廣州金融監(jiān)管的“第三把火”蔓延到購房首付來源。

典型細(xì)節(jié)是，首付來自借貸、墊資過橋、他人借名貸款的房貸申請單，銀行一律拒批。多位銀行人士向經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)確認(rèn)，從今年春節(jié)過后，廣州多家銀行就收緊相關(guān)貸款的審核標(biāo)準(zhǔn)。

“沒有統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)，每家銀行根據(jù)監(jiān)管層釋放信號，自行細(xì)化執(zhí)行要求?！币晃粡V州銀行人士提到。

肖克是一家國有大行廣州分行的信貸人士。其所在銀行內(nèi)部，嚴(yán)查首付的行動已經(jīng)進(jìn)行了月余，二手房貸月度收單量驟減50%。

一位四大行廣東省分行的房貸審批人遭遇同樣結(jié)果，他們經(jīng)手的房貸業(yè)務(wù)量，比2020年底降了一半。原來每個負(fù)責(zé)房貸審批的銀行職員，每天接單量在70-80筆左右；目前只有30-40筆。

在嚴(yán)查首付貸前，金融監(jiān)管部門對房地產(chǎn)已經(jīng)燒了兩把火。一把火是設(shè)置新增房地產(chǎn)貸款規(guī)模紅線，第二把火是圍堵個人經(jīng)營性貸款資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場上。

過去的幾個月里，一場自上而下的核查經(jīng)營貸、消費貸流向的風(fēng)暴，從深圳、北京、上海、廣州蔓延至全國。

3月26日，銀保監(jiān)會、住建部辦公廳和央行辦公廳聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于防止經(jīng)營用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)領(lǐng)域的通知》（以下稱為“通知”），提出加強(qiáng)借款人資質(zhì)核查、加強(qiáng)信貸需求審核、加強(qiáng)貸款期限管理、加強(qiáng)貸款抵押物管理、加強(qiáng)貸中貸后管理、加強(qiáng)銀行內(nèi)部管理、加強(qiáng)中介機(jī)構(gòu)管理、繼續(xù)支持好實體經(jīng)濟(jì)發(fā)展及繼續(xù)支持好實體經(jīng)濟(jì)發(fā)展等九條要求。

《通知》要求，各銀保監(jiān)局、地方住建部門及央行分支機(jī)構(gòu)要了聯(lián)合開展一次經(jīng)營用途貸款違規(guī)流入房地產(chǎn)問題專項排查，于2021年5月31日前完成排查，并加大對違規(guī)問題督促整改和處罰力度。

經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)獲悉，早在2月9日，廣東銀保監(jiān)局組織6個核查組進(jìn)駐廣州各商業(yè)銀行分支機(jī)構(gòu)，預(yù)計核查至4月底結(jié)束。肖克所在銀行已在內(nèi)部通知，4月前暫停受理與發(fā)放一切經(jīng)營貸。

“監(jiān)管部門既然統(tǒng)一抽查，一定會公布成果，這輪下來，罰單肯定要開?！毙た送嘎?，對商業(yè)銀行而言，現(xiàn)階段主要觀察央行和銀保監(jiān)局的態(tài)度，如果監(jiān)管部門只是開個罰單，罰個幾千萬甚至一兩億都是“家常便飯”，核查組撤走后，經(jīng)營貸投放工作應(yīng)該還有恢復(fù)的希望；但如果監(jiān)管部門會進(jìn)行人事問責(zé)甚至撤職等處罰措施，未來如何走向誰也猜不到了。

源頭被堵

倘若沒有這一輪嚴(yán)查首付款來源的監(jiān)管升級，肖克的工作量或許不會翻一倍。

關(guān)于“應(yīng)該以半年前持有80%，還是持有100%首付資金作為審批細(xì)則”這個問題，他和同事們就討論了一個月。

以前，肖克銀行受理一筆房貸申請，審批細(xì)則有10項，對于借款人征信報告，需要檢查的只有不良記錄一項；今年2、3月后，審核科目增至14項，細(xì)致到會對申請人賬戶上每一筆信用卡、花唄消費記錄都要再三核實。

“光是核查一份征信報告，所花的時間就比原來多5-10分鐘?！惫r延長是肖克這些天最大感觸。

現(xiàn)實情況是，廣州多數(shù)商業(yè)銀行90%的二手房貸業(yè)務(wù)依靠中介機(jī)構(gòu)或按揭貸款機(jī)構(gòu)推送?！八麄冊谇岸祟A(yù)審環(huán)節(jié)幫忙‘砍掉’很多違規(guī)申請單?！毙た苏f。

一周前，“圍堵”經(jīng)營貸違規(guī)流入樓市清查風(fēng)暴中，廣州被置于風(fēng)口浪尖，從3月17日起，多家銀行實施更嚴(yán)格的首付款審查新規(guī)。

實際上肖克們的忙碌來得要更早。他告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)，有關(guān)加強(qiáng)經(jīng)營貸流向的監(jiān)管始于去年底。

彼時，廣州銀行機(jī)構(gòu)對經(jīng)營貸的排查主要聚焦在資金流向，一切圍堵動作的落點更多指向“用經(jīng)營貸置換房貸”；從今年2月中旬起，廣州銀行機(jī)構(gòu)將監(jiān)管關(guān)注點前移到首付款來源。

廣州樓市持續(xù)上行給監(jiān)管部門和銀行機(jī)構(gòu)敲響了“警鐘”。廣州中原研究發(fā)展部發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，監(jiān)管升級前的1月份（1-28日），廣州二手房網(wǎng)簽量達(dá)4241宗，環(huán)比上升3.7%。二手網(wǎng)簽均價環(huán)比上漲4.8%至31889元/平方米；新房網(wǎng)簽14459宗，同比上升150%。在樓市淡季中創(chuàng)下最近一年的成交第二高位。

3月16日，人民銀行廣州分行第一份階段性成果對外公布，廣州地區(qū)銀行機(jī)構(gòu)自查發(fā)現(xiàn)，涉嫌違規(guī)流入房地產(chǎn)市場的各類貸款1.47億元，涉及305戶。

“這個比例很低，現(xiàn)實中違規(guī)挪用經(jīng)營貸的數(shù)量肯定遠(yuǎn)超官方數(shù)據(jù)?！睆V州一家按揭代理公司負(fù)責(zé)人表示，單純排查經(jīng)營貸一個動作，無法覆蓋所有違規(guī)挪用情況。貸款客戶有很多規(guī)避審查的辦法，比如取現(xiàn)。

既然資金如何轉(zhuǎn)手、中途曲折很難一一穿透，那還不如直接嚴(yán)查源頭，即首付款和個人住房貸款。

上述按揭代理公司負(fù)責(zé)人近期幾乎每天都會接到各家銀行傳達(dá)過來的最新監(jiān)管消息，不同銀行根據(jù)監(jiān)管信號陸續(xù)制定出詳細(xì)的執(zhí)行要求。

他們公司要做的是，將風(fēng)向變化第一時間透露給申貸客戶?！艾F(xiàn)階段，我們經(jīng)手的按揭代理業(yè)務(wù)量，肉眼可見在減少。”該按揭代理公司負(fù)責(zé)人發(fā)現(xiàn)，越來越多購房者止步觀望。

穿透首付來源

嚴(yán)查首付款來源的信號，經(jīng)由廣州多家按揭貸款中介釋放出之后，5項最新的審查要求同步在廣州樓市口耳相傳：

第一、借款人家庭需提供首付款來源近半年流水，可以是活期存款、理財余額、保險余額、支付寶余額、股票余額等；

第二、對于半年前已持有80%首付資金的可直接認(rèn)定具備資質(zhì)；對于部分首付款為近半年內(nèi)轉(zhuǎn)入的，需核實為合理收入所得；

第三、對于首付款為直系親屬轉(zhuǎn)入的，需提供直系親屬近半年流水；（若親屬半年前已持有可直接認(rèn)定；若斷續(xù)存入，需核實為合理收入所得。）

第四、經(jīng)核實首付來源為借貸、墊資過橋、他人借名貸款的嚴(yán)禁準(zhǔn)入；

第五、提交放款合規(guī)環(huán)節(jié)，需再次核實借款人家庭征信，如有新增消費類貸款或信用卡分期業(yè)務(wù)的，需提前結(jié)清后方可發(fā)放。

廣州市場上，過往兩年活躍著這樣一批購房者：年齡大概20-30歲，意向首套房，3成首付往往需要父母或親戚朋友提供資金支持。

一旦遵循上述這些審查要求，購房者所受影響，最低限度是趨長的審批周期，更嚴(yán)重是遭拒。

“市面流傳的5項細(xì)則并非監(jiān)管部門統(tǒng)一指引，目前各家銀行對首付款來源的嚴(yán)查，沒有形成書面文件。就連我們銀行內(nèi)部，自上而下收到的也是口頭通知?！毙た藢?jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)說，每家銀行執(zhí)行力度不盡相同。不過，只要首付審查發(fā)現(xiàn)問題，他們一律拒批，“沒有商量的余地了?！?/p>

肖克所在銀行，面對首付來源審核，目前加強(qiáng)了兩個指標(biāo)。

過往只追查首付款的一手資金來源，若部分資金來自親屬或朋友，購房者只需提供對方轉(zhuǎn)賬憑證便可；現(xiàn)在還要追溯上一手資金來源，要求直系或旁系親屬提供借款數(shù)額所對應(yīng)的近半年流水。若親屬半年前已持有100%借款資金，直接認(rèn)定具備資質(zhì)，否則需要核實收入合理性。至于資金轉(zhuǎn)入對象來源于朋友的，肖克所在的銀行會直接拒批。

肖克說，之前額度在百萬量級的個人住房貸款，哪怕購房者征信報告上存在數(shù)十萬負(fù)債記錄，銀行依然可以接受；如今，個人信用卡欠債超過30萬元，或者半年內(nèi)存在其他信貸記錄，無論貸款多少，肖克和同事們在審批過程中都會“一票否決”。

上述四大行廣東省行的房貸審批人告訴經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)，他們銀行針對首付款審查向來嚴(yán)格，現(xiàn)在標(biāo)準(zhǔn)“并沒有發(fā)生太大變化”，提供首付款刷卡單及對應(yīng)的首付流水必不可少?！爱?dāng)然，如果首付資金全部來自于經(jīng)營貸，我會當(dāng)場拒批?！?/p>

在這位房貸審批人看來，購房者首先肯定要確保足夠的首付資金。如果連家庭自有資金都無法覆蓋首付款，銀行冒然通過這樣的房貸審批，對購房者而言，又談何擁有后續(xù)還款能力？從銀行角度來說，自身風(fēng)險系數(shù)無形中也在放大。

一抽一個準(zhǔn)

無論是穿透嚴(yán)查首付款，還是圍堵整頓經(jīng)營貸，監(jiān)管層的最終劍指房地產(chǎn)。

去年上半年，為紓困中小微企業(yè)，廣州監(jiān)管部門對各大銀行經(jīng)營貸業(yè)務(wù)實行任務(wù)制，只有按時完成經(jīng)營貸投放任務(wù)，監(jiān)管層才會追加該行的其他信貸規(guī)模；反之，普通信貸規(guī)模將被收縮。

一時間，各大銀行經(jīng)營性貸款業(yè)務(wù)風(fēng)生水起，2020年2、3月最高峰時期，不管名下有沒有注冊公司，哪怕以個人名義，只要沒有不良記錄，沒有案底，申請經(jīng)營貸都能審批通過。少數(shù)銀行甚至不需要提供收入證明或流水資料。

同期，廣州四大行的經(jīng)營貸年化利息低至3.9%-4%，借貸周期普遍可以做到10年；部分股份制銀行甚至延長至20年。

這一借貸成本比首套房貸利率低了1%以上，經(jīng)營貸資金繞道流入房地產(chǎn)市場，成為購房圈內(nèi)秘而不宣的“潛規(guī)則”。

轉(zhuǎn)變來得猝不及防。經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)了解到，去年9月前后，廣州四大行提前完成經(jīng)營貸年度投放任務(wù)，彼時，監(jiān)管部門剛剛開始釋放收緊經(jīng)營貸的信號。

從去年第四季度起，以國有四大行為風(fēng)向標(biāo)，越來越多的銀行收緊經(jīng)營貸貸前審批，逐筆排查發(fā)放貸款資金用途，并祭出一次性全額結(jié)清等整改措施。

經(jīng)濟(jì)觀察網(wǎng)獲悉，銀行對經(jīng)營貸資金流向進(jìn)行貸后檢查，發(fā)現(xiàn)違規(guī)挪用時提前收回貸款，這是一個常規(guī)化操作，但過往更多流于形式。

“貸后調(diào)查通常要求借貸人填寫一份報告模板，具體內(nèi)容如何填寫，過去一般由經(jīng)辦的銀行信貸經(jīng)理自行把控。”肖克透露，近期，除了貸后調(diào)查，他們分行還出臺了一份內(nèi)部抽查機(jī)制，總行抽查分行，分行抽查支行。作為經(jīng)辦人，信貸經(jīng)理不得不認(rèn)真重視起來。

肖克所在分行自查已經(jīng)得出初步結(jié)果，廣州區(qū)域每家支行都存在幾起貸款違規(guī)流入樓市的單子。他們只能發(fā)函，要求借貸人提前全額結(jié)清貸款。

這場清查經(jīng)營貸行動更大殺傷力在于，監(jiān)管層既要求銀行機(jī)構(gòu)全面自查，也安排了統(tǒng)一抽查。2月，廣東銀保監(jiān)局組織6個核查組同步進(jìn)駐廣州部分銀行分支機(jī)構(gòu)，開展現(xiàn)場調(diào)查取證。

單純依靠自查，各大銀行僅能核查自己內(nèi)部系統(tǒng)，無法穿透核查資金跨行或取現(xiàn)等其他流向。統(tǒng)一抽查，只要貸款資金途徑銀聯(lián)系統(tǒng)任何一家合作銀行，包括支付寶、微信，無論中間倒騰幾手，監(jiān)管部門都能摸查到。

“說實話，我們銀行，目前基本一抽查一個準(zhǔn)?！毙た颂岬剑Ｊ毓烙?，他們銀行過往所經(jīng)手的經(jīng)營貸業(yè)務(wù)，違規(guī)流入房地產(chǎn)的數(shù)量超過50%。

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