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以下精選問(wèn)答內(nèi)容來(lái)自“廣叔談房”知識(shí)星球

提問(wèn)：你好廣叔，終于找到能提問(wèn)的地方了，12年在東莞虎門(mén)能源華莊二手房87萬(wàn)買(mǎi)入，現(xiàn)在也才市值220萬(wàn)不欠款，15年購(gòu)買(mǎi)虎門(mén)萬(wàn)達(dá)146平，19年頭賣(mài)掉了現(xiàn)在非常可惜，19年底買(mǎi)了沙田念州濱海明珠是打算自住改善型4房，有房貸150萬(wàn)，月供9100，現(xiàn)手上子彈200，可以考慮100的首付，有點(diǎn)不太會(huì)規(guī)劃資金，收入近兩年不穩(wěn)定，期間投資其他方面失誤也虧了錢(qián)，現(xiàn)在就想再投資一套房，想著二手房出手時(shí)間快是想考慮二手房，比如虎門(mén)萬(wàn)達(dá)萬(wàn)科還是南部灣萬(wàn)科城？但又想等虎門(mén)高鐵站旁的保利新樓盤(pán)，周期又會(huì)長(zhǎng)，因?yàn)閷?duì)其他遠(yuǎn)地方的樓盤(pán)我不熟悉都是看的近的，東莞已沒(méi)有房票，親人有一個(gè)名額，不知道我這個(gè)情況還適合投資嗎？還請(qǐng)廣叔給個(gè)建議看哪個(gè)樓盤(pán)比較適合，東莞市內(nèi)我想要周期短的，佛山惠州我覺(jué)得周期長(zhǎng)也有朋友推薦過(guò)就沒(méi)去看過(guò)。謝謝！

回答：你好。能源華莊，2004年建，向著虎門(mén)大道的AB棟有點(diǎn)噪音?；㈤T(mén)萬(wàn)達(dá)賣(mài)掉確實(shí)可惜了，賣(mài)早了。濱海明珠所在的沙田臨近虎門(mén)，東莞運(yùn)河邊上，周邊環(huán)境一般，多民房、廠房，這邊房子比較少，主要承接來(lái)自虎門(mén)的外溢。萬(wàn)達(dá)萬(wàn)科在萬(wàn)達(dá)旁邊，可以考慮；南部灣萬(wàn)科城周?chē)€有蠻多空地的，就是被高速、立交隔斷，片區(qū)的發(fā)展可能會(huì)慢一點(diǎn)，但現(xiàn)在還是價(jià)格洼地，有發(fā)展空間，需要長(zhǎng)期持有。

首付100，能買(mǎi)個(gè)350左右的房子，可參考：東莞投資回報(bào)率高的板塊，詳見(jiàn)知識(shí)星球內(nèi)部！

提問(wèn)：廣叔，你好，謝謝上次的指點(diǎn)，想投資買(mǎi)小別墅，東莞沙田的碧海云天的別墅和碧桂園的獅子洋的別墅哪個(gè)更好？厚街附近有合適的別墅嗎

回答：你好。兩個(gè)盤(pán)區(qū)位很近，理論上有相同比例的漲幅，看下更喜歡哪個(gè)。具體參見(jiàn)星球內(nèi)部分享！

提問(wèn)：廣叔好，之前問(wèn)了您……大嶺山碧桂三園……寮步萬(wàn)科金域東方及茶山金融街金悅府.橫瀝雍景灣、后這兩個(gè)哪個(gè)更具投資價(jià)值……因?yàn)槲沂莿偵宪?chē)手頭資金也不是很寬厚……想先上車(chē)到時(shí)再賣(mài)……換個(gè)離公司近點(diǎn)房……大嶺山寮步目前太貴……還有就是招商及金融街這兩個(gè)開(kāi)發(fā)商同碧掛園萬(wàn)科比起來(lái)怎么樣……

回答：你好。如果是后面那兩個(gè)盤(pán)，茶山金融街金悅府要好一些。招商和金融街都不錯(cuò)的，在深圳的樓盤(pán)比較受歡迎。碧桂園，“必貴遠(yuǎn)”。萬(wàn)科中規(guī)中矩。

提問(wèn)：你好廣叔，我夫妻二人工作均在關(guān)內(nèi)，現(xiàn)手頭上有龍崗南聯(lián)地鐵口86平估計(jì)360萬(wàn)左右的房產(chǎn)月供還剩60萬(wàn)左右，租出去了?，F(xiàn)在住關(guān)內(nèi)單位房子，孩子剛出生得考慮學(xué)位了。近期蠢蠢欲動(dòng)想賣(mài)掉龍崗的加上手頭上的200萬(wàn)置換福田南山有較好學(xué)位的三房。這個(gè)時(shí)機(jī)合適嗎？我是先看房好還是先賣(mài)房等一手樓盤(pán)？我這個(gè)情況應(yīng)該只能五成首付，計(jì)劃月供不超過(guò)2萬(wàn)，最高看到多貴的房子？有合適的樓盤(pán)嗎？

回答：你好，我先幫你算筆帳，龍崗的房子賣(mài)掉還有300萬(wàn)，加上手頭200萬(wàn)有500萬(wàn)，首付五成本可以買(mǎi)到1000萬(wàn)的房子。 但你希望月供不高于2萬(wàn)，貸款額不高于350，那就只能買(mǎi)800萬(wàn)左右的房子。 800萬(wàn)想在福田南山買(mǎi)套學(xué)位中上的三房，有點(diǎn)困難，一定要犧牲掉一些東西，或者樓齡，或者品質(zhì)，或者降低對(duì)學(xué)位的預(yù)期。 目前的情況，你如果先賣(mài)后買(mǎi)，而且是賣(mài)龍崗換南山或福田，踏空的概率不低，會(huì)付出更高的換房成本。 要想穩(wěn)妥操作，就要放盤(pán)看房同步進(jìn)行，把買(mǎi)入和賣(mài)出的節(jié)點(diǎn)盡量控制在兩個(gè)月之內(nèi)，避免踏空風(fēng)險(xiǎn)。

提問(wèn)：您好廣叔，我是深圳普通上班族 月入萬(wàn)來(lái)塊。暫時(shí)沒(méi)有房子。 想請(qǐng)問(wèn)下我目前手頭上只有20來(lái)萬(wàn) 最終是想在深圳有一套房子。 我現(xiàn)在是想現(xiàn)在老家或者中山或者惠州南站/惠州北站/仲愷高新區(qū)幾個(gè)房?jī)r(jià)較低的地方先入手一套 等待時(shí)機(jī)再賣(mài)了在深圳郊區(qū)買(mǎi)套小的 不知道是否可行？如果是這樣廣東哪個(gè)城市可以考慮或者哪個(gè)區(qū)域可考慮？ 謝謝你。

回答：你好，中山和惠州都不合適，屬于廣東投資的第三梯隊(duì)，天花板太低。 同樣是單價(jià)1W+，可以考慮廣州不限購(gòu)的增城新塘的小戶(hù)型。

提問(wèn)：您好廣叔，新人首問(wèn)，坐標(biāo)深圳羅湖蔡屋圍片區(qū)剛需換房。目前有兩套房，現(xiàn)在想將一套三居室102平無(wú)電梯，想換成更大有電梯，想在同小區(qū)換房。目前小區(qū)房有20多年，萬(wàn)科的房加上萬(wàn)科物管，管理很好，已經(jīng)習(xí)慣。均價(jià)六萬(wàn)多。目前可賣(mài)680左右，想換的房帶電梯，大概在均價(jià)7萬(wàn)，總價(jià)900—1100報(bào)價(jià)。

問(wèn)題1.是現(xiàn)在換，還是再看看？新政出來(lái)對(duì)我們的影響大嗎？要換的房子，評(píng)估價(jià)應(yīng)該不到750萬(wàn)。2.是換在本小區(qū)，還是換在周邊其他小區(qū)？周邊的老小區(qū)管理差，瞧不上。新一點(diǎn)的小區(qū)，08年以后的小區(qū)單價(jià)都在八萬(wàn)+，超出了我們的預(yù)算。3.換房需要注意什么？是先買(mǎi)還是先賣(mài)呢？4.目前看放出兩套，有一套電梯房在二樓，一共八樓，覺(jué)得有些矮，我們現(xiàn)在住的是三樓采光不那么好，擔(dān)心二樓光線(xiàn)更差，但價(jià)格比別的房便宜。另一套頂樓，送了個(gè)天臺(tái)，價(jià)格貴100萬(wàn)+，如何選擇？電梯房一共八樓，我想567這三個(gè)樓層比較好，但是目前沒(méi)有放盤(pán)。

有基佬的原來(lái)放盤(pán)，后來(lái)收回去想漲價(jià)，是該等呢還是現(xiàn)在就出手？盼答復(fù)謝謝！

回答：你好，1.如果你不著急，我建議再等等看看，現(xiàn)在買(mǎi)深圳要回避一些概念炒作溢價(jià)區(qū)域，等回調(diào)一成后再入手更好。也可以多關(guān)注性?xún)r(jià)比高的新盤(pán)，一部分投資客失去購(gòu)房資格，相對(duì)之前，競(jìng)爭(zhēng)力不太大了。深圳接下來(lái)半年大概率橫盤(pán)。

2.預(yù)算有限，可以本小區(qū)置換。萬(wàn)科的房品質(zhì)和物業(yè)自住還是不錯(cuò)。

3.換房關(guān)于是先買(mǎi)還是先賣(mài)，具體看你手里持有資金情況。如果資金不足，我建議先賣(mài)再買(mǎi)會(huì)更穩(wěn)妥一點(diǎn)，因?yàn)橘u(mài)房畢竟有個(gè)時(shí)間周期，如果先買(mǎi)很容易造成資金不能很好銜接。如果資金充足，那就可以先淘淘二手，有合適的先下手，也沒(méi)有什么風(fēng)險(xiǎn)。

4.目前放出這2套都不是很好，你既然買(mǎi)房目的是改善自住，那么就要買(mǎi)一套自己滿(mǎn)意的，不要太著急下手，加上深圳這次調(diào)控，可以讓子彈先飛一會(huì)兒，多看看市場(chǎng)走向，下半年應(yīng)該會(huì)有更多優(yōu)質(zhì)盤(pán)出來(lái) 。

提問(wèn)：你好廣叔，本人在老黃埔自住一套萬(wàn)科城市花園，因?yàn)榭紤]到樓齡較老，本想置換到蘿崗的新房子，但是今晚看了你的文章，我不知道該不該換？

回答：你好，萬(wàn)科物業(yè)其實(shí)很不錯(cuò)，以后老黃埔一帶很難再出這么一個(gè)大花園大盤(pán)，即使有也很貴了，所以這個(gè)萬(wàn)科城市花園你不怕持有的。新房的話(huà)投資一般不建議碰，不如2手靈活

提問(wèn)：您好廣叔，四成首付，總價(jià)想控制在400W左右，小孩1歲常住人口4-5人，考慮賣(mài)一買(mǎi)一，這套主要是優(yōu)先考慮住方面，希望孩子有個(gè)好點(diǎn)的環(huán)境和大點(diǎn)的空間活動(dòng)成長(zhǎng)，其他主要想保值有增值最好，學(xué)位后面可以再考慮也不遲?？戳撕Ｖ榈谋＠俸?，富力順意和翠城，番禺的劍橋郡或其他組團(tuán)，還有黃埔花園金碧領(lǐng)秀等。推薦入哪個(gè)比較好呢？

回答：你好，海珠那幾個(gè)盤(pán)很宜居，但是沒(méi)有太大的增量。萬(wàn)博還有老黃埔，特別是老黃埔想象力更大一些，潛力也是優(yōu)先考慮東部，希望環(huán)境好點(diǎn)的話(huà)，自然是劍橋郡佰利山住得舒服，但是沒(méi)學(xué)位潛力也不差。看的是萬(wàn)博的崛起，南大干線(xiàn)的利好以及7號(hào)線(xiàn)東延的利好，老黃埔這兩的話(huà)學(xué)位，地段和交通都有，是臨港經(jīng)濟(jì)區(qū)的核心位置，只不過(guò)不好砍價(jià)了，目前黃埔已經(jīng)熱了，覺(jué)得麻煩砍價(jià)就去萬(wàn)博吧，買(mǎi)佰利山的話(huà)靠近南大干線(xiàn)那幾棟。

提問(wèn)：您好廣叔，請(qǐng)問(wèn)隨著地鐵6號(hào)線(xiàn)、10號(hào)線(xiàn)的開(kāi)通，那么沿途經(jīng)過(guò)，地鐵從無(wú)到有的區(qū)域，比如大浪、石巖、鳳凰城、公明、松崗、坂田、平湖，這些地段的房子，目前是該入手還是該出手呢 ？對(duì)于以上片區(qū)，目前的單價(jià)和未來(lái)的價(jià)值如何評(píng)估？大師兄可否給些建議？感謝！

回答：你好，你問(wèn)的問(wèn)題的答案標(biāo)準(zhǔn)只有一個(gè)：這個(gè)板塊是否能成為被置換的目標(biāo)，未來(lái)還能不能漲（也就是有沒(méi)有齊全的生活配套，有沒(méi)有未來(lái)的增量利好）；所以很多板塊，比如平湖、大浪、石巖，業(yè)主們想的是地鐵通了，終于等來(lái)剛需接盤(pán)俠，利好出盡，可以漲一波換到更好的地方了；但對(duì)于還有很多未來(lái)利好空間的坂田、光明鳳凰城，大家的想法又不一樣了，此時(shí)地鐵通車(chē)，卻是自用型客群好的入場(chǎng)時(shí)機(jī)；深圳客群的買(mǎi)房心態(tài)，是既要方便、又要能漲。

提問(wèn)：您好廣叔，我有一套寶安西海岸花園的房子想置換西麗寶能城，請(qǐng)點(diǎn)評(píng)一下寶能城區(qū)域優(yōu)劣和未來(lái)市場(chǎng)趨勢(shì)，感謝

回答：你好，這個(gè)片區(qū)次新盤(pán)再加上寶能城還是有不少二手供應(yīng)量的，能不能投資？后市如何？我的看法相對(duì)消極：1、起價(jià)已經(jīng)過(guò)高，單價(jià)很難再大幅拉升，已經(jīng)不適合剛需；2、再無(wú)新地供應(yīng)，片區(qū)建設(shè)臨近尾聲，沒(méi)有發(fā)展空間；3、學(xué)位一般，沒(méi)有優(yōu)質(zhì)教育資源引進(jìn) 4、硬生生被留仙大道、五號(hào)線(xiàn)、南坪快速隔成幾部分，無(wú)法形成高效統(tǒng)一的大片區(qū)，5、戶(hù)型硬傷：寶能城二期、利用率太低，寶能城一期、朝南太吵，朝北無(wú)陽(yáng)光。6、交通不便，福龍路、塘朗山隧道經(jīng)常堵塞，地鐵去大部分區(qū)域都要經(jīng)北站、西麗、前海灣換乘，通勤時(shí)間不短。 綜上，我認(rèn)為整個(gè)大學(xué)城-塘朗-長(zhǎng)嶺陂片區(qū)短時(shí)間內(nèi)已經(jīng)不適合進(jìn)場(chǎng)。

房地產(chǎn)注定只有小部分人能賺錢(qián)，我們跑在大部分前面，手把手教你從0實(shí)現(xiàn)千萬(wàn)資產(chǎn)積累。很多人給我留言提問(wèn)，廣叔精力有限，無(wú)法一一解答。

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