以下精選問答內(nèi)容來自“廣叔談房”公眾號

提問：廣叔你好，我在海珠區(qū)墩和加油站附近有一套130平房改房（無房產(chǎn)證），在先烈中路有一套60平的二手房，目前小孩在先烈中路小學(xué)上學(xué)，我在天河員村上班，想再添置一套350萬左右的房方便老人居住，要與我們的住處盡量近一些，方便互相照顧，請問在墩和，員村還是先烈中路買房呢？有沒有具體的小區(qū)推薦？

回答：你好。論投資當(dāng)然是天河員村的價值要高一些，但總價350買不到太好的產(chǎn)品。因此考慮：敦和：逸景翠園、翠馨華庭、疊彩園，先烈中路的房子，有一套小學(xué)就好了，片區(qū)房子樓齡較老。不是很建議。

提問：廣叔請問一下，廣州老黃埔魚珠板塊，和新黃浦科學(xué)城板塊，哪個板塊升值空間最大？我是純投資，外地人，買了黃埔社保，預(yù)算450萬元。魚珠那里的五礦招商路山府，均價5.1萬元，有地鐵魚珠站，是雙地鐵，交匯處，地段好，未來的第二CBD，規(guī)劃有很多高科技企業(yè)，舊改完成后是否升值很大？

但是他的學(xué)位一般，小區(qū)只有三棟樓，沒有規(guī)模，配套比較差，里面只有一個幼兒園，綠地也比較少，未來還有富力南池，萬科城市之光相繼開盤，都是舊改大盤，是否對五礦有打壓？不好轉(zhuǎn)手？科學(xué)城的品秀星月目前性價比很高，周邊的二手價格都挺高的了，但就是地鐵偏遠(yuǎn)一點，學(xué)位目前不確定。周圍空氣好環(huán)境好，價格40000左右。還有中央城，3.1萬元，沒有地鐵，學(xué)位還可以，但是體量特別大，有回遷房。請問，這3個樓盤，哪里的升值空間最大？性價比怎么樣？買這些樓盤是買南向還是北向的？低樓層還是中高層？哪個更容易出手呢？北向低樓層的更便宜一些。謝謝指教。

回答：你好。老黃埔后續(xù)的舊改會很多。

1、五礦招商鷺山府鄰近天河區(qū)與黃埔區(qū)的交界，距離地鐵5號線與13號線二期交匯站點魚珠站約920米，步行可達(dá)。配套上，項目周邊發(fā)展成熟，步行可達(dá)的范圍內(nèi)匯集了大小餐館、藥店等生活配套，只是目前稍顯低端凌亂。周邊的舊改大盤會有一定的競爭。

2、品秀星樾，如果自住的話，沒問題，這個位置的配套還不錯，銳豐廣場、飛晟匯，以及奧園廣場，這些配套沒問題，地鐵香雪站確實不是很近。

3、中央城么有地鐵，體量大。不是很建議。

我的看法是1>2>3，建議考慮南向，中高層。

提問：廣叔，這段時間從東莞跑到廣州增城，看了石灘敏捷綠地，時代，又去了萬科金色里程，保利大國璟。200萬短線純投資，增城這邊不熟，發(fā)展怎么樣。另外這幾個地方跟東莞大朗，常平這些哪個更適合，有哪些盤可推薦。迷茫中，請指教。謝謝！

回答：你好。房子不能亂看，越看越亂，遇到厲害的銷售，一下子就能讓你下定，回家才后悔。石灘這個板塊是增城房地產(chǎn)市場的一個死角，目前所有在賣的新樓盤都是在炒16號地鐵與廣州新東站。目前石灘板塊真正的二手接盤俠只有部分荔城人，這邊板塊一旦缺少市區(qū)的接盤俠，注定了他的價格就像一個水池沒有活水涌入進(jìn)來，房價要漲除非大市場帶動起來，就像全世界在下雨，會有來自四面八方的接盤俠。200預(yù)算，首先考慮新塘：錦繡天倫花園、中森茗苑、現(xiàn)代城市花園。如果東莞有名額的話，考慮大朗：松湖朗悅、大朗碧桂園，常平不建議。

提問：你好廣叔，目前和男朋友商量了明年在深圳結(jié)婚一起買房，預(yù)計共260w付首付款，想考慮南山、寶安、福田總價600+學(xué)位二手房，現(xiàn)在還在前期篩選學(xué)位，有一點困擾1、學(xué)位房的邏輯是中學(xué)＞小學(xué)，可是我們明年結(jié)婚最快小孩也要在7年之后上小學(xué)，有點擔(dān)心按照中學(xué)的學(xué)位邏輯，13年后，片區(qū)改革或者大學(xué)區(qū)制，到時候這個房子附帶學(xué)位不值錢了（畢竟父母的錢需要一次性投入進(jìn)來），不知道目前片區(qū)投資潛力和學(xué)位應(yīng)該如何篩選2、男朋友目前博士在讀（2021畢業(yè)）專業(yè)相關(guān)崗位在北京更多，后期有可能會去北京發(fā)展。我們是明年拿出錢在深圳買呢？還是等著他畢業(yè)再研究在哪個城市購置…謝謝星主

回答：你好，第一，馬上買，不管是深圳還是北京，哪里有房票買哪里的，等你研究完，三房變兩房了。 第二，關(guān)于學(xué)區(qū)改制會不會影響學(xué)區(qū)房價格，我前面回答過這個問題，往下翻自己找答案。 不過你們婚還沒結(jié)，沒必要糾結(jié)學(xué)區(qū)，先買你們能買得起得住的最舒服的，為十年后的可能性犧牲當(dāng)下的居住品質(zhì)，在我看來太不值當(dāng)了。

提問：廣叔好，本人單身，有廣州大道北時代花生一期一套約50方的小兩房一廳，想賣掉置換約80方左右的電梯房，最好還有主人套房，不想另外再多投入費用。有現(xiàn)金支付首期，總價250萬以內(nèi)，月供能承擔(dān)3500,想買知識城，但看了星球不推薦，可是250以內(nèi)總價的80方左右新房選擇余地好像不大，懇請指點一下方向，如果黃埔、科學(xué)城沒有好的選擇，佛山也可以接受，萬分感謝。

回答：你好，知識城，如果你是買在地鐵上蓋附近的樓房，比如萬科幸福譽，也就能有一點利好吧。你的需求好像弄得有點多了，你要求80方左右，只是為了省一點稅費對吧？按照你的月供3500，連100萬的貸款都還沒到。你首付充足才貸那么少的錢，你就算是沒那么多月供能力，你可以留下50萬備用金給120萬的首付。

按照你目前4成首付來看，買一個300萬的房子也可以了。多了個100萬左右的貸款。也就是每月多了5000塊錢左右月供，一年也就6萬塊。留下來的50萬足夠你8年無憂了。300萬左右的話，選擇一個正常的3房2衛(wèi)是沒問題的了。盡量不要去挑新房。買一個中海譽城看看吧。

提問：廣叔您好，我是武漢人定居深圳，深圳的戶口，深圳已購2套。父母是武漢戶口，已經(jīng)60多歲了，武漢有套房無貸款。現(xiàn)在想在武漢買房，不知道具體怎么操作？

回答：你好，2種方案： 1.父母做接力貸買，男不滿70，女不滿65都可以做接力貸，目前招商 農(nóng)行 中信 浦發(fā) 工行等銀行支持。 2.如果父母年紀(jì)已經(jīng)超過65歲，可以全款買房，你們用深圳房子做抵押，或者并發(fā)2-3筆信用貸。

提問：你好廣叔，深圳寶安有1套3房550w，欠款102w，家庭年收入25w。2年前：我跟我LG想在寶中西鄉(xiāng)投資2套，單價太高，截斷按揭，貸款首付+月供，成本高于漲幅(預(yù)估3年漲1w)，放棄了。今年：寶中漲得厲害，有些后悔，我跟我LG還是偏向于投資房產(chǎn)(西鄉(xiāng)沙井3房)，但是價位更高了，計算后還是成本高于漲幅(保守預(yù)估3年漲1.2w)，不知如何取舍……實在不行，我想先做小單投資沈陽，手頭還有xyk 40w+，首付+月供足……沈陽新房富力盛悅府和富力院士庭如何？單價7500+，總價75-82w， 咨詢過深圳有房貸，沈陽新房和2手房都做不了2成首付。我LG又不愿投資沈陽，不知如何說服，麻煩廣叔指導(dǎo)，謝謝！

回答：你好，大單優(yōu)先，深圳熱門板塊漲幅太夸張不建議再追高，截斷抵押入手廣州是退而求其次的選擇。按照往年的漲幅規(guī)律，深圳領(lǐng)漲，半年到一年后廣州跟漲。如果廣州政策放開，漲幅可能會提前。廣州買完后還有閑散子彈再考慮入手沈陽。沈陽小單老公不同意，你直接用老人票買沈陽好了

提問：廣叔您好， 我的情況：1.夫妻年齡42，家庭年入約70萬。2.兩個男孩，小學(xué)6年級和幼兒園。3.商品房3處：福田區(qū)華強北片區(qū)135平，福田區(qū)彩田片區(qū)96平（自?。?，羅湖區(qū)翠竹片區(qū)27平（深中學(xué)位），無欠款。4.現(xiàn)有資金300萬。 請教您：1.大通脹環(huán)境下，是否還需要再買房？有沒有具體片區(qū)的建議（科技園？寶中？碧海？光明？） 2.如果不買房，廣叔有沒有其他資產(chǎn)配置的建議？ 謝謝您！

回答：你好，以后深圳的發(fā)展是雙核心： 1.前?？萍己徒鹑?2.是福田和羅湖金融與文化 現(xiàn)在已有的房產(chǎn)，都屬于普漲板塊。深中學(xué)位是因為有學(xué)校利好，導(dǎo)致價格上漲 買房買的是土地價值，土地資源和圈層，而非房子本身。 深圳寶安南山去年11月到現(xiàn)在這波漲幅是剛需驅(qū)動，前海巨大的前景，80萬創(chuàng)業(yè)人口提前布局。規(guī)劃好配套好學(xué)校好的地方就只有寶中，因此寶中領(lǐng)漲然后輻射周邊地區(qū)。導(dǎo)致的現(xiàn)象就是 只有這區(qū)域范圍內(nèi)的樓盤拼命的漲，其他地方的板塊輪動，實際上是購買力外溢的跟漲和普漲板塊。 漲的原因是產(chǎn)業(yè)人口提前布局。 好的板塊 房價還會繼續(xù)漲，比如前海 寶中等，購買力的回歸之后會普漲板塊會暫停上漲。 我們買房是不斷從普漲板塊置換到領(lǐng)漲板塊的過程，地段 學(xué)位 圈層都需要同步升級，資產(chǎn)升值速度才更快。 科技園，寶中，碧海都是不錯的板塊。

提問：你好廣叔，我們手上已經(jīng)有兩套房了；新政前上車了后海的海境界一期，87平的3房，價格近1200萬，是否會有風(fēng)險？請您幫忙分析分析，謝謝！

回答：你好，海境界不屬于深圳灣，但又在打著深圳灣的招牌；自住還可以，但投資的話，目前沒有看到明確的買入理由。很多人覺得一路之隔，價格相差不應(yīng)該那么大；其實這種“覺得”本身，就是對市場沒有充分的理解?？紤]自住，單價1200萬以內(nèi)，現(xiàn)在來看不算貴。但是如果能稍微增加點預(yù)算，深圳灣是個更好的選擇。

提問：廣叔你好，來深圳這幾年眼看房價一直上漲，現(xiàn)在總價250左右上車還來得及嗎？想投資能跑贏大盤的，考慮持有5年然后再置換，新盤好還是二手好呢，永哥能推薦一些潛力大的樓盤嗎？感謝！

回答：你好，總價250萬有幾種選擇：1、南山福田學(xué)位30-40平1-2房。2、沙井、光明、龍華60-70兩房。關(guān)內(nèi)學(xué)位房就比如福源花園一期、瑞景華庭、心語家園，這類房成交量也較大，面積小，單價高但穩(wěn)中有升。

提問：你好廣叔，我的情況是已經(jīng)在坪山萬科緹香有一套房子了，現(xiàn)在想離市區(qū)中心近一點，所以呢想再買一套來當(dāng)作投資，請問萬科和風(fēng)軒自住和投資性價比怎么樣？

回答：你好。這盤價格看上去比二手有些許優(yōu)勢，但是長期看居家和投資角度都不是最佳標(biāo)的。區(qū)域沒有比較大的增量導(dǎo)入，一墻之隔的橫嶺舊改算一個小小利好，但是它的硬傷一直存在：首先離地鐵太遠(yuǎn)，除非公共交通非常完善的市中心，軌交是不得不考慮的因素，何況這個盤處于"英雄難過梅林關(guān)"的尷尬位置。還有梅觀高速噪音是居家大忌，一旦不宜居就會競相拋盤，戶型又不稀缺的話就賣不起價。這個盤的小區(qū)地塊太狹長，沒有舒適大花園，生活也不是那么便利，試想想買個東西從南邊跑到北邊1000米，繞著操場走兩圈是什么概念。

提問：廣叔你好！我已賣了親戚名下的一套房，余下120萬，自己名下橫崗有141平的自住，博羅有三塊地皮，現(xiàn)想賣一塊建兩塊出租屋，但要做貸款100萬左右。又想在深圳用親戚名額買房，但又擔(dān)心深圳房價上漲有限。如果買房可行，又應(yīng)該買何處？請老板指點。

回答：你好，建議抵押或者直接出手橫崗自住房。橫崗發(fā)展不如西部。 先入手一套熱門板塊樓盤，南山 寶安是重點推薦的區(qū)域。 可以說說你的首付預(yù)算和房票情況再做具體推薦。 貸款100萬很簡單，并發(fā)2-3筆信用貸就好了。

房地產(chǎn)注定只有小部分人能賺錢，我們跑在大部分前面，手把手教你從0實現(xiàn)千萬資產(chǎn)積累。很多人給我留言提問，廣叔精力有限，無法一一解答。

關(guān)注“廣叔談房”公眾號，進(jìn)入知識星球提問，有問必答；重要信息只在知識星球發(fā)布。

新的房產(chǎn)內(nèi)部消息、即將上漲的城市會第一時間內(nèi)部公布，讓你買在大漲前夜等專業(yè)意見，全程指導(dǎo)買房。私人訂制最適合你的房產(chǎn)投資方案，比別人快一步實現(xiàn)財富自由。

相關(guān)知識

廣州樓市:買房子要避開這些地段,不然難轉(zhuǎn)手!
東莞樓市:買房子要避開這種房產(chǎn),不然難轉(zhuǎn)手!
廣州樓市:選房需謹(jǐn)慎,這幾類房子買后難轉(zhuǎn)手!
廣州樓市:這種地段房價易橫難漲,買房投資要謹(jǐn)慎!
這3種東白送都別要，趕緊扔，不然越住越窮難翻身！
海南購房時需要避開的標(biāo)簽
廣州樓市:這些板塊陰跌不斷,未來無人接盤
2020年開始,買房或遇“新麻煩”?內(nèi)行提醒4點,準(zhǔn)備買房該
東莞樓市:投資要避開這種房產(chǎn),否則價格不漲還被套!
房產(chǎn)證拿到后，要“趁早”辦理3件事，不然房子可能不是你的