東莞樓市:買房子要避開(kāi)這種房產(chǎn),不然難轉(zhuǎn)手!

來(lái)源：智能家居時(shí)間：2020-09-01 23:28

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以下精選問(wèn)答內(nèi)容來(lái)自“廣叔談房”知識(shí)星球

提問(wèn)：你好廣叔，麻煩幫忙分析一下，本人前兩天去東莞常平東方銀座蘭喬公館看了一套406平的雙拼別墅，準(zhǔn)備買來(lái)自住兼投資（希望5年內(nèi)可增值300到500萬(wàn)），這套是否可行？本人工廠在東莞樟木頭，手上有300多萬(wàn)可用于支付首付，月供沒(méi)有壓力，但目前在樟木頭和塘廈巳各有一套房，在東莞巳沒(méi)有購(gòu)房名額，準(zhǔn)備用我侄女的名額去購(gòu)買，但侄女沒(méi)有買東莞社保，銀行流水也不夠，請(qǐng)問(wèn)可以怎么操作？另外如果廣叔覺(jué)得東方銀座沒(méi)什么升值潛力的話，請(qǐng)幫忙推薦一些比較好的房源，謝謝你！

回答：你好。東方銀座蘭喬公館自住是沒(méi)問(wèn)題的，但別墅的投資價(jià)值較弱，漲幅慢。而且雙拼占用名額，現(xiàn)在名額寶貴，未來(lái)的流動(dòng)性就更弱了。自住可以考慮，投資不是很建議，不如買住宅。只能看下跟開(kāi)發(fā)商先簽協(xié)議，后補(bǔ)交社保網(wǎng)簽，或者找其他可靠的人代持。可以嘗試打新，如萬(wàn)象府，或者松山湖的萬(wàn)科金域松湖花園、保利紅珊瑚花園

提問(wèn)：廣叔你好，1.東莞景湖春曉有套90方6樓兩房350萬(wàn)，南城水濂山翡麗山那套96方3樓3房要300萬(wàn)?，那間有投資價(jià)值?2.新塘東方名都103方243萬(wàn)，盛世名門95方225萬(wàn)，新世界花園95方222萬(wàn)。這幾間那個(gè)樓盤比較有價(jià)值。東莞和新塘3至5年邊個(gè)區(qū)域投資空間大的?麻煩幫分析一下

回答：你好。1、選景湖春曉，地段價(jià)值大。翡麗山配套欠缺，怕是生活不便。2、這幾個(gè)盤區(qū)域很近，首選東方名都，小區(qū)環(huán)境更好一些。次選新世界花園。

提問(wèn)：廣叔你好。本人東莞現(xiàn)在有150-200子彈。有親戚購(gòu)房名額一個(gè)可買一手，二手。純投資，考慮一手要持有六年左右才可出售，二手三年。有無(wú)邊個(gè)盤較好投資潛力大。

回答：你好，參考長(zhǎng)安：長(zhǎng)安花園、金沙花園、龍光江南大境

大嶺山：金地格林上院、光大山湖城、萬(wàn)科金域緹香

大朗：松湖朗悅、敏捷春天花園

常平：綠地大都會(huì)、碧桂園常平首府

提問(wèn)：你好廣叔，我有一套蓮塘金色年華家園小兩房市值380萬(wàn)，欠款25萬(wàn)，現(xiàn)金50萬(wàn)，年收入30萬(wàn)，只有一個(gè)名額，工作在羅湖。 1、賣掉置換有升值空間的房產(chǎn)，不限區(qū)有合適的盤推薦嗎？盡量在2號(hào)線3號(hào)線可達(dá)的區(qū)域。 2、繼續(xù)持有，抵押貸再用老人的名額買一套中心區(qū)1房用來(lái)出租，比如福田的星河世紀(jì)、彩天名苑，但看您之前說(shuō)過(guò)這一片區(qū)升值空間不大，貸款購(gòu)入收租值得嗎？ 3、維持現(xiàn)狀。一直在糾結(jié)，請(qǐng)您指導(dǎo)一下，謝謝！

回答：你好，建議申請(qǐng)銀行加按揭，再套出200萬(wàn)現(xiàn)金去碧海沙井入手一套次新盤做投資，未來(lái)漲幅更可觀想做包租婆，說(shuō)說(shuō)比較成功的案例。除了民宿和分割出租之外，還有一種比較特殊的玩法，就是整棟拿下農(nóng)民房改公寓，有人去深圳比較早，目前收租收的手軟，這個(gè)利潤(rùn)就非常高了。其實(shí)，現(xiàn)在也有很多大咖在做類似的事情，而且收益頗豐，但是其中的難度，也是比較高的。做到更大的規(guī)模，就是連鎖酒店了。但是對(duì)于我們普通房東來(lái)說(shuō)，很多人其實(shí)感覺(jué)利潤(rùn)不是很多。這個(gè)是正常的。其實(shí)做包租婆，利潤(rùn)當(dāng)然要考慮，但是重要的不是這個(gè)，重要的是你一直有現(xiàn)金流，有了現(xiàn)金流的保障，你才能去套險(xiǎn)，通過(guò)有風(fēng)險(xiǎn)的投資掙的更大的利潤(rùn)。所以，如果你將你的房子出租這塊，進(jìn)行一定的組合配比，把微小的租金拼接成一個(gè)持續(xù)穩(wěn)定的現(xiàn)金流，對(duì)你將來(lái)的發(fā)展是非常有好處的。

提問(wèn)：你好廣叔，我們一家四口生活在惠州市惠城區(qū)，住在上排潤(rùn)園小區(qū)，住房面積185平方。計(jì)劃把現(xiàn)住的房子賣掉，買兩套九十平方的房子。請(qǐng)問(wèn)廣叔現(xiàn)在買房和賣房的時(shí)機(jī)對(duì)嗎？在惠城區(qū)什么地段買房居住和升值潛力最大？

回答：你好，惠城升值潛力不看好，惠州能買的也只有臨深的板塊。比如星河丹堤和龍光城如果考慮自住，建議入手一套生活半徑附近的樓盤考慮投資，建議去深圳廣州東莞這些天花板更高，升值潛力更大的城市。

提問(wèn)：廣叔你好，對(duì)廣州大坦沙的前景你是怎么看的？雙橋8號(hào)，金灣明珠與西關(guān)海，你分別是怎么看的？投資前景如何？如果想淘二手，考慮到小孩讀書，改善與自住，御金沙與金域藍(lán)灣相比，你更傾向哪個(gè)？期待你的建議，謝謝！

回答：你好，大坦沙不會(huì)成為海心沙的，太多規(guī)劃都是空大上。大坦沙板塊里面的金灣明珠、雙橋8號(hào)都不會(huì)太好的標(biāo)的。金灣明珠作為珠島花園的新一期，實(shí)際還不如直接挑選老二手。而雙橋8號(hào)太接近珠江大橋，交通擁堵，噪音嚴(yán)重也不會(huì)是好選擇。至于西關(guān)海，除非是純粹想看江吧，自住類的，否則還不如去荔港南灣。金沙洲那一帶就更弱于荔灣西關(guān)了，起碼交通便利程度不及，金沙洲大橋就是天人路隔。

提問(wèn)：你好廣叔，順德北溶廣州地鐵7號(hào)線延長(zhǎng)線美的大道站的地鐵口的人才房，領(lǐng)賢公館，9800一平, 81平小三房，頂樓，核價(jià)2W4, 8年限售限租，8年后出售時(shí)按購(gòu)買時(shí)市場(chǎng)價(jià)八折(2W4的八折) 補(bǔ)差價(jià)。旁邊有華師附小順德校區(qū)，有個(gè)碧桂園美的的TOD商場(chǎng)，但剛開(kāi)始招生，教學(xué)質(zhì)量好壞不知。請(qǐng)問(wèn)1.值得買嗎?2.8年后出售有升值空間嗎?3.為何頂樓比所有樓層核價(jià)都貴?廣東頂樓是否不好出手。

回答：你好，人才房嚴(yán)進(jìn)嚴(yán)出，短期內(nèi)只能封閉流轉(zhuǎn)，自住尚可，投資回避。頂樓視野更好，采光和通風(fēng)都是最好的，香港也是頂樓最貴，因?yàn)轫敇峭ǔ６假?zèng)送大露臺(tái)，兼具改善和炫耀屬性。內(nèi)陸城市受老思想影響，10年前的房子，頂樓漏雨，隔熱不好。其實(shí)現(xiàn)在大開(kāi)發(fā)商品質(zhì)不錯(cuò)的，住宅產(chǎn)品已經(jīng)改良很多了，頂樓并不存在上訴問(wèn)題頂樓現(xiàn)在折價(jià)，但是未來(lái)大概率會(huì)逆襲，所以一直提倡大家撿漏的時(shí)候，買頂樓。

提問(wèn)：你好廣叔，工作原因，目前住松山湖。目前手上大約140。我名下松山湖一套房，我先生重慶一套房。均有貸款，想投資一套總價(jià)不高于300的?？戳四嫌虰區(qū)舊改，目前已經(jīng)8萬(wàn)+，是否還有空間？也看了京基御景半山79的。如何選擇？是否學(xué)區(qū)房更容易出手？南油B區(qū)舊改大約什么時(shí)候能完成呢？

回答：你好，總價(jià)300以內(nèi)，深圳很多地方都能買到次新房了，為啥要去買“三十年都不一定”能等來(lái)的住宅拆遷呢？放棄南油B區(qū)舊改，老老實(shí)實(shí)買深圳的次新盤，是你最確定的逆襲機(jī)會(huì)。京基御景半山也不推薦。總價(jià)300，關(guān)注以下樓盤： TT國(guó)際，棲游家園，福源花園一期、瑞景華庭、心語(yǔ)家園，這類房成交量大、面積小、單價(jià)高但穩(wěn)中有升。

提問(wèn)：你好廣叔，我早幾年在喜悅里入了一套89平的4房，一直在放租，計(jì)劃持有久一點(diǎn)。至少到14號(hào)線、東部過(guò)境高速通車。最近看到和昌的舊改啟動(dòng)了，占地260000平；規(guī)劃有小學(xué)、初中。所以我在想：未來(lái)喜悅里有可能跟和昌代建的學(xué)校同一個(gè)學(xué)區(qū)么？目前南聯(lián)在教育資源上比較欠缺；喜悅里、海航城的學(xué)校是龍崗中心小學(xué)（寶龍街道，剛升級(jí)為九年一貫制）；在雙龍，離喜悅里有點(diǎn)遠(yuǎn)。新干線對(duì)應(yīng)的是南聯(lián)學(xué)校。和昌代建學(xué)校起來(lái)后，根據(jù)你之前的經(jīng)驗(yàn)，學(xué)區(qū)有重新劃分的可能么？如能把海航城、喜悅里、新干線這幾個(gè)盤劃分到新的大學(xué)區(qū)里，會(huì)近很多，生源也相對(duì)純粹。您怎么看？我已付咨詢費(fèi)，盼抽空回復(fù)！謝謝

回答：你好，學(xué)無(wú)止境，仍需上下求索。喜悅里離中心小學(xué)是這幾個(gè)小區(qū)里最近的，而且中心小學(xué)遠(yuǎn)，沒(méi)有其他學(xué)校飽和，積分不用很高就可以上學(xué)；劃出去的概率不大。不過(guò)不用沮喪，半斤和八兩的差別不大?，F(xiàn)在新盤動(dòng)輒引入一個(gè)所謂外地名頭的名校，只是開(kāi)發(fā)商用來(lái)賣房的幌子，能夠沉淀成名校的幾率小。到了二手市場(chǎng)，都是一地的雞毛，比如某大觀。

提問(wèn)：廣叔你好，最近購(gòu)房想問(wèn)問(wèn)坪山高鐵站那塊實(shí)驗(yàn)幾個(gè)盤入手好嗎？還是買寶中花樣年未來(lái)升值會(huì)好一點(diǎn)呢？

回答：你好，目前東部局勢(shì)不明朗，就我們所接觸的客戶不管是投資，還是自住，人心所向全指西部，不過(guò)坪山實(shí)驗(yàn)在過(guò)去一年漲20%表現(xiàn)已經(jīng)很驚艷。個(gè)人覺(jué)得花樣年不是一個(gè)好選擇。

提問(wèn)：你好廣叔，本人想買個(gè)1500萬(wàn)左右的學(xué)位房，需求三房自住。目前在關(guān)注福田香蜜湖和南外高新還有南二外，請(qǐng)問(wèn)一下您會(huì)推薦哪些樓盤呢？如果考慮未來(lái)增值的話，福田、香蜜湖、南山高新，會(huì)推薦哪個(gè)？期待您的回復(fù)。謝謝~

回答：你好，你的眼光還是很不錯(cuò)的！可以把南山片區(qū)的學(xué)校主要分以下等級(jí)：1、績(jī)優(yōu)持有型：南二外、南外高新。2、創(chuàng)業(yè)上升型：學(xué)府中學(xué)。3、穩(wěn)扎穩(wěn)打型：麒麟實(shí)驗(yàn)、育才三中。4、持續(xù)衰退型：南外文華、育才二中、北師大附中。5、黑天鵝型：南海中學(xué) 。6、非地段但成績(jī)優(yōu)秀型：北大附中、南山中英文福田的豪宅片區(qū)生源純粹，外加小班教學(xué)，也能考出一道風(fēng)景線，比如香蜜湖的明德實(shí)驗(yàn)。你關(guān)注的這3個(gè)板塊都是非常推薦的淘筍區(qū)域。香蜜湖偏成熟，但是有學(xué)位加持，漲幅不會(huì)差。追求更大的漲幅空間，建議優(yōu)先南二外、南外高新。漾日灣畔關(guān)注下。

提問(wèn)：你好廣叔，請(qǐng)問(wèn)深圳現(xiàn)在400萬(wàn)以下的一房適合買哪里呢？看了福田的花好園、蜜園和韻動(dòng)家園，還有南山的倉(cāng)前錦福苑和德意名居，廣叔您有什么建議呢？謝謝~

回答：你好，400萬(wàn)預(yù)算，如果確定想買一房，我推薦一個(gè)相對(duì)冷門的小盤，福田景田片區(qū)的凱旋豪庭。地鐵口，蓮花山，周邊環(huán)境和樓盤品質(zhì)都不錯(cuò)，戶型好，安靜，租金是附近一房中最高的，可以租到6500。帶北環(huán)中學(xué)學(xué)位，北環(huán)是福田排名中上的學(xué)校，成績(jī)穩(wěn)定，只是不出名沒(méi)人炒，算是一房中自住和投資比較平衡的一個(gè)產(chǎn)品

提問(wèn)：廣叔你好，我在羅湖上班，前幾年我在振業(yè)巒山谷買了套房，當(dāng)時(shí)覺(jué)得羅湖的房比較老舊就沒(méi)在羅湖買。所以就選了龍崗的次新房，現(xiàn)在我想在福田再買一套，目前有資金600萬(wàn)，只能5成，我看了綠景虹灣、福保桂花苑、廊橋國(guó)際這幾個(gè)小區(qū)，不知大江廣叔覺(jué)得怎樣？希望廣叔給個(gè)建議！謝謝！

回答：你好，你看的這幾個(gè)小區(qū)樓齡都還比較新，都是10年以后的。綠景虹灣在下梅林靠北環(huán)邊上，福田農(nóng)批市場(chǎng)也在附近，比較吵，環(huán)境相對(duì)較雜，不過(guò)樓下是商業(yè)綜合體，生活上比較方便。福保桂花苑在保稅區(qū)里面，居住起來(lái)也比較舒服。廊橋國(guó)際在皇崗附近，缺點(diǎn)也是比較吵。從純居住角度來(lái)說(shuō)，福保桂花苑>綠景虹灣>廊橋國(guó)際，但考慮投資的話，福保桂花苑和綠景虹灣相對(duì)更好一點(diǎn)。

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