東莞樓市:投資要避開這種房產(chǎn),否則價格不漲還被套!

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提問:廣叔您好,坐標東莞想入手鵬瑞天玥自住改善生活。今天又去看了國貿(mào)盈臺后,變得有些糾結(jié)。請廣叔幫忙分析二者的利弊及未來升值空間?多謝!

回答:你好。鵬瑞天玥稍微安靜一些。國貿(mào)盈臺后在豪華商業(yè)區(qū),近鴻福路地鐵口,生活會便捷一些,但自然的生活也沒有那么安靜,顯得有些嘈雜??磦€人偏好吧。論升值潛力國貿(mào)盈臺會大一些。

提問:廣叔好,家里人希望我們買東莞,說最近有個中證云庭準備開盤。我想問問,這個盤投資的話可以嗎?

回答:你好。中證云庭區(qū)位不是很好,高架、鐵路、農(nóng)民房環(huán)繞。自住可以考慮,投資一般般。

提問:廣叔你好,1.東莞景湖春曉有套90方6樓兩房350萬,南城水濂山翡麗山那套96方3樓3房要300萬?,那間有投資價值?2.新塘東方名都103方243萬,盛世名門95方225萬,新世界花園95方222萬。這幾間哪個樓盤比較有價值。東莞和新塘3至5年邊個區(qū)域投資空間大的?麻煩幫分析一下

回答:你好。1、選景湖春曉,地段價值大。翡麗山配套欠缺,怕是生活不便。2、這幾個盤區(qū)域很近,首選東方名都,小區(qū)環(huán)境更好一些。次選新世界花園。

提問:廣叔您好:上次您建議的東莞投資樓盤,萬象府,保利,這兩個搶房好難,我們打算去廣州投資,如果從五年純投資看(可以兼顧孩子初中學區(qū)房),首付400左右,您能否推薦一下?

回答:你好??蓞⒖迹豪宵S埔:金碧世紀花園、黃埔花園、萬科東薈城,黃埔科學城:雅居樂富春山居、保利林語山莊、科城三莊錦澤園。

提問:你好廣叔。 基本情況:夫妻二人在羅湖蔡屋圍一帶上班,暫無小孩(計劃中),深戶無房,首套上車,期盼能找到總價約在550-600(優(yōu)選小3房),能兼具自住+投資升值的筍盤。 1、對于板塊選擇,目前有大致有四個不成熟的想法:坂田、龍華(紅山、上塘)、南山松坪村、寶安(新安、西鄉(xiāng)),請問以上板塊是否值得考慮?優(yōu)先選擇?或有無其他更好的板塊推薦? 2、坂田似乎近期挺熱門,尤其是坂田北,集交通(10號線)、學校(省實驗?)多項利好消息,是否值得上車? 3、對您推薦的板塊,有哪些筍盤推薦關(guān)注哈? 謝謝廣叔!盼回復(fù)。

回答:你好,總價600萬,關(guān)注熱門板塊臨近的剛需外溢板塊: 碧海 西鄉(xiāng) 坪洲 蛇口 景田 梅林 上塘 民治 坂田等。 比如富通城,幸?,B灣,匯一城,棲游家園,金地上塘道,山海津等。 坂田的標桿產(chǎn)品已經(jīng)開始漲了,坂田也是我看好的地方之一, 價格vs價值,地段優(yōu)勢對比北站,地鐵和板銀開通利好,豪宅稅(成本降低)都是利好,地鐵周邊的次新盤可以入手。

提問:廣叔你好,已在深圳定居,目前只有子彈70,考慮購買深圳小產(chǎn)權(quán)房,目前我物色了兩套小產(chǎn)權(quán)如下, 1松崗芙蓉立交附近,大產(chǎn)權(quán)房50年,距離地鐵比較遠,單價1.3萬,可返租金三年,可簽5年130%回購協(xié)議,已經(jīng)有人入住,是深圳未來東部發(fā)展輻射地區(qū)。 2龍崗科技工業(yè)區(qū)附近,大產(chǎn)權(quán)房50年,距離在建地鐵很近,單價1.9萬,預(yù)計今年8月完工,距離福田市區(qū)近。如果不考慮風險,我傾向于第二套,因為距離地鐵近。但考慮風險,這兩個小產(chǎn)權(quán)都是有大紅本的(感覺相對其他小產(chǎn)權(quán)是農(nóng)村集體用地會靠譜些),50年的工業(yè)用地剩余40年,簽使用權(quán)和收益分配協(xié)議公證,存在到期后風險,聽聽廣叔建議。

回答:你好,子彈70,其實建議你買商品房。 1.永遠不要對小產(chǎn)權(quán)抱有任何幻想,小產(chǎn)權(quán)不能落戶,不能上學,沒有杠桿,漲幅非常弱,除非你有靠譜的拆遷內(nèi)部消息,不然還不如租房住。 小產(chǎn)權(quán)會隨著市場漲,維持在同地段商品房約三分之一的價格,不能貸款,沒有投資價值,除非你純自??;有黑科技,可以提前拿下能轉(zhuǎn)正的房等拆遷,普通人玩不了。 2.也不要對公寓有幻想,交易稅費極高,政策暫時不允許公寓轉(zhuǎn)正。 3.說說適合你的幾種方案: A.70萬首付買240萬總價的房子(適當高平)單價5萬左右45-50平米一房或者小兩(買羅湖 筍崗 蔡屋圍片區(qū),福田梅林 皇崗片區(qū),龍華中心區(qū))投資打法 B.70萬首付買龍崗280萬總價房子(高平)單價3.5萬左右80平米買三房(龍城廣場片區(qū))最好有地鐵口,自住打法

提問:廣叔好,在廣州有名額,首付四十萬,完全小白,增城和南沙哪個好點?

回答:你好,過去幾年南沙房價其實也是一路上揚的,概念很多,從獨立建區(qū),地理幾何中心,省ZF搬遷,第二機場,自貿(mào)區(qū),大灣區(qū),有的概念成真了,有的概念被辟謠了。但是無論如何南沙還是存在距離的問題,以及缺少實質(zhì)性的支撐,距離每一個中心都近,也意味著距離每一個中心都遠,南沙要想崛起,南沙必須是南沙,而不能是廣州南沙。南沙房價僅憑規(guī)劃支撐,利好兌現(xiàn)太慢。預(yù)算有限更建議買增城新塘板塊,增城未來會有交通樞紐規(guī)劃,并且有牛仔服裝產(chǎn)業(yè)支撐。隨著蘿崗,知識城,科學城漸成氣候,隨著廣州城市向東建設(shè),隨著更多地鐵建成,加上增城位處銜接惠州東莞深圳的咽喉地帶,其實未來發(fā)展應(yīng)該還可以。

提問:廣叔好,我想今年在廣州買套房,預(yù)算400左右,還貸金額1w以內(nèi)。手頭現(xiàn)金不夠,目前在長沙五一廣場有套房,有貸款,明年3月才能賣,房價約140。以下選擇哪種更合適?請教廣叔指點一二:1.先賣再買。最穩(wěn)妥,缺點在于明年不知廣州房價如何。2.先抵押再買。不知利率多少,沒有經(jīng)驗。3.全款買再首付三成??煞裼霉e金貸款?不知利率多少,沒有經(jīng)驗。謝謝廣叔!

回答:你好,肯定是先抵押長沙的房子,掉轉(zhuǎn)頭來買廣州了。長沙的信貸市場不太了解,但上浮5-10%肯定有產(chǎn)品有的做,甚至利息都不用這么多,走那種8-10年的先息后本 全款再抵押的話,也只能走經(jīng)營抵押貸,不是正常的按揭,做不了公積金,公積金只針對按揭貸款

提問:你好廣叔,近期關(guān)注福田皇崗片區(qū)皇御苑四期和羅湖湖貝片區(qū)聯(lián)城美園,總價在450萬左右的小2房,考慮未來6-8年的升值空間,想請問下您怎么看呢?

回答:你好,我個人挺喜歡聯(lián)城美園的,我看過那么多樓盤,美園的采光少有的好,大面積落地窗在十幾年前非常少見。 雖然居住我更喜歡聯(lián)城美園,但還是勸你買皇御苑,羅湖,春風路片區(qū),這兩個大概念實在太拖后腿了。

提問:你好廣叔,我們在一個月前簽了合同賣房子準備換一套,我和老公各一個首房名額,5成的首付。看好學位房,原本是計劃錢到位后買1300-1400萬的房子;現(xiàn)在新政來了,首付和稅增加了200萬的樣子。我們考慮是為了5成首付買兩套,還是買一套好點的,再抵押出來部分錢提高杠桿。這兩種選擇哪一種能獲得較高的漲幅呢?月供能承受3萬多,手里有700多萬。望廣叔指點迷津,謝謝!

回答:你好,漲幅取決于盤子本身,而不是由總價段位來決定的,很多高總價的房子漲幅也很高。比如半島、潤府。但看你們的情況,總共700萬的首付;目前的政策界面,你們買1200萬的話,可以拆成兩套600萬的學區(qū)2房。但三年內(nèi)就被限制了名額。另一個思路是,先上一套1200萬的,后續(xù)收入+加按,還能在三年內(nèi),擇機再買一套400-600萬的標的。總資產(chǎn)上去了,收益最大化。新政之后,拆分多套的建倉思想受到了沖擊;對每個家庭而言,資金的瓶頸不如名額的瓶頸難解決;那么最好是優(yōu)先把資產(chǎn)體量做大,買一次性解決所有問題的大標的。

提問:廣叔你好,請問一下我們現(xiàn)在想買學位房,南山和百花都在千萬,家里全部資金用完后沒資金流,小孩三年后上學,如果選擇百花片區(qū)的話,對于當前百花片區(qū)是高位嗎?未來怎么看全部資金買這邊需要注意什么?

回答:你好,百花片區(qū)盛名之下其實難負,漲幅也沒有像大家想象的那么大。13年百花均價5萬,現(xiàn)在13萬+跑輸了很多學位房的后起之秀。一是名校擴容群雄逐鹿之后,百花的價值被稀釋。二是百花真的太老不是剛需真買不下手,如果真是看重百花的教育就買,如果同樣看重升值建議再多看看。

提問:你好廣叔,剛需首套房,有深戶,在福田看房,比較喜歡碧海紅樹園的兩房,對于這個小區(qū)大師兄怎么看?

回答:你好,碧海紅樹園 ,共8棟樓,緊鄰車公廟,南向看海和紅樹林生態(tài)公園,03年建造,容積率高,以100-160平朝南看海大戶型為主,弧形大陽臺,人車分流,車位充足,靠近福榮路,實際噪音不大。 03年的房齡在福田已算次新,適合改善家庭,距離地鐵9號線下沙站400米,附近商業(yè)配套完善,下沙小學一墻之隔,距離上沙中學800米。附近京基、中洲、綠景、金地四大發(fā)展商簽約舊改,最靠近的京基舊改基本完成,中洲巨無霸舊改,正在進行。但小區(qū)周圍有很多農(nóng)民房,未被劃入舊改區(qū)域,短時間不會改變,但隨著周圍大環(huán)境的改變,地段價值會被重估。缺點:學位一般,自住可以。

提問:你好廣叔,深戶,首付200萬以內(nèi),可以首付三成,純投資 ,在網(wǎng)上看了一下幾個片區(qū)想請廣叔指點一下: 1、寶安中心區(qū)的凱旋城(80方左右)和西城上筑(75方左右); 2、南山區(qū)的前海片區(qū) 諾德假日花園 (60方左右); 3 、深圳灣的太古城南(40方左右) 總價都在500萬-700萬之間 ,打算持有5年左右的,主要都是考慮二手房,想以租金頂部分月供,減輕壓力的 ,請問以上怎么選?這幾個區(qū)域該怎樣排序?請廣叔多多指點一下。

回答:你好,你關(guān)注的這幾個都是西部熱點片區(qū)的熱點樓盤,很有眼光。 但是有個問題,這些樓盤從去年到今年一直在漲,而且是急速上漲。 舉個例子,我城市群有個粉絲去年底350萬入了諾德假日的48平小兩房,不到一年飆到了490萬,業(yè)主還計劃繼續(xù)拉升到520萬。 這些熱盤靠著前海自貿(mào)區(qū)的概念,在周邊無利好落地的情況下,已經(jīng)透支了多少漲幅,恐怕不敢細算吧。 而且這些漲得太快的區(qū)域,租售比一定是跟不上的。 我認為,818這一波之后,需要根據(jù)漲幅大小,重新規(guī)劃選籌,而不是盲目去追熱點。

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