以下為“廣叔談房”微信公眾號粉絲提問精選

提問：廣叔，您好！新人首問：目前在東莞生活，在東坑皇家公館一套100平的3房自住，廣州海珠區(qū)富里尚溢局一套77平的2房在出租。都無貸款。有300子彈想投資東莞，（廣州沒有房票）1，看了松山湖保利紅珊瑚107平3房，東南向，中層。價位650萬。感覺價位很高了，很糾結(jié)。2，翠瓏灣3期（寮步地段）95平390萬。3，南城的恒大御湖93平410萬，請廣幫忙分析一下如何選擇比較好？或者廣叔有更好的推薦？感謝！

回答：你好。東坑皇家公館，東坑核心地段，可繼續(xù)持有；富力尚溢局，10號線在建，還有利好；

1、保利紅珊瑚各方面都不錯，目前價格看確實是高了點，短期看橫的可能也較大，不過如果是中長期投資，我認為也是可以入的。

2、翠瓏灣3期在華為基地旁邊，位于寮步，屬于外溢片區(qū)，由于周圍都是企業(yè)較多，配套和交通方面還有所欠缺。

3、恒大御湖位于南城車站，大花園社區(qū)，小區(qū)環(huán)境一流，近地鐵，有南城CBD的輻射利好；詳見內(nèi)部分享。

提問：廣叔你好，請問投資+自住的話東城的峰景8號大平層對比鵬瑞的大平層哪個更有價值

回答：你好。御景灣8號主要是景觀好，靠近高爾夫，配套方面略欠缺；鵬瑞周圍環(huán)境就相對一般，但地段價值到，有南城CBD輻射；所以看個人情況吧，自住改善選擇前者，投資回報率大選擇后者。

提問：廣叔你好，東莞南城石竹新花園和恒大御景花園哪個投資價值更高，石竹新花園樓齡18年了，均價3.4萬，恒大御景房齡5年，均價3.9萬

回答：石竹新花園地段價值大，論小區(qū)品質(zhì)和環(huán)境恒大御景勝出。短期可以考慮3-5年可考慮前者，中長期考慮后者。

提問：您好廣叔，本人34，已在深圳定居，目前只有子彈70，考慮購買深圳小產(chǎn)權(quán)房，目前我物色了兩套小產(chǎn)權(quán)如下， 1松崗芙蓉立交附近，大產(chǎn)權(quán)房50年，距離地鐵比較遠，單價1.3萬，可返租金三年，可簽5年130%回購協(xié)議，已經(jīng)有人入住，是深圳未來東部發(fā)展輻射地區(qū)。 2龍崗科技工業(yè)區(qū)附近，大產(chǎn)權(quán)房50年，距離在建地鐵很近，單價1.9萬，預(yù)計今年8月完工，距離福田市區(qū)近。如果不考慮風(fēng)險，我傾向于第二套，因為距離地鐵近。但考慮風(fēng)險，這兩個小產(chǎn)權(quán)都是有大紅本的（感覺相對其他小產(chǎn)權(quán)是農(nóng)村集體用地會靠譜些），50年的工業(yè)用地剩余40年，簽使用權(quán)和收益分配協(xié)議公證，存在到期后風(fēng)險，聽聽廣叔建議。

回答：你好，子彈70，其實建議你買商品房。 1.永遠不要對小產(chǎn)權(quán)抱有任何幻想，小產(chǎn)權(quán)不能落戶，不能上學(xué)，沒有杠桿，漲幅非常弱，除非你有靠譜的拆遷內(nèi)部消息，不然還不如租房住。 小產(chǎn)權(quán)會隨著市場漲，維持在同地段商品房約三分之一的價格，不能貸款，沒有投資價值，除非你純自住；有黑科技，可以提前拿下能轉(zhuǎn)正的房等拆遷，普通人玩不了。 2.也不要對公寓有幻想，交易稅費極高，政策暫時不允許公寓轉(zhuǎn)正。 3.說說適合你的幾種方案： A.70萬首付買240萬總價的房子（適當(dāng)高平）單價5萬左右45-50平米一房或者小兩（買羅湖 筍崗 蔡屋圍片區(qū)，福田梅林 皇崗片區(qū)，龍華中心區(qū)）投資打法 B.70萬首付買龍崗280萬總價房子（高平）單價3.5萬左右80平米買三房（龍城廣場片區(qū)）最好有地鐵口，自住打法

提問：你好廣叔，我在海珠和荔灣有兩套小戶型，今年的價格不但沒漲，還因為疫情期間有其他業(yè)主降價甩賣，導(dǎo)致價格降了一些。小孩剛一歲，想賣掉兩套房去天河北置換帶龍口西小學(xué)學(xué)位的三房，預(yù)算最多能支持900萬總價。周末再去看房，價格已經(jīng)漲瘋了，而且三房的放盤極少。我是降價把兩套房快速賣掉置換到天河北，還是等明年再看看行情?

回答：你好，首先一些小戶型這種因為只具備一些居住屬性。并沒有強大的學(xué)位支撐的話，他是有點尷尬的。強學(xué)位的話，一般來說天河越秀為準(zhǔn)。這一波本來就是以改善為主的向上需求。你現(xiàn)在應(yīng)該是完全沒有名額的對吧，那也只能賣掉再買了。賣的話看你的小區(qū)的拋售量怎么樣，如果是炒家貨比較多的，你看他能不能撐起來一些的裝修溢價。盡量把你兩個小戶型賣的好一點的價錢。

提問：你好廣叔，預(yù)算400左右，想買天河地鐵小三房自住，珠江新城附近上班。陽光假日（預(yù)算勉強能夠一夠80南向小三房，就是面積有點小）、天朗明居、中海康城這三哪個比較值得推薦呢？后兩個樓齡都比較老，會不會大概率站崗呀。

回答：你好，你說的這一套是陽光假日園C-D區(qū)的，南向望天朗明居N區(qū)，7樓、10樓，這兩套房中的其中一套 400萬左右，想自住舒服一點：陽光假日園、中海康城；想投資屬性多一點：中海康城 、天朗明居

提問：您好廣叔，上次你提議賣掉西鄉(xiāng)樂園小區(qū)，但是隔壁的龍珠花園正在搞棚改，我們這個花園靠近107國道，據(jù)說107國道要擴容，所以這個樂園有希望舊改，但不知等到什么時候？所以你還是建議不要等無可靠的拆遷？還有我想賣掉龍崗的振業(yè)天巒在換一套寶中的學(xué)位房，我想買海雅繽紛城上面的房子，不知可否？或者有寶中學(xué)位有升值空間的房子推薦？（不自住，考慮學(xué)位和升值，目前現(xiàn)金300萬）

回答：你好，關(guān)于棚改問題，我也沒有內(nèi)部消息，如果有規(guī)劃局的內(nèi)部朋友，可以側(cè)面打聽下。 我的建議是短期內(nèi)沒有拆遷消息，就出手置換，入手一套8折筍，可以彌補拆遷損失。 海雅繽紛城寶中學(xué)位不錯，但是需要看具體價格，最近也漲了不少，依然更推薦帶花園的大社區(qū)。

提問：你好廣叔，我想咨詢一下南海玫瑰花園，投資+自住，3-5年后置換是否合適？主要有幾點：1.這個小區(qū)比旁邊的小區(qū)，2房要貴100多萬，就隔條馬路，同樣的位置，離地鐵也遠。主要就是有海景，能吸引后面足夠的人來這個小區(qū)接盤嗎？2.聽中介說，2房去年年底就買850萬，現(xiàn)在有個低樓層的也是850萬，不知道是不是橫盤幾個月了？3.不知道附近規(guī)劃還有沒有能升值的利好？3-5年后，這個小區(qū)的2房升值怎么樣？流動性怎么樣？容不容易轉(zhuǎn)手呢？感謝廣叔的耐心解答

回答：你好，南海玫瑰花園在蛇口也屬于一線海景豪宅了。主打的是海景景觀，有育才太子灣，賣的是稀缺的海景資源。保值增值和轉(zhuǎn)手都沒問題，自住喜歡可以買。如果想要升值更高一些，建議到前海南看看。

提問：您好廣叔，我想問下臨深的東莞和惠州可以買嗎？我有朋友在東莞買的，這些片區(qū)的房子漲的也很快的?，F(xiàn)在有粵港澳大灣區(qū)的定位，我想知道未來發(fā)展怎么樣呢？

回答：你好，以前全國的房價在普漲，三四五線城市都在漲，你看到其他城市也會是這種現(xiàn)象。尤其是三四五線的主要推動力是棚改和拆遷。所有有房子的人都沾到了資產(chǎn)上漲的“便宜”。但是未來這種現(xiàn)象不會有了，全國的人均住房面積其實是過剩的，未來年輕人在哪里財富集中在哪里。臨深片區(qū)確實也有深圳的購買力外溢，但是未來這種外溢乏力，能在深圳買更好。

提問：你好廣叔，我想請教三個問題 1，如果我們現(xiàn)在買進尚峰的三房 五年后用華浩源74平的三房換深中學(xué)位。尚峰自住 華浩源能趕得上鵬公館的25平單間漲幅嗎？2，深中的25平單間 395萬 月供8000 可以收租金3600/月 九年后才用學(xué)位 這么長的持有時間有風(fēng)險不 漲幅能不能漲過利息 還是您有沒有更好的建議。3，就我們現(xiàn)在一個在坂田上班 一個在羅湖上班 未來可以考慮全部去南山 寶安 上班。九年后小孩用初中 手頭350萬 月供一萬 首期五成 您有什么更好的方案推薦嗎？

回答：你好。1、鵬公館主要是深中的溢價，學(xué)區(qū)房；華浩源，剛需上車盤；兩者沒有可比性。鵬公館如果學(xué)區(qū)政策變化，成績下滑，房價也會跟著下降。鵬公館小戶型供應(yīng)量大，缺少競爭力，我認為不怎么值錢。2、離用學(xué)位還有很久，不建議現(xiàn)在買，風(fēng)險比較大。

房地產(chǎn)注定只有小部分人能賺錢，我們跑在大部分前面，手把手教你從0實現(xiàn)千萬資產(chǎn)積累。很多人給我留言提問，廣叔精力有限，無法一一解答。

以上為“廣叔談房”微信公眾號粉絲提問精選

新的房產(chǎn)內(nèi)部消息、即將上漲的城市會第一時間內(nèi)部公布，讓你買在大漲前夜等專業(yè)意見，全程指導(dǎo)買房。私人訂制最適合你的房產(chǎn)投資方案，比別人快一步實現(xiàn)財富自由。

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