以下為“廣叔談房”微信公眾號(hào)粉絲提問(wèn)精選

提問(wèn)：廣叔，您好！新人首問(wèn)：目前在東莞生活，在東坑皇家公館一套100平的3房自住，廣州海珠區(qū)富里尚溢局一套77平的2房在出租。都無(wú)貸款。有300子彈想投資東莞，（廣州沒(méi)有房票）1，看了松山湖保利紅珊瑚107平3房，東南向，中層。價(jià)位650萬(wàn)。感覺(jué)價(jià)位很高了，很糾結(jié)。2，翠瓏灣3期（寮步地段）95平390萬(wàn)。3，南城的恒大御湖93平410萬(wàn)，請(qǐng)廣幫忙分析一下如何選擇比較好？或者廣叔有更好的推薦？感謝！

回答：你好。東坑皇家公館，東坑核心地段，可繼續(xù)持有；富力尚溢局，10號(hào)線在建，還有利好；

1、保利紅珊瑚各方面都不錯(cuò)，目前價(jià)格看確實(shí)是高了點(diǎn)，短期看橫的可能也較大，不過(guò)如果是中長(zhǎng)期投資，我認(rèn)為也是可以入的。

2、翠瓏灣3期在華為基地旁邊，位于寮步，屬于外溢片區(qū)，由于周?chē)际瞧髽I(yè)較多，配套和交通方面還有所欠缺。

3、恒大御湖位于南城車(chē)站，大花園社區(qū)，小區(qū)環(huán)境一流，近地鐵，有南城CBD的輻射利好；詳見(jiàn)內(nèi)部分享。

提問(wèn)：廣叔你好，請(qǐng)問(wèn)投資+自住的話東城的峰景8號(hào)大平層對(duì)比鵬瑞的大平層哪個(gè)更有價(jià)值

回答：你好。御景灣8號(hào)主要是景觀好，靠近高爾夫，配套方面略欠缺；鵬瑞周?chē)h(huán)境就相對(duì)一般，但地段價(jià)值到，有南城CBD輻射；所以看個(gè)人情況吧，自住改善選擇前者，投資回報(bào)率大選擇后者。

提問(wèn)：廣叔你好，東莞南城石竹新花園和恒大御景花園哪個(gè)投資價(jià)值更高，石竹新花園樓齡18年了，均價(jià)3.4萬(wàn)，恒大御景房齡5年，均價(jià)3.9萬(wàn)

回答：石竹新花園地段價(jià)值大，論小區(qū)品質(zhì)和環(huán)境恒大御景勝出。短期可以考慮3-5年可考慮前者，中長(zhǎng)期考慮后者。

提問(wèn)：您好廣叔，本人34，已在深圳定居，目前只有子彈70，考慮購(gòu)買(mǎi)深圳小產(chǎn)權(quán)房，目前我物色了兩套小產(chǎn)權(quán)如下， 1松崗芙蓉立交附近，大產(chǎn)權(quán)房50年，距離地鐵比較遠(yuǎn)，單價(jià)1.3萬(wàn)，可返租金三年，可簽5年130%回購(gòu)協(xié)議，已經(jīng)有人入住，是深圳未來(lái)東部發(fā)展輻射地區(qū)。 2龍崗科技工業(yè)區(qū)附近，大產(chǎn)權(quán)房50年，距離在建地鐵很近，單價(jià)1.9萬(wàn)，預(yù)計(jì)今年8月完工，距離福田市區(qū)近。如果不考慮風(fēng)險(xiǎn)，我傾向于第二套，因?yàn)榫嚯x地鐵近。但考慮風(fēng)險(xiǎn)，這兩個(gè)小產(chǎn)權(quán)都是有大紅本的（感覺(jué)相對(duì)其他小產(chǎn)權(quán)是農(nóng)村集體用地會(huì)靠譜些），50年的工業(yè)用地剩余40年，簽使用權(quán)和收益分配協(xié)議公證，存在到期后風(fēng)險(xiǎn)，聽(tīng)聽(tīng)廣叔建議。

回答：你好，子彈70，其實(shí)建議你買(mǎi)商品房。 1.永遠(yuǎn)不要對(duì)小產(chǎn)權(quán)抱有任何幻想，小產(chǎn)權(quán)不能落戶，不能上學(xué)，沒(méi)有杠桿，漲幅非常弱，除非你有靠譜的拆遷內(nèi)部消息，不然還不如租房住。 小產(chǎn)權(quán)會(huì)隨著市場(chǎng)漲，維持在同地段商品房約三分之一的價(jià)格，不能貸款，沒(méi)有投資價(jià)值，除非你純自??；有黑科技，可以提前拿下能轉(zhuǎn)正的房等拆遷，普通人玩不了。 2.也不要對(duì)公寓有幻想，交易稅費(fèi)極高，政策暫時(shí)不允許公寓轉(zhuǎn)正。 3.說(shuō)說(shuō)適合你的幾種方案： A.70萬(wàn)首付買(mǎi)240萬(wàn)總價(jià)的房子（適當(dāng)高平）單價(jià)5萬(wàn)左右45-50平米一房或者小兩（買(mǎi)羅湖 筍崗 蔡屋圍片區(qū)，福田梅林 皇崗片區(qū)，龍華中心區(qū)）投資打法 B.70萬(wàn)首付買(mǎi)龍崗280萬(wàn)總價(jià)房子（高平）單價(jià)3.5萬(wàn)左右80平米買(mǎi)三房（龍城廣場(chǎng)片區(qū)）最好有地鐵口，自住打法

提問(wèn)：你好廣叔，我在海珠和荔灣有兩套小戶型，今年的價(jià)格不但沒(méi)漲，還因?yàn)橐咔槠陂g有其他業(yè)主降價(jià)甩賣(mài)，導(dǎo)致價(jià)格降了一些。小孩剛一歲，想賣(mài)掉兩套房去天河北置換帶龍口西小學(xué)學(xué)位的三房，預(yù)算最多能支持900萬(wàn)總價(jià)。周末再去看房，價(jià)格已經(jīng)漲瘋了，而且三房的放盤(pán)極少。我是降價(jià)把兩套房快速賣(mài)掉置換到天河北，還是等明年再看看行情?

回答：你好，首先一些小戶型這種因?yàn)橹痪邆湟恍┚幼傩?。并沒(méi)有強(qiáng)大的學(xué)位支撐的話，他是有點(diǎn)尷尬的。強(qiáng)學(xué)位的話，一般來(lái)說(shuō)天河越秀為準(zhǔn)。這一波本來(lái)就是以改善為主的向上需求。你現(xiàn)在應(yīng)該是完全沒(méi)有名額的對(duì)吧，那也只能賣(mài)掉再買(mǎi)了。賣(mài)的話看你的小區(qū)的拋售量怎么樣，如果是炒家貨比較多的，你看他能不能撐起來(lái)一些的裝修溢價(jià)。盡量把你兩個(gè)小戶型賣(mài)的好一點(diǎn)的價(jià)錢(qián)。

提問(wèn)：你好廣叔，預(yù)算400左右，想買(mǎi)天河地鐵小三房自住，珠江新城附近上班。陽(yáng)光假日（預(yù)算勉強(qiáng)能夠一夠80南向小三房，就是面積有點(diǎn)?。?、天朗明居、中?？党沁@三哪個(gè)比較值得推薦呢？后兩個(gè)樓齡都比較老，會(huì)不會(huì)大概率站崗呀。

回答：你好，你說(shuō)的這一套是陽(yáng)光假日?qǐng)@C-D區(qū)的，南向望天朗明居N區(qū)，7樓、10樓，這兩套房中的其中一套 400萬(wàn)左右，想自住舒服一點(diǎn)：陽(yáng)光假日?qǐng)@、中?？党牵幌胪顿Y屬性多一點(diǎn)：中?？党?、天朗明居

提問(wèn)：您好廣叔，上次你提議賣(mài)掉西鄉(xiāng)樂(lè)園小區(qū)，但是隔壁的龍珠花園正在搞棚改，我們這個(gè)花園靠近107國(guó)道，據(jù)說(shuō)107國(guó)道要擴(kuò)容，所以這個(gè)樂(lè)園有希望舊改，但不知等到什么時(shí)候？所以你還是建議不要等無(wú)可靠的拆遷？還有我想賣(mài)掉龍崗的振業(yè)天巒在換一套寶中的學(xué)位房，我想買(mǎi)海雅繽紛城上面的房子，不知可否？或者有寶中學(xué)位有升值空間的房子推薦？（不自住，考慮學(xué)位和升值，目前現(xiàn)金300萬(wàn)）

回答：你好，關(guān)于棚改問(wèn)題，我也沒(méi)有內(nèi)部消息，如果有規(guī)劃局的內(nèi)部朋友，可以側(cè)面打聽(tīng)下。 我的建議是短期內(nèi)沒(méi)有拆遷消息，就出手置換，入手一套8折筍，可以彌補(bǔ)拆遷損失。 海雅繽紛城寶中學(xué)位不錯(cuò)，但是需要看具體價(jià)格，最近也漲了不少，依然更推薦帶花園的大社區(qū)。

提問(wèn)：你好廣叔，我想咨詢一下南海玫瑰花園，投資+自住，3-5年后置換是否合適？主要有幾點(diǎn)：1.這個(gè)小區(qū)比旁邊的小區(qū)，2房要貴100多萬(wàn)，就隔條馬路，同樣的位置，離地鐵也遠(yuǎn)。主要就是有海景，能吸引后面足夠的人來(lái)這個(gè)小區(qū)接盤(pán)嗎？2.聽(tīng)中介說(shuō)，2房去年年底就買(mǎi)850萬(wàn)，現(xiàn)在有個(gè)低樓層的也是850萬(wàn)，不知道是不是橫盤(pán)幾個(gè)月了？3.不知道附近規(guī)劃還有沒(méi)有能升值的利好？3-5年后，這個(gè)小區(qū)的2房升值怎么樣？流動(dòng)性怎么樣？容不容易轉(zhuǎn)手呢？感謝廣叔的耐心解答

回答：你好，南海玫瑰花園在蛇口也屬于一線海景豪宅了。主打的是海景景觀，有育才太子灣，賣(mài)的是稀缺的海景資源。保值增值和轉(zhuǎn)手都沒(méi)問(wèn)題，自住喜歡可以買(mǎi)。如果想要升值更高一些，建議到前海南看看。

提問(wèn)：您好廣叔，我想問(wèn)下臨深的東莞和惠州可以買(mǎi)嗎？我有朋友在東莞買(mǎi)的，這些片區(qū)的房子漲的也很快的?，F(xiàn)在有粵港澳大灣區(qū)的定位，我想知道未來(lái)發(fā)展怎么樣呢？

回答：你好，以前全國(guó)的房?jī)r(jià)在普漲，三四五線城市都在漲，你看到其他城市也會(huì)是這種現(xiàn)象。尤其是三四五線的主要推動(dòng)力是棚改和拆遷。所有有房子的人都沾到了資產(chǎn)上漲的“便宜”。但是未來(lái)這種現(xiàn)象不會(huì)有了，全國(guó)的人均住房面積其實(shí)是過(guò)剩的，未來(lái)年輕人在哪里財(cái)富集中在哪里。臨深片區(qū)確實(shí)也有深圳的購(gòu)買(mǎi)力外溢，但是未來(lái)這種外溢乏力，能在深圳買(mǎi)更好。

提問(wèn)：你好廣叔，我想請(qǐng)教三個(gè)問(wèn)題 1，如果我們現(xiàn)在買(mǎi)進(jìn)尚峰的三房 五年后用華浩源74平的三房換深中學(xué)位。尚峰自住 華浩源能趕得上鵬公館的25平單間漲幅嗎？2，深中的25平單間 395萬(wàn) 月供8000 可以收租金3600/月 九年后才用學(xué)位 這么長(zhǎng)的持有時(shí)間有風(fēng)險(xiǎn)不 漲幅能不能漲過(guò)利息 還是您有沒(méi)有更好的建議。3，就我們現(xiàn)在一個(gè)在坂田上班 一個(gè)在羅湖上班 未來(lái)可以考慮全部去南山 寶安 上班。九年后小孩用初中 手頭350萬(wàn) 月供一萬(wàn) 首期五成 您有什么更好的方案推薦嗎？

回答：你好。1、鵬公館主要是深中的溢價(jià)，學(xué)區(qū)房；華浩源，剛需上車(chē)盤(pán)；兩者沒(méi)有可比性。鵬公館如果學(xué)區(qū)政策變化，成績(jī)下滑，房?jī)r(jià)也會(huì)跟著下降。鵬公館小戶型供應(yīng)量大，缺少競(jìng)爭(zhēng)力，我認(rèn)為不怎么值錢(qián)。2、離用學(xué)位還有很久，不建議現(xiàn)在買(mǎi)，風(fēng)險(xiǎn)比較大。

房地產(chǎn)注定只有小部分人能賺錢(qián)，我們跑在大部分前面，手把手教你從0實(shí)現(xiàn)千萬(wàn)資產(chǎn)積累。很多人給我留言提問(wèn)，廣叔精力有限，無(wú)法一一解答。

以上為“廣叔談房”微信公眾號(hào)粉絲提問(wèn)精選

新的房產(chǎn)內(nèi)部消息、即將上漲的城市會(huì)第一時(shí)間內(nèi)部公布，讓你買(mǎi)在大漲前夜等專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)，全程指導(dǎo)買(mǎi)房。私人訂制最適合你的房產(chǎn)投資方案，比別人快一步實(shí)現(xiàn)財(cái)富自由。

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