廣州樓市:樓盤投資置換方向錯了,再怎么努力也是白搭

來源：智能家居時間：2020-10-28 00:42

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提問：你好廣叔，2016年老公用他姐姐的名字買了時代春樹里A區(qū)92方的房子，自住，現(xiàn)在貸款還有120W商貸，月供6千，家庭名下無其他房產(chǎn)，現(xiàn)在我的小孩差不多一歲，考慮將來小孩讀書，想做一下規(guī)劃。

方案1、如果把房子買賣方式過戶到我名下，找過中介，大概需要10W的稅費+手續(xù)費，過戶之后轉(zhuǎn)公積金60W+商貸140W，月供大概1.1W，手上大概還能有60W，再湊一些還能再買一套投資。2、把這套賣掉大概有280W，之后3成首付再買一套4房的改善居住+學(xué)位，如果有余錢還能再買一套純投資。

問題：現(xiàn)在我們手上只有15W，可承受的月供2-2.2W，請問2個方案哪個更值？兩個方案的樓盤請推薦一下？或者有沒其他更優(yōu)方案？

回答：你好。建議考慮方案2。既能很好的利用好杠桿，又能置換到更好的樓盤。投資價值高的樓盤，詳見內(nèi)部分享！

提問：你好廣叔，現(xiàn)在科學(xué)城上班，珠江嘉園有一套房子，出手能回160左右，由于現(xiàn)在二胎，考慮換科學(xué)城或老黃埔有學(xué)位的新房或次新的房子，能給點建議嗎？

回答：你好。珠江嘉園沒地鐵，環(huán)境和配套都不好。廣州投資回報率高的板塊，詳見內(nèi)部！

提問：廣叔如何看番禺廣場片區(qū)的投資價值？

回答：番禺廣場，南部的地鐵樞紐，特別是未來的18號線南北大動脈帶來的巨大增量，增幅可期。

提問：你好廣叔南沙灣星河山海灣怎么樣？

回答：你好。星河山海灣近地鐵南沙港站，景觀不錯，主要缺點是配套不足，適合中長期投資，還有潛力。

提問：廣叔好，我們的情況是這樣，手頭110萬資金，想在廣州購置一套房主要是讓小孩上到好點的學(xué)校再兼顧一下投資，最近糾結(jié)了很久了，目前對知識城萬科幸福譽一二期的二手房比較感興趣，朋友都建議買科學(xué)城好，第一套房首選哪里比較合適，請給我建議一下。

回答：你好。有房票當(dāng)然首選科學(xué)城啊！知識城這個概念比科學(xué)城差遠(yuǎn)了，地理位置也偏，發(fā)展比科學(xué)城要慢。可參考：具體價值高的板塊及樓盤分析，詳見內(nèi)部。

提問：你好廣叔，我們家庭2套房名額已用完，目前想用母親的名額買，母親21年1月滿55歲可隨我入戶廣州，屆時會有4成房票(老家有過貸款已結(jié)清)。到明年1月有240萬現(xiàn)金，我和我老公家庭年收入稅后在140w左右，我們月流水在稅后6.5w左右，現(xiàn)有180萬貸款，月貸款壓力1w，在珠江新城上班，想買一套天河或者琶洲的650w左右的房子(關(guān)于650w房子的目標(biāo)得出是因為考慮到接力貸銀行可能只給放15年，月供壓力會比30年大一倍，如果銀行可以給20年或者25年，目標(biāo)可以升高)。

我們對這個房子有居住和保值需求，無學(xué)位需求，希望有3房，考慮天河和琶洲，希望請您推薦，謝謝。

回答：你好，你是哪里找的接力貸，接力貸的首付成數(shù)是以老人資格為準(zhǔn)，可能做不到四成，或者要五成，但是年限這個絕對是以接力人(年輕人）為延長的。你們?nèi)绻€是40歲以下，基本可以做到30年期限，這個長期性貸款才是接力貸的真髓，其他的還是以老人年紀(jì)作為貸款期限的，都是假的接力貸。

你們收入不錯，目前月供只要1/6，占比很低，不足掛齒。240w的現(xiàn)金，四成去考慮一套650w的房子，明顯也是加大了首付比例了，也有杠桿意識。無學(xué)位需求，可以把目光遠(yuǎn)離天河北、華景、珠城一帶，放在車陂往東，琶洲往西等都是可以接受的。具體投資回報率高的樓盤，詳見內(nèi)部分享！

提問：你好廣叔，新人首問，我在南山區(qū)南頭古鎮(zhèn)的一套房子由于古城打造文旅項目已經(jīng)被拆了簽署了合作協(xié)議（每月租金72一方直到賠付房子為止）和拆除補償事宜備忘錄（補償房子：按義學(xué)街舊改項目的來補）。備忘錄有注明按實際面積賠付，義學(xué)街舊改已經(jīng)公示，但是陪房時間不定咨詢了股份公司的董事預(yù)計要8年。問題：這房子指標(biāo)大概價值如何或者說我應(yīng)該通過什么渠道去了解判斷價值因為有考慮出售指標(biāo)

回答：你好，從目前市場的交易偏好來看，南頭雖然是價格洼地，但漲幅也整體弱于南山其他版塊，跟它們的整體面貌、樓盤品質(zhì)有很大關(guān)系，新移民寧愿選擇更遠(yuǎn)更新、居住環(huán)境更好的樓盤，不太愿意去接盤南頭南油的老大樓和樓梯房。所以南山我們從板塊上來說，應(yīng)該盡量回避漲幅偏弱的南頭。南頭沾了科技園的邊兒，有老片區(qū)通病，轉(zhuǎn)身難，也不便宜，無好學(xué)區(qū)，沒有進(jìn)一步的動力。可以參考板塊周邊的次新盤的價格。

提問：你好廣叔，廣州戶口，無房無貸，打算買二手房自住為主，預(yù)算在200萬左右，想先買二室，將來結(jié)婚了再考慮置換三室，想找地鐵站附近的房子出行方便，能否推薦一些生活配套較好，性價比較高的二手樓盤，目前在看的是洛溪附近的洛濤南居，洛湖居，南浦的廣州碧桂園麗江花園。

回答：你好，首先要考慮通勤距離，不要買太遠(yuǎn)的。洛濤南居、洛湖居低總價，適合上車，就是樓齡較老，而且還是步梯房。碧桂園麗江花園，離地鐵不近也有一定樓齡。

提問：廣叔好，請問總預(yù)算1100萬，關(guān)注5年內(nèi)投資的成長性，東逸花園錦逸3房，駿景花園東御苑4房，新城海濱花園小3房該如何選呢？能否從樓盤所在板塊走勢及三五年內(nèi)各樓盤接盤俠群體分析分析哪個值得入手？

回答：你好，首先在3者之中，駿景花園肯定是排在最后，因為是超豪宅了，你知道東御苑的超豪宅茶品162-182平在正常市場下流動性如何嗎？2018-2019年平均每年5-6套成交，在錦逸和新城海濱相比其實錦逸的產(chǎn)品是占優(yōu)勢，但海濱花園位置太好了，推薦優(yōu)選新城海濱。

提問：你好廣叔，我在看中熙君南山的房子，不知道這個樓盤怎么樣，看起來好像交通還可以，旁邊也有學(xué)校，離前海，后海蛇口都近。但是它在南油片區(qū)。感覺南油片區(qū)漲得比較慢。不知道是否合適。我買這房子主要是為了自住，同時也兼顧升值。以后有機(jī)會好換。不知道是否合適？這個盤跟寶能城的比起來怎么樣呢？

回答：你好，中熙君南山還不錯，小學(xué)+商業(yè)利好，地鐵口，南海中學(xué)學(xué)位關(guān)注度高，離前海近。比寶能城好房地產(chǎn)注定只有小部分人能賺錢，我們跑在大部分前面，手把手教你從0實現(xiàn)千萬資產(chǎn)積累。很多人給我留言提問，廣叔精力有限，無法一一解答。

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