東莞樓市:注意!剛需也別亂買房,也要考慮升值空間!

來源：智能家居時間：2020-07-18 22:44

以下精選問答內(nèi)容來自“廣叔談房”公眾號

提問：廣叔您好，今天去南城看了一下，匯一城三期朝西兩房去到270了，中介推薦一房的大概170，請問廣叔這個一房的還有上車的必要嗎，到時候出手的時候好出嗎？還有就是南城的景湖那些老小區(qū)市中心繁華一些，大嶺山金地格林上院挨著那幾個盤周圍都是廠房，地理位置反差太大了，廣叔建議哪個？麻煩啦

回答：你好，感謝贊賞！現(xiàn)在你手上有多少資金呢？預(yù)算多少？一房如果資金有限可以考慮，不然還是買2房好一些，因為區(qū)位好，未來出租出手都不是問題。能買南城當(dāng)然首選南城。

提問：廣叔！我手有千萬子彈！想投資幾套房產(chǎn)！我人在東莞塘廈鎮(zhèn)！有朋友叫我上別墅，而我卻想搞多幾套九十幾到百四五平的三房或四房！我在東莞一手已經(jīng)沒有名額，只能二手，我塘廈已經(jīng)有了兩套，剛剛在東莞市東城卓越時代廣場入手了一套三室二衛(wèi)95平的，完稅費下來近350萬了，這個貴不貴？同時在莞城翠龍彎入了一套64平兩房公寓，170萬了！有點后悔，不知道有沒有前景？我還想在主城區(qū)物色！富盈東方華府149平業(yè)主報520，東城金月灣花園業(yè)157平！莞城城市花園200多平380萬！這些價位有升值空間嗎！怎么樣選擇較好？謝謝你

回答：你好，別墅流動較弱，投資價值一般，遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如住宅。卓越時代廣場是公寓。公寓一直不建議。公寓漲幅慢，稅費高。這幾個盤都可以考慮，我的看法是：富盈東方華府>金月灣花園業(yè) >城市花園。另外還可以看下：萬科金域華府、中熙彌珍道、中信新天地

提問：廣叔您好，本人在東莞南城蛤地御花苑有自住別墅，想在周邊買房以后給小孩，但是御花苑現(xiàn)在價格偏高。請問旁邊清華居的別墅值得買嗎？

回答：你好。御花苑可以買，中長期看還有價值，清華居自住還是很不錯的，有山有水，靠近水濂山水庫，旁邊還有生態(tài)農(nóng)場。別墅相對來說流動性不是很好，自住可以考慮，投資價值一般。

提問：廣叔你好，東莞黃江的中泰峰境怎么樣，純投資的話東莞目前推薦哪個區(qū)域呢，預(yù)算總價在300萬內(nèi)，新房二手房都可以！

回答：你好。黃江屬于臨深片區(qū)，主要靠深圳外溢，中泰峰境次新花園社區(qū)，可以考慮。預(yù)算300可以考慮南城。可參考：大景湖春曉、天利中央花園、中熙彌珍道、新世紀(jì)豪園二期、尚書苑

提問：你好廣叔，想入手投資東莞松山湖的房子，請廣叔推薦幾個樓盤，謝謝

回答：你好，松山湖的房子該怎么買？松山湖開發(fā)強(qiáng)度很低，真正的松湖片區(qū)內(nèi)樓盤很少，分為東西南北四個區(qū)域： 1、松湖西區(qū)，代表樓盤是錦繡山河一到五期，均價四萬左右。錦繡山河是松山湖體量最大、最具代表性的樓盤，品質(zhì)高，區(qū)位優(yōu)，大戶型為主，成交活躍。 2、松湖北區(qū) 代表樓盤長城世家，和堂，3號別墅，豐華悅園，萬科松湖中心，均價3-4萬。 3、松湖東區(qū) 代表樓盤萬科松山湖1號，萬科虹溪諾雅，翔龍御湖居，均價3.5-4萬。 4、松湖南區(qū) 南區(qū)是華為的總部基地，可售房源極少，區(qū)域內(nèi)位置最好的樓盤大多是華為自建，供華為內(nèi)部員工購買，售價很低，每平米八到九千。華為自建樓盤松山湖樓盤有兩個特點，一是樓盤數(shù)量少，二是大戶型和別墅居多，很多都是200平以上，總價800萬起的大戶型，小面積稀缺。悅園的品質(zhì)和環(huán)境不錯，緊臨松山湖，單價4-5萬。

總結(jié)： 1、東莞缺少價值高地，這個高地一旦出現(xiàn)，一定是松山湖； 2、松山湖目前配套還不夠完善，價格三萬多，還有入場機(jī)會，不過要注意回避溢價盤，淘筍； 3、東莞二手房不限購； 4、鑒于東莞的經(jīng)濟(jì)體量和對熱錢的吸引能力，松山湖最值得投資的是小面積低總價，一是稀缺，二是門檻低。 5、松山湖片區(qū)，分為多個板塊，有真松湖和偽松湖，價值有高有低，需要認(rèn)真挑選。

提問：廣叔你好，幾年前畢業(yè)到深圳工作年薪30，工作穩(wěn)定，但是買房還差點錢，要等明年估計才能買得起，一個同事之前辭職創(chuàng)業(yè)，前年底在深圳買了一套房，現(xiàn)在漲了不少，心情復(fù)雜，不知道要不要借點錢今年把房買了，要不萬一明年房價漲了我又白奮斗一年。

回答：你好，為什么同樣的人生軌跡，畢業(yè)幾年后，有人住著幾百平方的房子，有人卻在輾轉(zhuǎn)租房，明明都是差不多的家庭背景、學(xué)歷、月薪，是什么讓他們在財富和階層上拉開差距？生活過得天差地別？有時選擇比努力更重要。努力是可控的，基本上是線性的堆積時間，需要的是體力和信念。所以一件事情做到極致，達(dá)到目標(biāo)完全是可以的，至少比做相同事情的人所達(dá)到的高度不一樣。但，只有努力并不夠。真正難的東西是選擇，是判斷時機(jī)，是理解社會，是找到機(jī)會。選擇的關(guān)鍵就在于，人生沒有辦法重來，時間是最大的沉沒成本，選錯了路，可能剛開始并不會發(fā)現(xiàn)，但隨著時間的推移，差距才會凸顯出來。

再想轉(zhuǎn)變，需要付出極大的精力和耐力，有些人能夠幸運扭轉(zhuǎn)，有些人可能一輩子也沒法改變。很多有購房需求的人，總是說我想買套房子，但是錢不夠，真的錢不夠嗎？其實不是，如果要交通好、位置好、配套好，那價格肯定也就貴了，對于剛需而言，與其想著一步到位，不如先“上車”。買房可以等，但是好的房源和房價不會等你！

提問：你好廣叔，新人首問，深圳龍崗，sfsd，子彈80,月入1.5，公積金1600,住房+投資，問題：1.以下兩房哪套值得買入，還是繼續(xù)淘？2.龍崗大運新城80平左右二手房首付普遍上100，是否轉(zhuǎn)向龍崗中心城淘？新人小白，煩請廣叔解答，謝謝！

回答：你好，大運利好更多，比龍崗中心城價值更大。中海小3房流通性最好，功能性更強(qiáng)。現(xiàn)在還可以淘到性價比更高的。

提問：你好廣叔！追問廣州花都區(qū)考慮為了陪讀小孩已報了花都靈格風(fēng)中英文私立學(xué)校，急切請教廣叔如果一定要在花都區(qū)買房的話，自住且能增值保值的一手或二手有哪些盤可以推薦的！

回答：你好，花都產(chǎn)業(yè)沒有大的動作，廣州發(fā)展向東向南花都離主城區(qū)太遠(yuǎn)，未來二手很難出貨，如果因為有自住需求非要選擇這個版塊，得精挑細(xì)選才行，沿著地鐵9號線來找盤，尤其是廣州北站地鐵站附近的二手次新，比如星球內(nèi)推薦的樓盤。純投資考慮，建議在學(xué)校附近租房住，把子彈投資到回報率更大的板塊。

提問：你好廣叔，由于的深圳房票已經(jīng)用完了，所以目前在考慮全款買個回遷房，您覺得可行嗎？

回答：你好，沒有什么可行不可行，只要你手里有富裕的資金，沒有房票，耐心足夠，又不追求杠杠的患者，完全可以去買已納入拆遷規(guī)劃的回遷房，但不管買哪里的回遷房，切記切記，一定要和開發(fā)商簽約！

提問：你好廣叔，目前有預(yù)算700W左右，想買套兩房或者小三房，目前關(guān)注的地方有三個：福田實驗梅香分校的綠景虹灣、梅林一村，福田外國語南校區(qū)的駿皇名居，深外龍華分校的星河盛世、萬科金域華府和書香門第，請問廣叔對于這三個片區(qū)您會更看好哪一個？龍華高峰學(xué)校的上塘片區(qū)是否推薦呢？付費咨詢~

回答：你好，你說的這三個片區(qū)都是未出成績的潛力名校，福外南的駿皇名居雖然是片區(qū)的頭牌，但是經(jīng)過年初疫情至現(xiàn)在的這一波補(bǔ)漲，目前單價已經(jīng)比較高了，700萬買一個60來平的兩房，現(xiàn)階段不建議入手。梅香的綠景虹灣和梅林一村還可以勉強(qiáng)買個三房，這兩個小區(qū)各有優(yōu)勢，綠景虹灣是地鐵上蓋商業(yè)綜合體，次新＋初中學(xué)位。梅林一村是大型公職社區(qū)，背靠梅林水庫環(huán)境不錯，雙學(xué)位，缺點是樓齡有點老，車位不足。深外龍華這三個小區(qū)都還比較新，地鐵口物業(yè)，附近有玖龍薈，上河坊購物樂園以及星河Coco city的商業(yè)。深外作為四大之一，雖然是與龍華區(qū)合作辦學(xué)，實力依然不可小覷，而且深外龍華的整體生源還是不錯的。這三個片區(qū)可以優(yōu)選梅香和深外龍華！

提問：你好廣叔，我目前持有福田綠洲豐和家園的一室一廳，一直都是出租的狀態(tài)，現(xiàn)在想考慮賣掉然后去沙井或者光明那一帶買一套兩室兩廳的當(dāng)作投資，請問你覺得這個可行嗎？如果買你覺得那幾個樓盤比較適合，因為這幾天去了解了一下沙井那邊的情況，目前的樓盤大多都已售罄，只剩下接近200平方的大戶型，目前不想考慮大戶型。

回答：你好，綠洲豐和，這一波吃到優(yōu)質(zhì)漲幅的小戶型學(xué)區(qū)房，現(xiàn)在想高位賣出，買入下一個價值洼地做個波段。然而樓市做波段難如登天，尤其現(xiàn)在虛火遍地，是價值是坑傻傻分不清楚。我建議收斂一點貪念，石廈是實實在在的價值投資，光明沙井則更多是投機(jī)。安心持有吧，當(dāng)下不是盲目置換的時機(jī)。

房地產(chǎn)注定只有小部分人能賺錢，我們跑在大部分前面，手把手教你從0實現(xiàn)千萬資產(chǎn)積累。很多人給我留言提問，廣叔精力有限，無法一一解答。

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