關(guān)注“廣叔談房”微信公眾號(hào)進(jìn)入知識(shí)星球提問(wèn)，

以下精選問(wèn)答內(nèi)容來(lái)自“廣叔談房”知識(shí)星球

提問(wèn)：廣叔您好，我已經(jīng)入戶廣州了，然后在深圳有房，單身，目前想在廣州投資一套房子，總價(jià)預(yù)算300-450萬(wàn)，因?yàn)橐皇种芷谔L(zhǎng)，所以看二手房，希望在兩三年后出手，目前已經(jīng)看了中鼎君和名城的兩房高樓層430萬(wàn)，黃埔花園的兩房中間樓層460萬(wàn)，科城山莊一期1樓的兩房400萬(wàn)，萬(wàn)科東薈城的兩房335萬(wàn)，您會(huì)怎么建議呢？或者有其他更推薦的樓盤？謝謝廣叔。

回答：你好。中鼎君和名城，大沙東站，區(qū)域不錯(cuò)的，可考慮的。黃埔花園也可考慮；科城山莊1樓不是很好；萬(wàn)科東薈城也可考慮。就按你這個(gè)順序選吧。還可看下：具體價(jià)值高的板塊及樓盤分析，詳見知識(shí)星球內(nèi)部。

提問(wèn)：新人提問(wèn)，廣叔你好，目前在黃埔區(qū)中海譽(yù)城北苑有一套123方的三房，還有95萬(wàn)按揭貸款，上班族（工作穩(wěn)定）目前手上有200w現(xiàn)金，2個(gè)人年入70w，月入3.3w左右，想再二套7成再買一套，目前不知道選擇哪里，之前看了大狀名城感覺(jué)戶型不好，品秀星樾只剩下尾貨，樓層不好，均價(jià)4.25w，猶豫了2個(gè)星期，沒(méi)買?？赐旮恢廊绾钨I了。

回答：你好?？煽聪拢壕唧w價(jià)值高的板塊及樓盤分析，詳見知識(shí)星球內(nèi)部。

提問(wèn)：新人二問(wèn)?。?！廣叔你好，就總價(jià)270以內(nèi)，著重考慮小學(xué)學(xué)位兼顧后期漲幅空間。前期一直在關(guān)注龍光峰景華庭，因?yàn)橛锌赡軗u號(hào)入讀黃埔軍校附屬小學(xué)，房?jī)r(jià)相對(duì)可以接受，在可承受范圍。

您推薦中海譽(yù)城和金夢(mèng)，（東薈城及科城山莊因糧票不足，不考慮）。

需您指導(dǎo)：1、龍光、金夢(mèng)、中海三個(gè)項(xiàng)目未來(lái)5-8年的漲幅空間哪個(gè)更有價(jià)值呢？龍光周邊覺(jué)得沒(méi)什么規(guī)劃可以促進(jìn)增值。金夢(mèng)和中海交通是一個(gè)大問(wèn)題。離地鐵太遠(yuǎn)。

2、龍光對(duì)應(yīng)的學(xué)位會(huì)不會(huì)比玉泉小學(xué)弱呢？

回答：你好。

1、金夢(mèng)、中海地段價(jià)值要更大一些，因廣州發(fā)展一路向東，未來(lái)也有地鐵規(guī)劃的可能。

2、未來(lái)學(xué)校的好與壞還要看生源。未來(lái)有這個(gè)可能。

提問(wèn)：新人首問(wèn)，廣叔你好！我這邊是廣州戶口，預(yù)算總價(jià)350左右，剛需自住，在考慮番禺靠近地鐵附近交通便利的三房，其他配套一般就行，看了下廣地花園和藏瓏府的小三房，還有就是溫馨里和諾德明俊的二手房，想問(wèn)下哪個(gè)更合適一點(diǎn)？

回答：你好。建議首選廣地花園，有一定的萬(wàn)博輻射利好；次選藏瓏府

提問(wèn)：廣叔，你好！想買一套600萬(wàn)左右的房做投資，東莞廣州均有購(gòu)房資格，請(qǐng)問(wèn)現(xiàn)在買廣州好還是東莞好，另外，

1，買東莞時(shí)代城或者金域華府二手房，還是等明年華潤(rùn)萬(wàn)象府加推，還有大嶺山的萬(wàn)科松湖半島？

2，如果買廣州的話，初步考慮黃埔和珠江新城的二手小戶型，買珠江新城的話800萬(wàn)左右也可以接受。另外廣州還有別的板塊推薦嗎？

回答：你好。建議買廣州。

1、買金域華府，萬(wàn)象府可能搶不到。這個(gè)價(jià)位買大嶺山不是很好，要就直接買松山湖。

2、預(yù)算800，可看下：天河投資回報(bào)率高的板塊，詳見知識(shí)星球內(nèi)部！

提問(wèn)：你好廣叔，廣州南沙明珠灣，越秀天悅江灣，美的華發(fā)天珀，單價(jià)32000-34000，值得投資嗎？

回答：你好， 明珠灣是南沙發(fā)展核心軸，也是廣州南向發(fā)展主軸。產(chǎn)業(yè)吸附能力強(qiáng)，交通體系完善。 整個(gè)明珠灣起步區(qū)有四大區(qū)塊：蕉門河口片區(qū)成熟度最高、慧谷西區(qū)的城市更新力度最大、靈山島尖開發(fā)進(jìn)度值得期待、橫瀝島尖的價(jià)值最高但相對(duì)最不成熟。 天悅江灣南向望江，左番禺大橋、右星光快速，如果自住的話，這個(gè)位置其實(shí)不錯(cuò)的，因?yàn)閺V州人對(duì)江景還是情有獨(dú)鐘的。 但這個(gè)項(xiàng)目有個(gè)絕對(duì)的硬傷，看似”左番禺大橋、右星光快速“但，其實(shí)你開車真正上到星光和華南快速其實(shí)并沒(méi)有那么順利，還是要在南州路上繞來(lái)繞去，崎嶇的很。 產(chǎn)品肯定沒(méi)問(wèn)題了，新盤，越秀開發(fā)產(chǎn)品肯定錯(cuò)不了的?？梢再I。

提問(wèn)：您好廣皮，我是廣州人，男朋友中山人，年前兩家人已湊齊首付在中山購(gòu)入新力翡翠灣。

問(wèn)題1：89方，南向二樓，房屋總價(jià)99w的新力翡翠灣，入手得值嗎？因?yàn)槲抑饕趶V州荔灣工作，廣佛交界處租房住。考慮未來(lái)幾年無(wú)論結(jié)婚與否都依然在這邊工作，目前家庭資產(chǎn)有20-30w閑置資金，結(jié)合工作通勤需要和家里理財(cái)投資需要，計(jì)劃在黃岐城區(qū)購(gòu)入一個(gè)約40平的一房，總價(jià)預(yù)算55w內(nèi)。符合政策條件，可購(gòu)置。

問(wèn)題二：您覺(jué)得這個(gè)投資可做不？黃岐這個(gè)片區(qū)的發(fā)展前景如何。

問(wèn)題三：預(yù)算內(nèi)可選擇的并不多，主要是2000年前后的步梯房。這些房子可選擇不？

問(wèn)題四：目前看了一套江濱大廈3樓的房子41方，49w（學(xué)區(qū)黃岐第二小學(xué)，據(jù)說(shuō)當(dāng)?shù)嘏盼豢亢螅緹o(wú)小區(qū)。以及一套嘉洲花園4樓43方房子，53w（學(xué)區(qū)六聯(lián)小學(xué)，據(jù)說(shuō)當(dāng)?shù)乇容^不錯(cuò)的），有較大小區(qū)。值得入手嗎？

問(wèn)題五：黃岐是否有其他樓盤建議？

回答：你好，1.中山婚房自住可以買一套，投資價(jià)值一般。

中山的漲幅一直跑輸大盤，因?yàn)橄窕葜?中山是單純的環(huán)深城市，并沒(méi)有強(qiáng)大的產(chǎn)業(yè)支撐，這一點(diǎn)跟東莞有本質(zhì)的區(qū)別。

2.黃岐雖不是投資最優(yōu)選項(xiàng)，但問(wèn)題你的預(yù)算有限，且符合自身通勤需求，所以也是可以考慮的。黃岐、鹽步這大瀝一帶，一直以來(lái)都是臨廣之地，也因?yàn)樘鼈鹘y(tǒng)的廣州老城，黃岐甚至有中山九路之稱，但也就是太靠近太繁榮了，這片區(qū)已經(jīng)不用ZF太多的力氣就吸引來(lái)大批的老廣，甚至黑人。因此ZF也不會(huì)太投放資源到這個(gè)區(qū)域，反而是區(qū)府一帶桂城千燈湖等，作為禪桂核心，得益于ZF大量投資，大搞金融高新區(qū)，大打地鐵，才是ZF落力的地方。我們要追逐ZF投放資金，加實(shí)際有利好的地段，也近廣州便于人口遷移的地方。所以資金充足就買千燈湖，預(yù)算有限可以考慮買黃岐。

3.投資不適宜買太老的房子，電梯次新是最好。如果你的還貸能力不錯(cuò)，我建議你可以適當(dāng)gpgd，降低首付款，拉高房子總價(jià)，更有利于選籌。不然你這個(gè)預(yù)算買不到太好的房子，投資反而會(huì)踏空。

4.相比買嘉洲花園更好一些，不過(guò)投資來(lái)說(shuō)，一房處于置換鏈的底端，需要考慮未來(lái)接盤俠的問(wèn)題，所以我更建議你想辦法拉高首付，或者gpgd，最好買2房或小3房，未來(lái)出手流動(dòng)性會(huì)更好。

提問(wèn)：你好廣叔，來(lái)深9年，子彈150W，目前月供承受能力1W左右，娃兩歲，從房產(chǎn)小白開始看布吉百合片區(qū)（百合學(xué)校），后面果斷放棄。然后看西鄉(xiāng)的桃源居片區(qū)（中澳學(xué)校），發(fā)現(xiàn)這些錢也買不了多大多好的房子。所以，又看到了羅湖的螺嶺片區(qū)（螺嶺外國(guó)語(yǔ)），想先上車這個(gè)片區(qū)30平左右的搶個(gè)學(xué)位然后租出去（比如金城華庭），然后自己再租個(gè)和租金差不多金額的大房子自住，這樣算壓力不會(huì)太大，留下來(lái)的資金再給自己充充電，給家人過(guò)點(diǎn)有品質(zhì)的生活，因?yàn)檫€有四年時(shí)間娃才上學(xué)，等四年之后再來(lái)?yè)Q或者增加一套。因目前在南山上班，也考慮到通勤問(wèn)題，所以在糾結(jié)到底是選羅湖小面積學(xué)位房還是選擇西鄉(xiāng)桃源居片區(qū)小兩房，您幫忙給點(diǎn)建議，謝謝

回答：你好，我不推薦只有學(xué)位沒(méi)有居住環(huán)境的老房子，除非50平以下的第一梯隊(duì)。金城華庭還算是一個(gè)短期內(nèi)價(jià)值不會(huì)大打折扣的盤。桃源居劣勢(shì)是學(xué)位一般，房子偏老，小區(qū)周邊環(huán)境雜亂，離地鐵口遠(yuǎn)。優(yōu)勢(shì)是在寶安，西部熱點(diǎn)外溢片區(qū)，配套成熟。這2個(gè)盤優(yōu)先金城華庭。

提問(wèn)：你好廣叔，小孩準(zhǔn)備上小學(xué)了，想讓他去私立的。不希望他壓力太大，有什么比較好的私立學(xué)校推薦么？最好南山福田寶安的

回答：你好，深圳比較好的私立：百仕達(dá)、耀華、中英公學(xué)、百合外國(guó)語(yǔ)。私立學(xué)校，只要是適應(yīng)國(guó)內(nèi)體系的，學(xué)習(xí)壓力都很大，而且還有淘汰制度，對(duì)孩子的心靈打擊搞不好更大。好的私立學(xué)校，學(xué)習(xí)和活動(dòng)都要抓，成績(jī)不好勸退。不好的私立學(xué)校，校風(fēng)校紀(jì)差，孩子也學(xué)不好。國(guó)際學(xué)校，小學(xué)階段可能好玩點(diǎn)兒，但是到了中學(xué)壓力一樣大。尤其是高中階段，要備考國(guó)外的各種聯(lián)考，成績(jī)不能差，而且還必須有豐富和優(yōu)秀的特長(zhǎng)。而國(guó)際學(xué)校的學(xué)費(fèi)一般十幾萬(wàn)到二三十萬(wàn)一年，要看家庭承受能力。

提問(wèn)：您好廣叔，據(jù)說(shuō)上個(gè)月龍悅居4期房子漲了一百萬(wàn)，這是為什么呢？

回答：你好，在房產(chǎn)價(jià)值上大家都有共同的認(rèn)知，那就是覺(jué)得一線城市的房?jī)r(jià)跌不了，買得好還能有不少升值空間，所以即使是在去年“715”新政管控的環(huán)境下，很多打新不中的資金都回流在二手市場(chǎng)。南山、寶安乃至福田，這些優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)帶名校小戶型，價(jià)格被階段性抬高；龍悅居4期這個(gè)樓盤，也是因?yàn)檫@個(gè)原因上漲了。

提問(wèn)：你好廣叔，聽說(shuō)廣州海珠區(qū)有個(gè)二手房的神盤：金碧花園，我買房總價(jià)在300w左右能不能上車？這個(gè)二手房真的值得入手嗎？

回答：你好，金碧花園位于海珠老城區(qū)，項(xiàng)目二手房成交量較高，比較受購(gòu)房者的青睞。小區(qū)體量較大，分為四期，其中最后一期新盤于2020年售罄。從外部條件來(lái)看，金碧花園區(qū)位不錯(cuò)，海珠區(qū)生活配套齊全，有一定產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，還有舊改利好，板塊未來(lái)還有不錯(cuò)的發(fā)展?jié)摿?。?xiàng)目周邊交通較為便利（高峰時(shí)期等車時(shí)間較長(zhǎng)），醫(yī)療配套優(yōu)質(zhì)，教育資源豐富，配套成熟。從內(nèi)部條件來(lái)看，金碧花園各期的樓盤質(zhì)量不一，首先是一期，小區(qū)樓齡比較老，部分樓棟還沒(méi)有電梯，車位比較緊張，但距離地鐵站較近，居住氛圍濃厚。二期周邊不利因素有高壓電塔，但其他方面條件較好，生活便利、環(huán)境較好，可選戶型豐富，價(jià)格也比較便宜，性價(jià)比較高。三期樓盤樓間距較大，采光通風(fēng)條件更佳，戶型設(shè)計(jì)也更為合理，但部分房子住戶會(huì)受到噪音影響。整體來(lái)說(shuō)金碧花園優(yōu)大于劣，配套成熟、交通便利，雖然樓齡較老、車位不足，但還是能挑到一些戶型較好性價(jià)比不錯(cuò)的房子，300總價(jià)就能上車小兩房，比較適合希望在中心區(qū)置業(yè)預(yù)算有限的剛需。金碧花園周邊小區(qū)去庫(kù)存速度較快，都有一定漲幅，當(dāng)前是一個(gè)較為適宜的上車時(shí)機(jī)。

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