以下為“廣叔談房”微信公眾號(hào)粉絲提問(wèn)精選

提問(wèn)：首次提問(wèn)。廣叔你好。本人廣州戶(hù)口。目前首套房在保利愛(ài)特城83方。目前手上200子彈，想問(wèn)我是再投資黃埔的二套好（如果買(mǎi)二套建議投資買(mǎi)哪個(gè)樓盤(pán)好？），還是把現(xiàn)在的房子賣(mài)了湊足400子彈去天河買(mǎi)套學(xué)位房（可月供2萬(wàn)），家有二年級(jí)小孩,鑒于買(mǎi)哪里的學(xué)區(qū)房？

回答：你好。保利愛(ài)特城位置稍微偏了點(diǎn)，可以說(shuō)超出了科學(xué)城的輻射范圍，周?chē)h(huán)境一般，工業(yè)廠房居多，且快要靠近不限購(gòu)的增城了，也沒(méi)有什么配套，所以總體看一半，可出手置換。建議選擇方案2。具體價(jià)值高的板塊及樓盤(pán)分析，詳見(jiàn)內(nèi)部分享。

提問(wèn)：廣叔，您好！我是福建這邊，孩子今年去廣州讀大學(xué)，有戶(hù)口，想在廣州買(mǎi)房，算投資也算剛需。想買(mǎi)總價(jià)400萬(wàn)左右的房子，看了南沙橫瀝島的葛洲壩，黃埔魚(yú)珠板塊，和科學(xué)城。想請(qǐng)問(wèn)您，有什么比較好的建議嗎？如果是買(mǎi)黃埔，魚(yú)珠板塊的升值空間大還是科學(xué)城的呢？魚(yú)珠跟科學(xué)城，有什么好的樓盤(pán)可以建議呢？打算持有4.5年左右，等孩子畢業(yè)工作了，才決定要不要置換。請(qǐng)您給個(gè)建議。

回答：你好。當(dāng)然首先黃埔科學(xué)城了，可看下具體價(jià)值高的板塊及樓盤(pán)分析，詳見(jiàn)內(nèi)部分享。

提問(wèn)：廣叔，您好！黃浦科學(xué)城 新福港鼎峰，現(xiàn)在三房的價(jià)格炒到5.5-5.9萬(wàn)/平，您認(rèn)為還有漲幅嗎？還有沒(méi)有投資空間了？能否分析一下 奧園香雪公館 融創(chuàng)翔龍廣府一號(hào)，這兩個(gè)盤(pán)現(xiàn)在是4.4萬(wàn)/平，能不能買(mǎi)？有沒(méi)有投資價(jià)值？謝謝！

回答：你好。新福港鼎峰區(qū)位好，值得的，現(xiàn)在只是小漲，中長(zhǎng)期看還有潛力的。奧園香雪公館有點(diǎn)噪音，但區(qū)位還可以，總體可考慮；融創(chuàng)翔龍廣府一號(hào)位置一般，周?chē)隽恳话悖罔F距離不算很近，這個(gè)盤(pán)并不是便宜，不太建議。

提問(wèn)：你好廣叔，急問(wèn) 坐標(biāo)深圳，之前咨詢(xún)過(guò)二手盤(pán)，現(xiàn)在看了新盤(pán)之后感覺(jué)房子更新更大，但是地理位置相對(duì)差一些 個(gè)人情況 25歲剛結(jié)婚 預(yù)計(jì)4年后要小孩 家庭收入稅前40出頭 南山+福田（深圳灣公園那塊）上班 目前子彈150，在考慮以下幾套，麻煩綜合個(gè)人情況給點(diǎn)建議，分析分析 1. 光明華潤(rùn)公園九里3房賣(mài)完只有4房600 首付能借出來(lái)這幾年壓力會(huì)大一些 2. 鹽田佳兆業(yè)城市廣場(chǎng)3房450 3. 福田蜜園60平2房高樓層朝南（非頂樓）455 4. 蛇口四海公寓47平438 5. 等光明和沙井的新盤(pán) 這周就要做決定了，盼復(fù)

回答：你好，這幾個(gè)選項(xiàng)首先去掉鹽田，鹽田定位是港口和旅游業(yè)，不是重點(diǎn)，缺少城市資源。 華潤(rùn)公園九里： 華潤(rùn)、萬(wàn)科是最會(huì)花低成本營(yíng)造高逼格的開(kāi)發(fā)商了：取一個(gè)高大上的名字，再花點(diǎn)小錢(qián)在門(mén)口糊弄一個(gè)小資情懷的商業(yè)街！ 產(chǎn)品是不錯(cuò)的：大花園、剛需戶(hù)型。 但是跟正大城、九龍臺(tái)、新都會(huì)比，這個(gè)算是光明去化速度最慢的盤(pán)了， 為什么？

1、地處公明，周?chē)h(huán)境差了點(diǎn)；2、地鐵太遠(yuǎn)，導(dǎo)航了一下，1.4公里，還是之前說(shuō)的，這個(gè)價(jià)格，我為什么不買(mǎi)宏發(fā)嘉域？ 但是，不妨礙他近期就會(huì)清盤(pán)，因?yàn)楣饷魈鹆耍幸绯鲂?yīng)，售樓部熙熙攘攘都是人！

總結(jié)：賣(mài)的火的不一定是好盤(pán)，賣(mài)的差的不一定垃圾，買(mǎi)盤(pán)一定不要有從眾心理！ 蜜園和四海公寓已經(jīng)分析過(guò)了。 區(qū)位選擇上，優(yōu)先沙井和光明，多淘淘西薈城，蜜園可以作為次選。

提問(wèn)：您好廣叔，1.請(qǐng)問(wèn)廣州300萬(wàn)左右的總價(jià)有什么推薦。2.本人在老家還有套房子貸款沒(méi)結(jié)清，有什么辦法在廣州按首套房貸款，在廣州有公積金，每月3000多，怎么貸款合適。3.因去年有段時(shí)間比較忙經(jīng)常忘還貸款(連著3個(gè)月)，都是還款期第二天就補(bǔ)上了，原以為有容忍期就沒(méi)多想，后來(lái)查征信發(fā)現(xiàn)有記錄，是否會(huì)影響貸款。

回答：你好，一、征信有記錄，會(huì)有一定影響，但不大。因?yàn)槟愣际怯馄诘诙炀婉R上補(bǔ)上了，和銀行解釋的過(guò)去，只要流水足夠 穩(wěn)定，貸款問(wèn)題不大。二、之前有過(guò)貸款記錄，廣州屬于二套，首付成本比較高。有以下幾種方案可以操作成首付3成：1.全款抵押，2.開(kāi)發(fā)老人票，3.已婚狀態(tài)下做2改1，具體操作詳見(jiàn)內(nèi)部分享。三.選籌2個(gè)方向:老黃埔和番禺。

提問(wèn)：廣叔好，從投資的角度考慮，廣州7號(hào)線(xiàn)延長(zhǎng)線(xiàn)，例如陳村，單價(jià)2左右，對(duì)比廣佛線(xiàn)沿線(xiàn)，朝安或普君站，單價(jià)也是2左右，哪個(gè)未來(lái)更有發(fā)展的潛力呢？

回答：你好，朝安、普君那邊屬于禪城了，離祖廟一步之遙，7號(hào)線(xiàn)延長(zhǎng)線(xiàn)的陳村、甚至北滘也差不多是這個(gè)價(jià)格 純投資來(lái)看，陳村+北滘，明顯好過(guò)朝安、普君，因?yàn)閺V州人民的購(gòu)買(mǎi)力遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于禪城本地的

提問(wèn)：你好廣叔，純投資，看好紅樹(shù)灣超總概念，但紅樹(shù)西岸和中信已很貴了，想入手世紀(jì)村二期的三房，覺(jué)中介說(shuō)是稀缺戶(hù)型，贈(zèng)送約三十平，東南向，二梯二戶(hù)小高層，目前房?jī)r(jià)10w多一點(diǎn)，想持有五年后賣(mài)掉，可以有超總和白石舊改的雙摡念加持，想聽(tīng)聽(tīng)您的意見(jiàn)

回答：你好，世紀(jì)村 紅樹(shù)灣園林社區(qū)，分四期，除了少量50平、90平一房、兩房，其他全部是120+三房以上戶(hù)型。 這個(gè)社區(qū)，綠化率高、車(chē)位充足、四通八達(dá)，非常宜居，單說(shuō)比較尷尬的地方： 1、大戶(hù)型居多，投資屬性弱，流動(dòng)性不可避免比較差； 2、整個(gè)紅樹(shù)灣片區(qū)沒(méi)有好的學(xué)位，中介多以私立南山文理學(xué)校為賣(mài)點(diǎn)，其實(shí)就跟在北大邊買(mǎi)套房不能上北大一個(gè)道理； 3、外立面比較難看，15年左右的樓齡，真石漆受雨水侵蝕，外墻已經(jīng)變色； 4、位置比較尷尬，1、2號(hào)線(xiàn)都在900米左右，屬于紅樹(shù)灣靠北區(qū)域，附近短期沒(méi)有利好，未來(lái)看白石洲舊改，但項(xiàng)目東北的地塊屬于三期拆遷范圍了，五年內(nèi)不會(huì)動(dòng)； 5、戶(hù)型格局一般，除二期、四期有贈(zèng)送，其他利用率均一般。 總結(jié)：很喜歡的話(huà)可以買(mǎi)，房子應(yīng)該可以跑平大勢(shì)，但潛力不如寶中。稍微有點(diǎn)錯(cuò)配（賣(mài)這么大面積的人會(huì)覺(jué)得地段品質(zhì)差了點(diǎn)），需要長(zhǎng)持

提問(wèn)：你好廣叔，昨天看過(guò)你說(shuō)的，總價(jià)1000以上的，只選選南山、寶中嗎?我現(xiàn)在打算買(mǎi)一套1500萬(wàn)左右的房子， 自己也看了一些，想問(wèn)問(wèn)你的意見(jiàn)，具體可以看哪幾個(gè)片區(qū)和房子？

回答：你好，以下這幾個(gè)片區(qū)可以看看 ：1.香蜜湖片區(qū) 2.深圳灣（深圳灣學(xué)校覆蓋的小區(qū)） 3.科技園，潤(rùn)府、英倫名苑。4蛇口半島城邦，后海公館，陽(yáng)光海濱都可以看看。

提問(wèn)：您好廣叔，請(qǐng)問(wèn)一下龍崗又一城這個(gè)盤(pán)怎么樣？值得買(mǎi)嗎？現(xiàn)在有一套87平，25樓，總價(jià)470萬(wàn)，這個(gè)價(jià)格有優(yōu)勢(shì)嗎？后期的升值空間有多大？

回答：你好，又一城是投資公司控盤(pán)的，價(jià)格虛高了一點(diǎn)。 又一城學(xué)位房的走勢(shì)總是突破人們想象力，深中龍初已坐穩(wěn)龍中第一的位置，至于會(huì)不會(huì)劃出去，二胎高峰期讀初中十年以后，學(xué)位不會(huì)那么快飽和，短期還不會(huì)被動(dòng)奶酪。 總結(jié)：自住可以買(mǎi)，但是投資一般。

提問(wèn)：廣叔好！總價(jià)200萬(wàn)左右投資，8號(hào)線(xiàn)鹽田路站附近和14號(hào)線(xiàn)坪山沙湖或坪山圍周邊哪個(gè)會(huì)更好？金港盛世華庭和京基御景印象二期的1房1廳呢？同價(jià)位或稍微再加一點(diǎn)換周邊地鐵遠(yuǎn)一點(diǎn)的2房1廳會(huì)不會(huì)更好呢？

回答：你好，鹽田港我個(gè)人認(rèn)為值得投資的價(jià)位是剛需上車(chē)盤(pán)。總價(jià)低，性?xún)r(jià)比高于羅湖，可以產(chǎn)生地鐵拉通之后的外溢效應(yīng)。坪山14號(hào)線(xiàn)周邊的寶荷、沙湖、坪中享受福田-大運(yùn)的外溢和聯(lián)動(dòng)，并且沙湖-坪中一線(xiàn)還有整個(gè)坪山的“區(qū)域中心+地王”效應(yīng)，可發(fā)展區(qū)域更大。所以單純看短期漲幅，兩者相差不大，中長(zhǎng)期來(lái)看京基略?xún)?yōu)。

房地產(chǎn)注定只有小部分人能賺錢(qián)，我們跑在大部分前面，手把手教你從0實(shí)現(xiàn)千萬(wàn)資產(chǎn)積累。很多人給我留言提問(wèn)，廣叔精力有限，無(wú)法一一解答。

以上為“廣叔談房”微信公眾號(hào)粉絲提問(wèn)精選

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