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提問：廣叔：您好！請教下我在東莞萬江有二套房，一套自住價值三百多萬，一套樓齡比較長的江濱花園在出租，是建議繼續(xù)租還是出售呢？另計劃以小孩名義投資一套，價值二百萬左右，中堂淺水灣與增城石灘金眾江悅府二個樓盤選哪個樓盤好？另不限購的城市肇慶與惠州值得投資嗎？謝謝

回答：你好。江濱花園在萬江華南摩爾，1992年的房子，樓梯房，也不近未來的地鐵口，這種老舊樓梯房未來是要跑輸?shù)牧?，建議出手置換。中堂淺水灣景觀還可以，但周圍環(huán)境一般，總體價值一般，整個水鄉(xiāng)片區(qū)交通是“硬傷”，未來改善還需要時間。金眾江悅府，周圍較荒，缺少配套，也沒地鐵。目前石灘這個板塊是增城房地產(chǎn)市場的一個死角，目前所有在賣的新樓盤都是在炒16號地鐵與廣州新東站。整體看金眾江悅府不建議。肇慶和惠州都不建議。200左右可看下這些樓盤：東莞投資回報率高的板塊，詳見內部！

提問：廣叔你好，本人現(xiàn)在東莞樟木頭雍景花園有1套地下3房，東莞和深圳還有購房名額，想投資或自住的，看了幾個樓盤，保利領袖山頂樓復式，有點超預算，但還是可以接受的，星岸也看了，感覺也還行，想問一下樟木頭哪個樓盤自住和升值空間比較大，雍景花園建議出手還是繼續(xù)持有

回答：你好。雍景花園周邊多山地，西邊鐵路線東邊高速路，工業(yè)廠房較多，價值不大，建議出手。保利領秀山也在同一片區(qū)的，沒有什么配套。如果買的話考慮星岸吧。樟木頭看下中惠香樟綠洲。

提問：你好：我是東莞戶口，目前我在常平東田翠湖灣有兩套250平方的了，現(xiàn)在我們小區(qū)二期又有一套頂樓251平方的大四房的筍盤賣，你認為東田翠湖灣有沒有再買的投資價值。我對比常平其它的小區(qū)環(huán)境我們這小區(qū)是還算最好的了。

回答：你好。翠湖灣不錯的，旁邊是醫(yī)院，配套成熟生活較便利，但大面積流通性不是很好，雞蛋也不要放在同一個籃子里。頂樓也不好，風吹日曬，老了還容易漏水?？沙鍪忠惶?，置換到更有潛力的地段。

提問：你好廣叔，我在廣州和光谷東（剛剛購買）分別有一套住宅，負債率已達41%，現(xiàn)在手上剩40個子彈，年收入50W。原本想繼續(xù)投資重慶，但是現(xiàn)在支出和收入已經(jīng)基本上對等了，而且處于工作變動期，擔心支撐不住更高的負債率，所以想請教厲害的廣叔：是用這40個投資一些項目來創(chuàng)業(yè)，還是繼續(xù)投資房產(chǎn)，還是留在手上不動來抵抗突發(fā)風險？第一種是我最中意的，因為我想借機在事業(yè)方面做一些改變，打工收入所得畢竟有限，天花板比較低。但是也是風險最大的，很有可能打水漂。第二種錢太少了，負債率高壓力更大了。焦慮中，盼廣叔回復指點。

回答：你好，事業(yè)提升和投資升值同樣重要，要達到很好的平衡，不能顧此失彼。為了增加負債，投資房子，而完全放棄自己的主動現(xiàn)金流，并不是我鼓勵的做法。對絕大多數(shù)正常家庭來說，適度負債，盡力提升主動現(xiàn)金流，把自己的事業(yè)做好，每月收入大于支出，能夠有所結余，并有一部分現(xiàn)金或現(xiàn)金等價物提供流動性，保證財務情況安全穩(wěn)固，是比較理想的狀況。

對非常愿意吃苦、適當冒一點風險的偏投資向的家庭來說，可能會考慮進入負現(xiàn)金流的狀態(tài)，從而在現(xiàn)金流沒有提升的前提下，進一步放大負債金額。但就算要選擇這條路，也一定要注意信用卡、信用貸、私人拆借這三者只用其中一種的前提下，保證自己的現(xiàn)金流要能撐至少五年不斷，才是正確健康的打法。樓市周期變幻莫測，如果沒有五年的規(guī)劃，完全有可能扛不過周期，倒在黎明前。

提問：你好廣叔，我住在惠州，瀕臨深圳。第一套房買的惠州二手房，小區(qū)有上十年了。今年聽信深圳擴容的謠傳，還有中介的忽悠，賭定會漲，就敲定了第二套房，沒有考慮是否好住這些，純屬投資。是惠陽鉑銳府的樓盤，距離深惠高速路口很近。結果沒好消息。

買時就是標價，無折扣。因為正當熱，利好炒得厲害。買時聽說行情不好有時會降10%.沒有折扣價相當于貴了十幾萬！我現(xiàn)在又后悔了，沒等來好消息還買貴了十幾萬，沖動買單的。首付已付了，就等銀行貸款批下來，爽約應該不能了。我后續(xù)可以做什么來止損了。這房子以后會漲嗎？值得嗎？還有我早有想法搬到武漢去，到武漢買房，惠州和武漢的發(fā)展哪個更優(yōu)？買房選哪個城市更好？

回答：你好，今年深圳調控升級，很多人開始炒惠州，并且說得很隱晦，那種感覺就好像是 不能告訴你，但是你再不買就沒機會了……（割韭菜套路）

簡單舉幾個例子……第一、說惠州限購。一個完全靠房地產(chǎn)活的城市，我相信不會真的限購，真的限購就是惠州自己作死。假如真的限購，最后沖進去死得最慘，不知道要站崗到什么時候。

第二、說擴容深圳。市zf都沒有了，還有個什么，最強購買力之一的公務員都跑到深圳去了，變成了深圳十八線郊區(qū)的一個街道辦。

所以我不認為惠州能有多大發(fā)展，相比武漢更有價值。可以考慮趁這一點熱度能賣趕緊賣，或者讓中介能幫你轉手趕緊轉。

提問：廣叔您好，我想今年在廣州買套房，預算400左右，還貸金額1w以內。手頭現(xiàn)金不夠，目前在長沙五一廣場有套房，有貸款，明年3月才能賣，房價約140。以下選擇哪種更合適？請教廣叔指點一二：1.先賣再買。最穩(wěn)妥，缺點在于明年不知廣州房價如何。2.先抵押再買。不知利率多少，沒有經(jīng)驗。3.全款買再首付三成?？煞裼霉e金貸款？不知利率多少，沒有經(jīng)驗。謝謝廣叔！

回答：你好，肯定是先抵押長沙的房子，掉轉頭來買廣州了。長沙的信貸市場不太了解，但上浮5-10%肯定有產(chǎn)品有的做，甚至利息都不用這么多，走那種8-10年的先息后本 全款再抵押的話，也只能走經(jīng)營抵押貸，不是正常的按揭，做不了公積金，公積金只針對按揭貸款

提問：您好廣叔，坐標深圳做點小生意，年入100w上下 ，凈資產(chǎn)1000w，打算換購700萬的寶安中心次新房，這樣下來個人住房占凈資產(chǎn)70%了，請問這樣比例是不是太多了？畢竟生意可能會不穩(wěn)定 ，目前的資產(chǎn)分配是住房占到凈資產(chǎn)90%+。

回答：你好，現(xiàn)階段房產(chǎn)依然有升勢，除非你每年能找到穩(wěn)定回報率超過12%的投資方式，否則我還是建議你繼續(xù)在房產(chǎn)里多投入。生意不穩(wěn)定的話可以留一些大概3年月供的準現(xiàn)金，買一些銀行理財產(chǎn)品以作備用，萬一有問題也可以靈活變賣房產(chǎn)。

提問：你好廣叔，請問西麗桃源村三期、碧海招商果嶺、西鄉(xiāng)中信領航、萬象新天在哪里選籌比較好？價格差不多的情況下，西麗碧海兩房，西鄉(xiāng)三房投資的角度，若只用老公名義買房，想保留老婆的三成名額，但是夫妻一起申請公積金貸款，是否會影響下次老婆的三成首付呢？

回答：你好，招商果嶺是西鄉(xiāng)北的標桿盤，整個西鄉(xiāng)北最大的問題就是交通，區(qū)域整體面貌也不如碧海，但是這些因素也都體現(xiàn)在價格上，西鄉(xiāng)的漲幅在碧海之后。桃源村除了便宜就沒有其它的特點，桃源居社區(qū)夠大產(chǎn)品太豐富，桃源村最多跑平大盤，推薦碧海>西鄉(xiāng)>西麗。當然最后買不買最終還是看單價，如果一起申請公積金貸款，必然會影響老婆的房票。

提問：您好廣叔，我在深圳有一套自住房，現(xiàn)在手頭有少量閑置資金80萬，想投資一房，羅湖，沙井，寶安該如何排序，持有時間中等。

回答：你好，一房的選籌，第一看學位，第二，看位置，第三看品質，所以排除學位因素，肯定寶安好于羅湖優(yōu)于沙井。學位的重要性不言而喻了，位置好的一房租售比高，接盤人群廣，以距離換空間的前提是有更大的空間，更多的功能，否則誰也不會舍近求遠，位置+品質的一房在熊市多少能漲點，其他都偃旗息鼓。

提問：您好廣叔，剛需三房，首付150w，總價430w左右，請問是買光明新房華潤公園九里山還是觀瀾招商瀾園，有朋友在哪里，不知道光明和觀瀾以后哪個發(fā)展好點呢？觀瀾跟龍華的二手房有好的推薦嗎？

回答：你好，深圳發(fā)展雖然多中心格局，但是福田南山前海的中心的地位未來還是無法撼動的，龍崗的地理位置也無法與主城連在一起決定他的未來是個城市副中心。東部大運是龍頭，在沒有崛起之前坪山?jīng)]前途，同理紅山—龍華老城沒發(fā)展好之前觀瀾也不會有大動作。華潤公園九里周邊農(nóng)民房及工業(yè)廠房比較多，但是沒有名校加持，地鐵站點距離也較遠。不過價格還是比較良心的，深圳目前大力發(fā)展前海，光明前景不錯，但是需要長持，招商瀾園89以上都是雙拼，89及82都是一衛(wèi)，兩梯四戶四號線延長線竹村站830米，小區(qū)環(huán)境還不錯，比較適合居住，但是投資回報率一般般。龍華推薦紅山和上塘板塊，像金地上塘道，潛龍曼海寧花園等。

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