東莞樓市:老房子未來跑輸大盤,買房請(qǐng)遠(yuǎn)離

來源：智能家居時(shí)間：2020-10-28 00:42

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提問：廣叔：您好！請(qǐng)教下我在東莞萬江有二套房，一套自住價(jià)值三百多萬，一套樓齡比較長(zhǎng)的江濱花園在出租，是建議繼續(xù)租還是出售呢？另計(jì)劃以小孩名義投資一套，價(jià)值二百萬左右，中堂淺水灣與增城石灘金眾江悅府二個(gè)樓盤選哪個(gè)樓盤好？另不限購的城市肇慶與惠州值得投資嗎？謝謝

回答：你好。江濱花園在萬江華南摩爾，1992年的房子，樓梯房，也不近未來的地鐵口，這種老舊樓梯房未來是要跑輸?shù)牧?，建議出手置換。中堂淺水灣景觀還可以，但周圍環(huán)境一般，總體價(jià)值一般，整個(gè)水鄉(xiāng)片區(qū)交通是“硬傷”，未來改善還需要時(shí)間。金眾江悅府，周圍較荒，缺少配套，也沒地鐵。目前石灘這個(gè)板塊是增城房地產(chǎn)市場(chǎng)的一個(gè)死角，目前所有在賣的新樓盤都是在炒16號(hào)地鐵與廣州新東站。整體看金眾江悅府不建議。肇慶和惠州都不建議。200左右可看下這些樓盤：東莞投資回報(bào)率高的板塊，詳見內(nèi)部！

提問：廣叔你好，本人現(xiàn)在東莞樟木頭雍景花園有1套地下3房，東莞和深圳還有購房名額，想投資或自住的，看了幾個(gè)樓盤，保利領(lǐng)袖山頂樓復(fù)式，有點(diǎn)超預(yù)算，但還是可以接受的，星岸也看了，感覺也還行，想問一下樟木頭哪個(gè)樓盤自住和升值空間比較大，雍景花園建議出手還是繼續(xù)持有

回答：你好。雍景花園周邊多山地，西邊鐵路線東邊高速路，工業(yè)廠房較多，價(jià)值不大，建議出手。保利領(lǐng)秀山也在同一片區(qū)的，沒有什么配套。如果買的話考慮星岸吧。樟木頭看下中惠香樟綠洲。

提問：你好：我是東莞戶口，目前我在常平東田翠湖灣有兩套250平方的了，現(xiàn)在我們小區(qū)二期又有一套頂樓251平方的大四房的筍盤賣，你認(rèn)為東田翠湖灣有沒有再買的投資價(jià)值。我對(duì)比常平其它的小區(qū)環(huán)境我們這小區(qū)是還算最好的了。

回答：你好。翠湖灣不錯(cuò)的，旁邊是醫(yī)院，配套成熟生活較便利，但大面積流通性不是很好，雞蛋也不要放在同一個(gè)籃子里。頂樓也不好，風(fēng)吹日曬，老了還容易漏水。可出手一套，置換到更有潛力的地段。

提問：你好廣叔，我在廣州和光谷東（剛剛購買）分別有一套住宅，負(fù)債率已達(dá)41%，現(xiàn)在手上剩40個(gè)子彈，年收入50W。原本想繼續(xù)投資重慶，但是現(xiàn)在支出和收入已經(jīng)基本上對(duì)等了，而且處于工作變動(dòng)期，擔(dān)心支撐不住更高的負(fù)債率，所以想請(qǐng)教厲害的廣叔：是用這40個(gè)投資一些項(xiàng)目來創(chuàng)業(yè)，還是繼續(xù)投資房產(chǎn)，還是留在手上不動(dòng)來抵抗突發(fā)風(fēng)險(xiǎn)？第一種是我最中意的，因?yàn)槲蚁虢铏C(jī)在事業(yè)方面做一些改變，打工收入所得畢竟有限，天花板比較低。但是也是風(fēng)險(xiǎn)最大的，很有可能打水漂。第二種錢太少了，負(fù)債率高壓力更大了。焦慮中，盼廣叔回復(fù)指點(diǎn)。

回答：你好，事業(yè)提升和投資升值同樣重要，要達(dá)到很好的平衡，不能顧此失彼。為了增加負(fù)債，投資房子，而完全放棄自己的主動(dòng)現(xiàn)金流，并不是我鼓勵(lì)的做法。對(duì)絕大多數(shù)正常家庭來說，適度負(fù)債，盡力提升主動(dòng)現(xiàn)金流，把自己的事業(yè)做好，每月收入大于支出，能夠有所結(jié)余，并有一部分現(xiàn)金或現(xiàn)金等價(jià)物提供流動(dòng)性，保證財(cái)務(wù)情況安全穩(wěn)固，是比較理想的狀況。

對(duì)非常愿意吃苦、適當(dāng)冒一點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)的偏投資向的家庭來說，可能會(huì)考慮進(jìn)入負(fù)現(xiàn)金流的狀態(tài)，從而在現(xiàn)金流沒有提升的前提下，進(jìn)一步放大負(fù)債金額。但就算要選擇這條路，也一定要注意信用卡、信用貸、私人拆借這三者只用其中一種的前提下，保證自己的現(xiàn)金流要能撐至少五年不斷，才是正確健康的打法。樓市周期變幻莫測(cè)，如果沒有五年的規(guī)劃，完全有可能扛不過周期，倒在黎明前。

提問：你好廣叔，我住在惠州，瀕臨深圳。第一套房買的惠州二手房，小區(qū)有上十年了。今年聽信深圳擴(kuò)容的謠傳，還有中介的忽悠，賭定會(huì)漲，就敲定了第二套房，沒有考慮是否好住這些，純屬投資。是惠陽鉑銳府的樓盤，距離深惠高速路口很近。結(jié)果沒好消息。

買時(shí)就是標(biāo)價(jià)，無折扣。因?yàn)檎?dāng)熱，利好炒得厲害。買時(shí)聽說行情不好有時(shí)會(huì)降10%.沒有折扣價(jià)相當(dāng)于貴了十幾萬！我現(xiàn)在又后悔了，沒等來好消息還買貴了十幾萬，沖動(dòng)買單的。首付已付了，就等銀行貸款批下來，爽約應(yīng)該不能了。我后續(xù)可以做什么來止損了。這房子以后會(huì)漲嗎？值得嗎？還有我早有想法搬到武漢去，到武漢買房，惠州和武漢的發(fā)展哪個(gè)更優(yōu)？買房選哪個(gè)城市更好？

回答：你好，今年深圳調(diào)控升級(jí)，很多人開始炒惠州，并且說得很隱晦，那種感覺就好像是不能告訴你，但是你再不買就沒機(jī)會(huì)了……（割韭菜套路）

簡(jiǎn)單舉幾個(gè)例子……第一、說惠州限購。一個(gè)完全靠房地產(chǎn)活的城市，我相信不會(huì)真的限購，真的限購就是惠州自己作死。假如真的限購，最后沖進(jìn)去死得最慘，不知道要站崗到什么時(shí)候。

第二、說擴(kuò)容深圳。市zf都沒有了，還有個(gè)什么，最強(qiáng)購買力之一的公務(wù)員都跑到深圳去了，變成了深圳十八線郊區(qū)的一個(gè)街道辦。

所以我不認(rèn)為惠州能有多大發(fā)展，相比武漢更有價(jià)值?？梢钥紤]趁這一點(diǎn)熱度能賣趕緊賣，或者讓中介能幫你轉(zhuǎn)手趕緊轉(zhuǎn)。

提問：廣叔您好，我想今年在廣州買套房，預(yù)算400左右，還貸金額1w以內(nèi)。手頭現(xiàn)金不夠，目前在長(zhǎng)沙五一廣場(chǎng)有套房，有貸款，明年3月才能賣，房?jī)r(jià)約140。以下選擇哪種更合適？請(qǐng)教廣叔指點(diǎn)一二：1.先賣再買。最穩(wěn)妥，缺點(diǎn)在于明年不知廣州房?jī)r(jià)如何。2.先抵押再買。不知利率多少，沒有經(jīng)驗(yàn)。3.全款買再首付三成?？煞裼霉e金貸款？不知利率多少，沒有經(jīng)驗(yàn)。謝謝廣叔！

回答：你好，肯定是先抵押長(zhǎng)沙的房子，掉轉(zhuǎn)頭來買廣州了。長(zhǎng)沙的信貸市場(chǎng)不太了解，但上浮5-10%肯定有產(chǎn)品有的做，甚至利息都不用這么多，走那種8-10年的先息后本全款再抵押的話，也只能走經(jīng)營抵押貸，不是正常的按揭，做不了公積金，公積金只針對(duì)按揭貸款

提問：您好廣叔，坐標(biāo)深圳做點(diǎn)小生意，年入100w上下，凈資產(chǎn)1000w，打算換購700萬的寶安中心次新房，這樣下來個(gè)人住房占凈資產(chǎn)70%了，請(qǐng)問這樣比例是不是太多了？畢竟生意可能會(huì)不穩(wěn)定，目前的資產(chǎn)分配是住房占到凈資產(chǎn)90%+。

回答：你好，現(xiàn)階段房產(chǎn)依然有升勢(shì)，除非你每年能找到穩(wěn)定回報(bào)率超過12%的投資方式，否則我還是建議你繼續(xù)在房產(chǎn)里多投入。生意不穩(wěn)定的話可以留一些大概3年月供的準(zhǔn)現(xiàn)金，買一些銀行理財(cái)產(chǎn)品以作備用，萬一有問題也可以靈活變賣房產(chǎn)。

提問：你好廣叔，請(qǐng)問西麗桃源村三期、碧海招商果嶺、西鄉(xiāng)中信領(lǐng)航、萬象新天在哪里選籌比較好？?jī)r(jià)格差不多的情況下，西麗碧海兩房，西鄉(xiāng)三房投資的角度，若只用老公名義買房，想保留老婆的三成名額，但是夫妻一起申請(qǐng)公積金貸款，是否會(huì)影響下次老婆的三成首付呢？

回答：你好，招商果嶺是西鄉(xiāng)北的標(biāo)桿盤，整個(gè)西鄉(xiāng)北最大的問題就是交通，區(qū)域整體面貌也不如碧海，但是這些因素也都體現(xiàn)在價(jià)格上，西鄉(xiāng)的漲幅在碧海之后。桃源村除了便宜就沒有其它的特點(diǎn)，桃源居社區(qū)夠大產(chǎn)品太豐富，桃源村最多跑平大盤，推薦碧海>西鄉(xiāng)>西麗。當(dāng)然最后買不買最終還是看單價(jià)，如果一起申請(qǐng)公積金貸款，必然會(huì)影響老婆的房票。

提問：您好廣叔，我在深圳有一套自住房，現(xiàn)在手頭有少量閑置資金80萬，想投資一房，羅湖，沙井，寶安該如何排序，持有時(shí)間中等。

回答：你好，一房的選籌，第一看學(xué)位，第二，看位置，第三看品質(zhì)，所以排除學(xué)位因素，肯定寶安好于羅湖優(yōu)于沙井。學(xué)位的重要性不言而喻了，位置好的一房租售比高，接盤人群廣，以距離換空間的前提是有更大的空間，更多的功能，否則誰也不會(huì)舍近求遠(yuǎn)，位置+品質(zhì)的一房在熊市多少能漲點(diǎn)，其他都偃旗息鼓。

提問：您好廣叔，剛需三房，首付150w，總價(jià)430w左右，請(qǐng)問是買光明新房華潤公園九里山還是觀瀾招商瀾園，有朋友在哪里，不知道光明和觀瀾以后哪個(gè)發(fā)展好點(diǎn)呢？觀瀾跟龍華的二手房有好的推薦嗎？

回答：你好，深圳發(fā)展雖然多中心格局，但是福田南山前海的中心的地位未來還是無法撼動(dòng)的，龍崗的地理位置也無法與主城連在一起決定他的未來是個(gè)城市副中心。東部大運(yùn)是龍頭，在沒有崛起之前坪山?jīng)]前途，同理紅山—龍華老城沒發(fā)展好之前觀瀾也不會(huì)有大動(dòng)作。華潤公園九里周邊農(nóng)民房及工業(yè)廠房比較多，但是沒有名校加持，地鐵站點(diǎn)距離也較遠(yuǎn)。不過價(jià)格還是比較良心的，深圳目前大力發(fā)展前海，光明前景不錯(cuò)，但是需要長(zhǎng)持，招商瀾園89以上都是雙拼，89及82都是一衛(wèi)，兩梯四戶四號(hào)線延長(zhǎng)線竹村站830米，小區(qū)環(huán)境還不錯(cuò)，比較適合居住，但是投資回報(bào)率一般般。龍華推薦紅山和上塘板塊，像金地上塘道，潛龍曼海寧花園等。

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