以下精選問(wèn)答內(nèi)容來(lái)自“廣叔談房”公眾號(hào)

提問(wèn)：廣叔你好，本人東莞戶(hù)口，只有一套自住房。1，想在樟木頭保利生態(tài)城買(mǎi)一套別墅改善住房，請(qǐng)問(wèn)現(xiàn)在出手是否合適？現(xiàn)在的價(jià)格比4月份看的時(shí)候貴了20%東莞限購(gòu)政策出來(lái)，到目前為止，二手業(yè)主都沒(méi)降價(jià)。2，想投資一套房產(chǎn)，請(qǐng)問(wèn)東莞哪個(gè)樓盤(pán)潛力最大？能不能推薦幾個(gè)？3，很多朋友被中介忽悠去惠州仲愷、潼湖、大亞灣買(mǎi)房，請(qǐng)問(wèn)是否值得投資？4，我看你一直推薦長(zhǎng)安花園，我看了一下是個(gè)老小區(qū)，推薦的理由能分享一下嗎？最后問(wèn)一句，你覺(jué)得東莞的樓市還有多少空間？多謝廣叔解惑！

回答：你好。1、現(xiàn)在可以買(mǎi)。降價(jià)的概率不大，調(diào)控只是暫時(shí)的限制了購(gòu)買(mǎi)力。一年后大家都有名額之后還是會(huì)繼續(xù)漲的。2、不知道預(yù)算多少呢？可考慮松山湖、南城、臨近深圳的長(zhǎng)安區(qū)域3、惠州適合有閑錢(qián)，做中長(zhǎng)期投資的，短期由于供應(yīng)量大，多是投資客，過(guò)了限售期，大家一起拋盤(pán)，價(jià)格很難起來(lái)。4、長(zhǎng)安花園也不算老，2010年的房子，大花園社區(qū)，整體還可以。投資這個(gè)盤(pán)主要是它臨近深圳沙井，隨著沙井的發(fā)展，未來(lái)會(huì)有一部分外溢需求流向長(zhǎng)安這邊。

提問(wèn)：廣叔，你好，請(qǐng)問(wèn)虎門(mén)金灣長(zhǎng)堤一號(hào)投資如何，另目前濱海灣區(qū)被凍結(jié)新建，是否同深圳擴(kuò)客有關(guān)，是否會(huì)被深圳接管？麻煩指教！謝謝

回答：你好。金灣長(zhǎng)堤一號(hào)別墅較多，景觀強(qiáng)，自住+投資可以考慮。很大可能會(huì)擴(kuò)權(quán)。

提問(wèn)：廣叔你好，剛看了大嶺山萬(wàn)科漢邦松湖半島，大朗香蜜松湖，大朗松湖朗苑，寮步源悅。短期投資哪個(gè)好？

回答：你好。萬(wàn)科漢邦松湖半島>大朗松湖朗苑>大朗香蜜松湖>寮步源悅

提問(wèn)：廣叔好，請(qǐng)問(wèn)您對(duì)木頭龍舊改項(xiàng)目怎么看？未來(lái)有潛力嗎？

回答：你好。潛力沒(méi)看到。羅湖的舊改項(xiàng)目，中海天鉆已經(jīng)做到極致了，一手買(mǎi)家都在賠錢(qián)，有天鉆的前車(chē)之鑒，誰(shuí)還敢高價(jià)買(mǎi)木頭龍？ 另外，木頭龍的舊改太出名，偏負(fù)面，都知道木頭龍的回遷戶(hù)難纏，新盤(pán)更難賣(mài)上好價(jià)錢(qián)，這個(gè)盤(pán)大概率益田會(huì)做成平價(jià)盤(pán)，不虧就不錯(cuò)了。

提問(wèn)：你好廣叔，最近在考慮買(mǎi)南山學(xué)位房，自用+投資，投住分離，分別看了南二外的海德三寶最低總價(jià)的二房和南外高新的最低總價(jià)二房，價(jià)格相差也不算大，該選擇哪邊？謝謝啦

回答：你好，南外系是均衡發(fā)展，南外冠名的全面開(kāi)花。 南二外系是丟卒保帥，總部一枝獨(dú)秀。 所以誰(shuí)更可能一直穩(wěn)定，南二外無(wú)疑——就這么一張牌，可不能打輸了，買(mǎi)學(xué)位買(mǎi)確定性強(qiáng)的，所以投資角度講，買(mǎi)海德，自用的話，還得結(jié)合孩子情況更適合哪個(gè)學(xué)校，掐尖生多的學(xué)校，恐娃兒成了陪跑生。

提問(wèn)：你好廣叔，投資的選籌與剛需的選籌上的標(biāo)準(zhǔn)有什么不同？通常自住的房子也希望和上漲的漂亮。

回答：你好，有沒(méi)有投資和自住兼顧的房子呢？答案是，沒(méi)有。凡事告訴你這房子投資自住兼顧， 大概率是在騙你！投資，一定是投目前還不適合自住的房子等待利好兌現(xiàn)，是一種小小的賭博。但凡適合自住，那也就沒(méi)有暴漲潛力了。自住，是考慮個(gè)人復(fù)雜的情況，如交通、學(xué)區(qū)、戶(hù)型、配套、樓層、采光，做出的選擇，是一種消費(fèi)行為，以后漲幅能跑贏大盤(pán)就算不錯(cuò)了。自住找自己喜歡的，生活半徑附近的，什么都符合你標(biāo)準(zhǔn)的房子，只能是CEO。投資和自住天生就是矛盾的，甚至有職業(yè)炒家提出【投住分離】，即買(mǎi)房只為投資，租房自住。所以買(mǎi)之前，請(qǐng)思考清楚，你到底是要自住，還是投資。

提問(wèn)：廣叔您好，我有2個(gè)問(wèn)題想問(wèn)，背景信息：本人剛過(guò)而立之年，目前在深圳光明工作，準(zhǔn)備年底結(jié)婚，現(xiàn)準(zhǔn)備買(mǎi)房。未來(lái)計(jì)劃在深圳光明和東莞發(fā)展，所以想買(mǎi)離深圳近一些的房子。計(jì)劃首付不超過(guò)60萬(wàn)，總價(jià)不超過(guò)180萬(wàn)， 一手房和二手房均可。目前在東莞黃江看中了一套碧桂園的二手房，即將滿(mǎn)5年，單價(jià)大概1.9萬(wàn)，總價(jià)大概170萬(wàn)，離深圳光明區(qū)大概8公里，速路口旁，可直接上莞深高速直達(dá)福田。小區(qū)比較安靜，戶(hù)型還可以，但配套不是很好，朝北，略有小貴。

1.目前我不是很著急，我現(xiàn)在在糾結(jié)是現(xiàn)在買(mǎi)還是過(guò)一段時(shí)間降價(jià)或者利率降低再買(mǎi)，同時(shí)也擔(dān)心東莞房?jī)r(jià)會(huì)上漲，也糾結(jié)我喜歡的房子賣(mài)出去了。2.目前我挺喜歡這個(gè)房子的，但是不清楚是否適合，或者廣叔是否有更推薦的地方？

回答：你好，1、你的首付是不可能購(gòu)買(mǎi)深圳的了。黃江作為臨深地段，也有地鐵預(yù)期，也是臨近工作的區(qū)域，只要是適合你的就不會(huì)錯(cuò)，可以買(mǎi)。2、碧桂園我本來(lái)是不建議的，但是你看中了，連進(jìn)高速路都給作為了利好，我也無(wú)言。若這個(gè)房子你是喜歡的，過(guò)五年唯一， 能節(jié)省東莞最讓人痛苦的重個(gè)稅，你是可以珍惜這樣的房子的，不用專(zhuān)門(mén)等待降低利率，該上車(chē)就上車(chē)。3、黃江只要還在東莞建設(shè)一 號(hào)線的地鐵預(yù)期下，而黃江更長(zhǎng)遠(yuǎn)的未來(lái)還有三四號(hào)線地鐵的交匯，只要長(zhǎng)持，還是值得的。4、黃江二手均價(jià)也還是上漲的，目前很多放盤(pán)都是在1.8w左右，因此你要算好1.9w的價(jià)格是否溢價(jià)過(guò)多，即使可能省掉個(gè)稅，也不能買(mǎi)得太貴了。

提問(wèn)：您好廣叔，坐標(biāo)廣州，已有海珠區(qū)市內(nèi)住房一套，商貸剩余15萬(wàn)，另有購(gòu)花都區(qū)住房一套，原本打算退休自住，樓齡10年，公積金貸款剩余44萬(wàn)，因不去居住，沒(méi)出租。最近看中一套市內(nèi)海珠區(qū)11號(hào)線(未開(kāi)通)地鐵旁一手房公寓， 總價(jià)279,但手頭沒(méi)有資金，首期無(wú)著落，于是打算賣(mài)花都的住房，出售價(jià)215萬(wàn)，在市區(qū)內(nèi)購(gòu)公寓，公寓考慮自住，請(qǐng)問(wèn)廣叔，這樣操作是否可行?，F(xiàn)在是不是置換的時(shí)機(jī)，因?yàn)槭诸^的資金不足，不賣(mài)花都的話，首期無(wú)著落，另外公寓首期5成，是新盤(pán)，而我還有十年就退休，對(duì)我這種情況，想在市內(nèi)多一套住房，有沒(méi)有更好的建議，謝謝！

回答：你好，公寓投資不能買(mǎi)，堅(jiān)決回避，漲幅嚴(yán)重跑輸住宅。增值部分需要繳納50%的稅金，所以二手房幾乎沒(méi)人接盤(pán)。不光是物業(yè)費(fèi)不低，水電費(fèi)都是商業(yè)水電費(fèi)價(jià)格。產(chǎn)權(quán)只有40年，有可能拿鑰匙的時(shí)候只剩下了30年，產(chǎn)權(quán)到期以后也不可交易，且不享受商品房免費(fèi)延期土地證政策。投資公寓是大坑，所以在買(mǎi)公寓之前要考慮一個(gè)問(wèn)題：買(mǎi)來(lái)會(huì)虧多少

提問(wèn)：你好廣叔，看了你的很多分析，感覺(jué)非常專(zhuān)業(yè)，特向您請(qǐng)教！光明洺悅府和新錦安海納公館，哪個(gè)更適合投資？五年后出售！

回答：你好，金融街華發(fā)融御首府 、中海、電建洺悅府、宏發(fā)萬(wàn)悅山，都是大品牌都不錯(cuò)，目前大部分價(jià)格沒(méi)出來(lái)，甚至今年都未必入市，不好作對(duì)比。比這些更值得期待的是沙井海岸城，片區(qū)標(biāo)桿、地鐵口、大商業(yè)。 比海岸城更值得期待的是核心區(qū)域的二手筍盤(pán)。 新錦安海納公館 寶安中心的中產(chǎn)盤(pán)，總價(jià)確實(shí)不低了，相比周邊的二手，品質(zhì)上未見(jiàn)得更高，主要優(yōu)勢(shì)就是新房，稅費(fèi)少。 性?xún)r(jià)比不錯(cuò)。整個(gè)寶安中心，歸前海統(tǒng)籌規(guī)劃，地段升勢(shì)強(qiáng)，海納公館買(mǎi)入長(zhǎng)持是沒(méi)問(wèn)題的，跑平寶安中心大勢(shì)。 優(yōu)先海納公館

提問(wèn)：廣叔你好，請(qǐng)問(wèn)650萬(wàn)的現(xiàn)金買(mǎi)哪里升值潛力大？去看過(guò)南山中心區(qū)，西麗桃源村附近，梅林綠景虹灣廣叔覺(jué)得怎么樣？

回答：你好，如果是純投資，完全可以有更好的選擇。如果非得在以上片區(qū)之中選擇的話，帶學(xué)位的南山中心區(qū)≈梅林的綠景天虹大于桃源村片區(qū)。宏觀看板塊，南山＞福田；微觀看細(xì)節(jié)，次新＞老破，學(xué)位＞無(wú)學(xué)位，有概念＞無(wú)概念。選籌，就是對(duì)不同要素的權(quán)衡與選擇。

提問(wèn)：你好廣叔，我是剛需，前段時(shí)間我把我在廣州的房子賣(mài)了，現(xiàn)在有350萬(wàn)的現(xiàn)金，但是有過(guò)貸款記錄。我是去年落戶(hù)的深圳，現(xiàn)在我想把房產(chǎn)置換到深圳，請(qǐng)問(wèn)廣叔，在蛇口一帶有沒(méi)有可以建議的小區(qū)?。磕X(jué)得雍景灣和南海玫瑰三期怎么樣？可以入手嗎？廣叔有更好的推薦呢？感謝。

回答：你好，要知道蛇口是擁有市區(qū)內(nèi)最好的自然資源的，有山有海，遠(yuǎn)離鬧市區(qū)，環(huán)境很好，住宅也有更多大面積的豪宅，定位很明確，再加上大量的外籍人士都聚集于此，也是深圳小量高租售比的片區(qū)。 蛇口價(jià)格支撐性會(huì)很好。是近幾年來(lái)深圳樓市價(jià)值重構(gòu)之年，有稀缺屬性的新盤(pán)被重新估值?？梢躁P(guān)注一下，南海玫瑰，山語(yǔ)海，中熙君南山，半島城邦。

提問(wèn)：廣叔好，我是屬于深戶(hù)二套，想買(mǎi)福田學(xué)區(qū)加自住的二手房（預(yù)算600萬(wàn)首付），有好建議嗎？（有考慮香蜜湖、紅荔村）

回答：你好，人群的劃分香蜜湖片區(qū)更優(yōu)質(zhì)一些，總價(jià)1000個(gè)人傾向在香蜜湖片區(qū)選擇，上學(xué)圈層都具備，周邊香蜜湖美食城也在拆遷。具體地盤(pán)還是要根據(jù)你的情況來(lái)定，如香格麗苑，翠?；▓@一期小學(xué)初中學(xué)位都不錯(cuò)。 香域中央公館，中旅花園也可以關(guān)注。 二手房都可以通過(guò)全款抵押的方式操作成首付3成。

房地產(chǎn)注定只有小部分人能賺錢(qián)，我們跑在大部分前面，手把手教你從0實(shí)現(xiàn)千萬(wàn)資產(chǎn)積累。很多人給我留言提問(wèn)，廣叔精力有限，無(wú)法一一解答。

關(guān)注“廣叔談房”公眾號(hào)，進(jìn)入知識(shí)星球提問(wèn)，有問(wèn)必答；重要信息只在知識(shí)星球發(fā)布。

新的房產(chǎn)內(nèi)部消息、即將上漲的城市會(huì)第一時(shí)間內(nèi)部公布，讓你買(mǎi)在大漲前夜等專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)，全程指導(dǎo)買(mǎi)房。私人訂制最適合你的房產(chǎn)投資方案，比別人快一步實(shí)現(xiàn)財(cái)富自由。

相關(guān)知識(shí)

東莞樓市:地段再好的老破小,還值得購(gòu)買(mǎi)嗎?
老破小已死？瞎說(shuō)！
老破小小區(qū)能買(mǎi)么?這幾點(diǎn)你需要了解清楚后再?zèng)Q定!
別買(mǎi)老破??？在深圳，你根本沒(méi)得選！
東莞樓市:松山湖房子還值得買(mǎi)嗎?買(mǎi)房者心急如焚!
手里的錢(qián)不多,「老破小」能不能買(mǎi)?
東莞樓市:這個(gè)地段的樓盤(pán)不能碰,房子不漲還被套
東莞樓市:東城和南城房?jī)r(jià)怎么樣?還值得買(mǎi)嗎?
東莞樓市:這種地段的房產(chǎn)不要碰,未來(lái)面臨無(wú)人接盤(pán)
上海樓市:買(mǎi)“老破小”價(jià)值太低?這類(lèi)情況下入手,只會(huì)更香!