東莞樓市:地段再好的老破小,還值得購買嗎?

來源：智能家居時(shí)間：2020-08-15 18:49

以下精選問答內(nèi)容來自“廣叔談房”公眾號(hào)

提問：廣叔你好，本人東莞戶口，只有一套自住房。1，想在樟木頭保利生態(tài)城買一套別墅改善住房，請(qǐng)問現(xiàn)在出手是否合適？現(xiàn)在的價(jià)格比4月份看的時(shí)候貴了20%東莞限購政策出來，到目前為止，二手業(yè)主都沒降價(jià)。2，想投資一套房產(chǎn)，請(qǐng)問東莞哪個(gè)樓盤潛力最大？能不能推薦幾個(gè)？3，很多朋友被中介忽悠去惠州仲愷、潼湖、大亞灣買房，請(qǐng)問是否值得投資？4，我看你一直推薦長安花園，我看了一下是個(gè)老小區(qū)，推薦的理由能分享一下嗎？最后問一句，你覺得東莞的樓市還有多少空間？多謝廣叔解惑！

回答：你好。1、現(xiàn)在可以買。降價(jià)的概率不大，調(diào)控只是暫時(shí)的限制了購買力。一年后大家都有名額之后還是會(huì)繼續(xù)漲的。2、不知道預(yù)算多少呢？可考慮松山湖、南城、臨近深圳的長安區(qū)域3、惠州適合有閑錢，做中長期投資的，短期由于供應(yīng)量大，多是投資客，過了限售期，大家一起拋盤，價(jià)格很難起來。4、長安花園也不算老，2010年的房子，大花園社區(qū)，整體還可以。投資這個(gè)盤主要是它臨近深圳沙井，隨著沙井的發(fā)展，未來會(huì)有一部分外溢需求流向長安這邊。

提問：廣叔，你好，請(qǐng)問虎門金灣長堤一號(hào)投資如何，另目前濱海灣區(qū)被凍結(jié)新建，是否同深圳擴(kuò)客有關(guān)，是否會(huì)被深圳接管？麻煩指教！謝謝

回答：你好。金灣長堤一號(hào)別墅較多，景觀強(qiáng)，自住+投資可以考慮。很大可能會(huì)擴(kuò)權(quán)。

提問：廣叔你好，剛看了大嶺山萬科漢邦松湖半島，大朗香蜜松湖，大朗松湖朗苑，寮步源悅。短期投資哪個(gè)好？

回答：你好。萬科漢邦松湖半島>大朗松湖朗苑>大朗香蜜松湖>寮步源悅

提問：廣叔好，請(qǐng)問您對(duì)木頭龍舊改項(xiàng)目怎么看？未來有潛力嗎？

回答：你好。潛力沒看到。羅湖的舊改項(xiàng)目，中海天鉆已經(jīng)做到極致了，一手買家都在賠錢，有天鉆的前車之鑒，誰還敢高價(jià)買木頭龍？另外，木頭龍的舊改太出名，偏負(fù)面，都知道木頭龍的回遷戶難纏，新盤更難賣上好價(jià)錢，這個(gè)盤大概率益田會(huì)做成平價(jià)盤，不虧就不錯(cuò)了。

提問：你好廣叔，最近在考慮買南山學(xué)位房，自用+投資，投住分離，分別看了南二外的海德三寶最低總價(jià)的二房和南外高新的最低總價(jià)二房，價(jià)格相差也不算大，該選擇哪邊？謝謝啦

回答：你好，南外系是均衡發(fā)展，南外冠名的全面開花。南二外系是丟卒保帥，總部一枝獨(dú)秀。所以誰更可能一直穩(wěn)定，南二外無疑——就這么一張牌，可不能打輸了，買學(xué)位買確定性強(qiáng)的，所以投資角度講，買海德，自用的話，還得結(jié)合孩子情況更適合哪個(gè)學(xué)校，掐尖生多的學(xué)校，恐娃兒成了陪跑生。

提問：你好廣叔，投資的選籌與剛需的選籌上的標(biāo)準(zhǔn)有什么不同？通常自住的房子也希望和上漲的漂亮。

回答：你好，有沒有投資和自住兼顧的房子呢？答案是，沒有。凡事告訴你這房子投資自住兼顧，大概率是在騙你！投資，一定是投目前還不適合自住的房子等待利好兌現(xiàn)，是一種小小的賭博。但凡適合自住，那也就沒有暴漲潛力了。自住，是考慮個(gè)人復(fù)雜的情況，如交通、學(xué)區(qū)、戶型、配套、樓層、采光，做出的選擇，是一種消費(fèi)行為，以后漲幅能跑贏大盤就算不錯(cuò)了。自住找自己喜歡的，生活半徑附近的，什么都符合你標(biāo)準(zhǔn)的房子，只能是CEO。投資和自住天生就是矛盾的，甚至有職業(yè)炒家提出【投住分離】，即買房只為投資，租房自住。所以買之前，請(qǐng)思考清楚，你到底是要自住，還是投資。

提問：廣叔您好，我有2個(gè)問題想問，背景信息：本人剛過而立之年，目前在深圳光明工作，準(zhǔn)備年底結(jié)婚，現(xiàn)準(zhǔn)備買房。未來計(jì)劃在深圳光明和東莞發(fā)展，所以想買離深圳近一些的房子。計(jì)劃首付不超過60萬，總價(jià)不超過180萬，一手房和二手房均可。目前在東莞黃江看中了一套碧桂園的二手房，即將滿5年，單價(jià)大概1.9萬，總價(jià)大概170萬，離深圳光明區(qū)大概8公里，速路口旁，可直接上莞深高速直達(dá)福田。小區(qū)比較安靜，戶型還可以，但配套不是很好，朝北，略有小貴。

1.目前我不是很著急，我現(xiàn)在在糾結(jié)是現(xiàn)在買還是過一段時(shí)間降價(jià)或者利率降低再買，同時(shí)也擔(dān)心東莞房價(jià)會(huì)上漲，也糾結(jié)我喜歡的房子賣出去了。2.目前我挺喜歡這個(gè)房子的，但是不清楚是否適合，或者廣叔是否有更推薦的地方？

回答：你好，1、你的首付是不可能購買深圳的了。黃江作為臨深地段，也有地鐵預(yù)期，也是臨近工作的區(qū)域，只要是適合你的就不會(huì)錯(cuò)，可以買。2、碧桂園我本來是不建議的，但是你看中了，連進(jìn)高速路都給作為了利好，我也無言。若這個(gè)房子你是喜歡的，過五年唯一，能節(jié)省東莞最讓人痛苦的重個(gè)稅，你是可以珍惜這樣的房子的，不用專門等待降低利率，該上車就上車。3、黃江只要還在東莞建設(shè)一號(hào)線的地鐵預(yù)期下，而黃江更長遠(yuǎn)的未來還有三四號(hào)線地鐵的交匯，只要長持，還是值得的。4、黃江二手均價(jià)也還是上漲的，目前很多放盤都是在1.8w左右，因此你要算好1.9w的價(jià)格是否溢價(jià)過多，即使可能省掉個(gè)稅，也不能買得太貴了。

提問：您好廣叔，坐標(biāo)廣州，已有海珠區(qū)市內(nèi)住房一套，商貸剩余15萬，另有購花都區(qū)住房一套，原本打算退休自住，樓齡10年，公積金貸款剩余44萬，因不去居住，沒出租。最近看中一套市內(nèi)海珠區(qū)11號(hào)線(未開通)地鐵旁一手房公寓，總價(jià)279,但手頭沒有資金，首期無著落，于是打算賣花都的住房，出售價(jià)215萬，在市區(qū)內(nèi)購公寓，公寓考慮自住，請(qǐng)問廣叔，這樣操作是否可行?，F(xiàn)在是不是置換的時(shí)機(jī)，因?yàn)槭诸^的資金不足，不賣花都的話，首期無著落，另外公寓首期5成，是新盤，而我還有十年就退休，對(duì)我這種情況，想在市內(nèi)多一套住房，有沒有更好的建議，謝謝！

回答：你好，公寓投資不能買，堅(jiān)決回避，漲幅嚴(yán)重跑輸住宅。增值部分需要繳納50%的稅金，所以二手房幾乎沒人接盤。不光是物業(yè)費(fèi)不低，水電費(fèi)都是商業(yè)水電費(fèi)價(jià)格。產(chǎn)權(quán)只有40年，有可能拿鑰匙的時(shí)候只剩下了30年，產(chǎn)權(quán)到期以后也不可交易，且不享受商品房免費(fèi)延期土地證政策。投資公寓是大坑，所以在買公寓之前要考慮一個(gè)問題：買來會(huì)虧多少

提問：你好廣叔，看了你的很多分析，感覺非常專業(yè)，特向您請(qǐng)教！光明洺悅府和新錦安海納公館，哪個(gè)更適合投資？五年后出售！

回答：你好，金融街華發(fā)融御首府、中海、電建洺悅府、宏發(fā)萬悅山，都是大品牌都不錯(cuò)，目前大部分價(jià)格沒出來，甚至今年都未必入市，不好作對(duì)比。比這些更值得期待的是沙井海岸城，片區(qū)標(biāo)桿、地鐵口、大商業(yè)。比海岸城更值得期待的是核心區(qū)域的二手筍盤。新錦安海納公館寶安中心的中產(chǎn)盤，總價(jià)確實(shí)不低了，相比周邊的二手，品質(zhì)上未見得更高，主要優(yōu)勢就是新房，稅費(fèi)少。性價(jià)比不錯(cuò)。整個(gè)寶安中心，歸前海統(tǒng)籌規(guī)劃，地段升勢強(qiáng)，海納公館買入長持是沒問題的，跑平寶安中心大勢。優(yōu)先海納公館

提問：廣叔你好，請(qǐng)問650萬的現(xiàn)金買哪里升值潛力大？去看過南山中心區(qū)，西麗桃源村附近，梅林綠景虹灣廣叔覺得怎么樣？

回答：你好，如果是純投資，完全可以有更好的選擇。如果非得在以上片區(qū)之中選擇的話，帶學(xué)位的南山中心區(qū)≈梅林的綠景天虹大于桃源村片區(qū)。宏觀看板塊，南山＞福田；微觀看細(xì)節(jié)，次新＞老破，學(xué)位＞無學(xué)位，有概念＞無概念。選籌，就是對(duì)不同要素的權(quán)衡與選擇。

提問：你好廣叔，我是剛需，前段時(shí)間我把我在廣州的房子賣了，現(xiàn)在有350萬的現(xiàn)金，但是有過貸款記錄。我是去年落戶的深圳，現(xiàn)在我想把房產(chǎn)置換到深圳，請(qǐng)問廣叔，在蛇口一帶有沒有可以建議的小區(qū)?。磕X得雍景灣和南海玫瑰三期怎么樣？可以入手嗎？廣叔有更好的推薦呢？感謝。

回答：你好，要知道蛇口是擁有市區(qū)內(nèi)最好的自然資源的，有山有海，遠(yuǎn)離鬧市區(qū)，環(huán)境很好，住宅也有更多大面積的豪宅，定位很明確，再加上大量的外籍人士都聚集于此，也是深圳小量高租售比的片區(qū)。蛇口價(jià)格支撐性會(huì)很好。是近幾年來深圳樓市價(jià)值重構(gòu)之年，有稀缺屬性的新盤被重新估值。可以關(guān)注一下，南海玫瑰，山語海，中熙君南山，半島城邦。

提問：廣叔好，我是屬于深戶二套，想買福田學(xué)區(qū)加自住的二手房（預(yù)算600萬首付），有好建議嗎？（有考慮香蜜湖、紅荔村）

回答：你好，人群的劃分香蜜湖片區(qū)更優(yōu)質(zhì)一些，總價(jià)1000個(gè)人傾向在香蜜湖片區(qū)選擇，上學(xué)圈層都具備，周邊香蜜湖美食城也在拆遷。具體地盤還是要根據(jù)你的情況來定，如香格麗苑，翠?；▓@一期小學(xué)初中學(xué)位都不錯(cuò)。香域中央公館，中旅花園也可以關(guān)注。二手房都可以通過全款抵押的方式操作成首付3成。

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