因為手頭的資金不夠充裕，買不起高大上的三居，很多朋友會把投資方向轉為二手房市場。

其中，老破小的爭議是最大的。一方面，老破小的總價低，入手壓力沒那么大；另外一方面，又經常聽人說，老破小不能碰。

老破小到底能不能買？今天我們就來談一談它的價值。

首先，投資老破小最重要的前提是，城市。

每個城市對老破小的包容度不一樣，例如像深圳這樣一個新興城市，對老破小產品其實是排斥的。

反之，其他一線城市比如上海，老破小這個產品到現(xiàn)在為止還是被認同的，尤其是中環(huán)以內。在北京、廣州也是，在一定的折價范圍之內都是可以接受的，這取決于市場偏好是什么。

實際上，能級越高的城市，產品越受歡迎。

在房價普遍高昂的情況下，消費者根本沒得選擇。

深圳是一個例外，因為深圳的年輕人特別多，金融杠桿用得很好，而新房金融杠桿又可以加得比較高，它的老破小的的確確在這幾年呈現(xiàn)出來被拋棄的這種現(xiàn)象。其他的一線、強二線城市沒有明顯的這種現(xiàn)象。

那些地段好，且有學區(qū)加持的老破小依然很受歡迎。所以說，老破小能不能買，一定要看城市。

第二個方面，片區(qū)重于產品力。

在你考慮投資老破小產品之前，首先要問的是你所在的片區(qū)有沒有價值。

比如說你選的片區(qū)是搶手的，這里面有產品類的次新房或者花園房，那么其中的老破小產品就值得投資。

學區(qū)就是衡量片區(qū)價值非常重要的一點。

杭州的文二新村是文二路上的一個小區(qū)，從小區(qū)名字就能大致猜到它的“高齡”。

這幾年，小區(qū)的房價變化，正如它的名字一樣，來的直接又魔幻。

今年4月，一套29.3㎡的文二新村的房源以320萬的天價成交，單價近11萬元/㎡。

這還不是文二新村的天花板，因為學區(qū)的加持，也為老破小們籠罩上一層神圣的光芒。

只要片區(qū)有價值，這個片區(qū)里頭稍微差一點的產品，也會比那些沒有價值片區(qū)的好產品更具投資價值。

第三個方面，老破小的折價情況。

不管老破小有多便宜，總有一個市場估價。

比如說這個市場上5年的次新賣5萬/平，老破小賣2萬/平，也就意味著老破小的售價基本就是4折。

如果突然之間碰到一套老破小的售價是1.5萬/平，就是筍盤，這樣的筍盤是一定可以買的。

如果碰到這套老破小就是2萬的市場價，那么我認為可以放一放，因為老破小的產品力不夠，按照市場價買一個產品力沒有那么強的產品，意義不大。

切記，在產品力不好的產品里面，一定要挑筍盤。第四個方面，樓齡問題。

樓齡不能決定老破小的產品力。上海浦東有一個叫「濰坊系列村」，他從濰坊園民一村二村……一直到很多村，那么在這個濰坊系列村里面有1978年的老破的產品，樓齡很長了，它的賣價是在6萬7左右一平米，其實這種產品你能說它沒有競爭力嗎？不是的，他一樣賣得很貴。

一個1980年代深圳羅湖的商品房小區(qū)，當年小區(qū)賣500元/平，現(xiàn)在賣6.1萬/平了，漲了將近100倍。

只要市場接受，老破小的漲幅也會和我們的新房、次新房一樣，只是略低一點。比如新房翻了一番，它漲80%，下一波行情中新房再翻一番，它可能又漲70%。

總之，老破小并不是什么避而遠之的“洪水猛獸”，買對了產品一樣能升值賺錢。

但如果你是初次購房者，還是不建議投資這類產品。第一次買房的朋友沒什么“選酬”方面的經驗，不知道怎么判斷老破小在這個區(qū)域的價格是不是合理，很容易因為“自己買得起”去買房，而不是買正確的產品。

另外，初次購房者的容錯空間比較小，這是你買的第一套房子，這套房子買錯了，可能對你今后整個房產投資都會產生影響。

所以，初次投資者咬咬牙，盡量去買新房。如果實在因為資金問題只能買老破小，一定要買好的城市，好的片區(qū)，好的地段。

文章來源于浙江房地產金融，原創(chuàng)小地金，如有侵權請聯(lián)系刪除

相關知識

手里的錢不多,「老破小」能不能買?
“老破小”——小白踩坑血淚史
別買老破??？在深圳，你根本沒得選！
老破小已死？瞎說！
市區(qū)的“老破小“和郊區(qū)的“高大上“怎么選?
上海樓市:買“老破小”價值太低?這類情況下入手,只會更香!
房價不下跌,這6種房子也很容易貶值,很多人買完就砸手里了!
老破小小區(qū)能買么?這幾點你需要了解清楚后再決定!
上海二手房等來“小陽春”：老破小掛牌1天就成交，中介簽單到深夜
市區(qū)買房:為什么寧選老破小不碰新公寓?專家深度解析