手里的錢(qián)不多,「老破小」能不能買(mǎi)?

來(lái)源：智能家居時(shí)間：2020-08-15 09:01

因?yàn)槭诸^的資金不夠充裕，買(mǎi)不起高大上的三居，很多朋友會(huì)把投資方向轉(zhuǎn)為二手房市場(chǎng)。

其中，老破小的爭(zhēng)議是最大的。一方面，老破小的總價(jià)低，入手壓力沒(méi)那么大；另外一方面，又經(jīng)常聽(tīng)人說(shuō)，老破小不能碰。

老破小到底能不能買(mǎi)？今天我們就來(lái)談一談它的價(jià)值。

首先，投資老破小最重要的前提是，城市。

每個(gè)城市對(duì)老破小的包容度不一樣，例如像深圳這樣一個(gè)新興城市，對(duì)老破小產(chǎn)品其實(shí)是排斥的。

反之，其他一線城市比如上海，老破小這個(gè)產(chǎn)品到現(xiàn)在為止還是被認(rèn)同的，尤其是中環(huán)以內(nèi)。在北京、廣州也是，在一定的折價(jià)范圍之內(nèi)都是可以接受的，這取決于市場(chǎng)偏好是什么。

實(shí)際上，能級(jí)越高的城市，產(chǎn)品越受歡迎。

在房?jī)r(jià)普遍高昂的情況下，消費(fèi)者根本沒(méi)得選擇。

深圳是一個(gè)例外，因?yàn)樯钲诘哪贻p人特別多，金融杠桿用得很好，而新房金融杠桿又可以加得比較高，它的老破小的的確確在這幾年呈現(xiàn)出來(lái)被拋棄的這種現(xiàn)象。其他的一線、強(qiáng)二線城市沒(méi)有明顯的這種現(xiàn)象。

那些地段好，且有學(xué)區(qū)加持的老破小依然很受歡迎。所以說(shuō)，老破小能不能買(mǎi)，一定要看城市。

第二個(gè)方面，片區(qū)重于產(chǎn)品力。

在你考慮投資老破小產(chǎn)品之前，首先要問(wèn)的是你所在的片區(qū)有沒(méi)有價(jià)值。

比如說(shuō)你選的片區(qū)是搶手的，這里面有產(chǎn)品類(lèi)的次新房或者花園房，那么其中的老破小產(chǎn)品就值得投資。

學(xué)區(qū)就是衡量片區(qū)價(jià)值非常重要的一點(diǎn)。

杭州的文二新村是文二路上的一個(gè)小區(qū)，從小區(qū)名字就能大致猜到它的“高齡”。

這幾年，小區(qū)的房?jī)r(jià)變化，正如它的名字一樣，來(lái)的直接又魔幻。

今年4月，一套29.3㎡的文二新村的房源以320萬(wàn)的天價(jià)成交，單價(jià)近11萬(wàn)元/㎡。

這還不是文二新村的天花板，因?yàn)閷W(xué)區(qū)的加持，也為老破小們籠罩上一層神圣的光芒。

只要片區(qū)有價(jià)值，這個(gè)片區(qū)里頭稍微差一點(diǎn)的產(chǎn)品，也會(huì)比那些沒(méi)有價(jià)值片區(qū)的好產(chǎn)品更具投資價(jià)值。

第三個(gè)方面，老破小的折價(jià)情況。

不管老破小有多便宜，總有一個(gè)市場(chǎng)估價(jià)。

比如說(shuō)這個(gè)市場(chǎng)上5年的次新賣(mài)5萬(wàn)/平，老破小賣(mài)2萬(wàn)/平，也就意味著老破小的售價(jià)基本就是4折。

如果突然之間碰到一套老破小的售價(jià)是1.5萬(wàn)/平，就是筍盤(pán)，這樣的筍盤(pán)是一定可以買(mǎi)的。

如果碰到這套老破小就是2萬(wàn)的市場(chǎng)價(jià)，那么我認(rèn)為可以放一放，因?yàn)槔掀菩〉漠a(chǎn)品力不夠，按照市場(chǎng)價(jià)買(mǎi)一個(gè)產(chǎn)品力沒(méi)有那么強(qiáng)的產(chǎn)品，意義不大。

切記，在產(chǎn)品力不好的產(chǎn)品里面，一定要挑筍盤(pán)。第四個(gè)方面，樓齡問(wèn)題。

樓齡不能決定老破小的產(chǎn)品力。上海浦東有一個(gè)叫「濰坊系列村」，他從濰坊園民一村二村……一直到很多村，那么在這個(gè)濰坊系列村里面有1978年的老破的產(chǎn)品，樓齡很長(zhǎng)了，它的賣(mài)價(jià)是在6萬(wàn)7左右一平米，其實(shí)這種產(chǎn)品你能說(shuō)它沒(méi)有競(jìng)爭(zhēng)力嗎？不是的，他一樣賣(mài)得很貴。

一個(gè)1980年代深圳羅湖的商品房小區(qū)，當(dāng)年小區(qū)賣(mài)500元/平，現(xiàn)在賣(mài)6.1萬(wàn)/平了，漲了將近100倍。

只要市場(chǎng)接受，老破小的漲幅也會(huì)和我們的新房、次新房一樣，只是略低一點(diǎn)。比如新房翻了一番，它漲80%，下一波行情中新房再翻一番，它可能又漲70%。

總之，老破小并不是什么避而遠(yuǎn)之的“洪水猛獸”，買(mǎi)對(duì)了產(chǎn)品一樣能升值賺錢(qián)。

但如果你是初次購(gòu)房者，還是不建議投資這類(lèi)產(chǎn)品。第一次買(mǎi)房的朋友沒(méi)什么“選酬”方面的經(jīng)驗(yàn)，不知道怎么判斷老破小在這個(gè)區(qū)域的價(jià)格是不是合理，很容易因?yàn)椤白约嘿I(mǎi)得起”去買(mǎi)房，而不是買(mǎi)正確的產(chǎn)品。

另外，初次購(gòu)房者的容錯(cuò)空間比較小，這是你買(mǎi)的第一套房子，這套房子買(mǎi)錯(cuò)了，可能對(duì)你今后整個(gè)房產(chǎn)投資都會(huì)產(chǎn)生影響。

所以，初次投資者咬咬牙，盡量去買(mǎi)新房。如果實(shí)在因?yàn)橘Y金問(wèn)題只能買(mǎi)老破小，一定要買(mǎi)好的城市，好的片區(qū)，好的地段。

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