今天向大家推薦我們的深圳號：大胡子看深圳

　　大胡子看深圳是我們旗下一個(gè)專注深圳都市圈的賬號，與大胡子說房更宏觀的分析不同，大胡子看深圳會及時(shí)更新深圳、東莞、惠州、珠海等城市的最新樓市政策、樓市動態(tài)、區(qū)域分析、價(jià)格走勢等等一系列落地且實(shí)用的文章，更細(xì)節(jié)剖析樓市價(jià)值。

　　以后關(guān)于片區(qū)踩盤分析、同樣預(yù)算如何買、深圳樓市解讀和與猜測等這些問題在深圳號都會有更詳細(xì)、更及時(shí)、更落地的分析和建議。大家可以點(diǎn)擊下方名片關(guān)注。

　　全國的老破小都要“死”的時(shí)候，深圳的老破小還會活著！

　　看看去年深圳10月份成交小區(qū)榜單。

　　在二手房成交跌入冰點(diǎn)之際，誰是整個(gè)深圳成交排名第一的小區(qū)？

　　或許很多人沒想到，這個(gè)成交量排名第一的小區(qū)位于南油，名叫：

　　天安工業(yè)區(qū)住宅（天安公寓）

　　這是個(gè)什么小區(qū)？

　　大概從位置上看，小區(qū)位于南山的南油片區(qū)，距離9號線南油站只有300多米，指導(dǎo)價(jià)達(dá)到7.2萬/㎡?？雌饋磉€沒啥問題。

　　仔細(xì)一看，發(fā)現(xiàn)：

　　這個(gè)小區(qū)的建成年代是1992年；

　　小區(qū)的戶型全在40㎡以下，在賣的戶型全部是37㎡。

　　在中介平臺上，外觀是下面這樣的.......

　　在深圳，由于樓市發(fā)展年齡短且早期房屋質(zhì)量差，樓齡在20年以上的，都已經(jīng)可以稱之為老；

　　戶型在60㎡以下，都能算是小戶型；

　　而天安公寓，老、破、小三個(gè)特征全部具備。

　　所以要我來總結(jié):

　　天安公寓就是典型的深圳“老破小”小區(qū)。

　　不止于此，在詢問了當(dāng)?shù)氐闹薪橹?，我還得到兩個(gè)信息：

　　第一，雖然小區(qū)的名字叫天安公寓，但小區(qū)的房源產(chǎn)權(quán)都是住宅，不是公寓也不是小產(chǎn)權(quán)；

　　第二，小區(qū)上個(gè)月的17套成交過戶，全部是通過法拍完成的過戶，大家都清楚，調(diào)控收緊之后，現(xiàn)在深圳市場上出現(xiàn)了很多法拍房。但因?yàn)榉ㄅ姆靠赡苌婕皞鶆?wù)抵押，風(fēng)險(xiǎn)很大，所以購房者通常不輕易碰。

　　即便如此，這17套有風(fēng)險(xiǎn)的老破小，還是順利成交過戶了。

　　不是說老破小貸款受限，老破小不好買了嗎？

　　不是說老破小以后只會越來越難賣，買老破小就是傻叉嗎？

　　是的，這些說法都沒有錯(cuò)。

　　但如果把這個(gè)論調(diào)放在深圳，那說明：你不懂深圳樓市。

　　其實(shí)仔細(xì)研究你會發(fā)現(xiàn)，老破小的成交，并不僅僅是天安公寓在自嗨。

　　10月份成交排名前列的小區(qū)榜單中，有不少小區(qū)都是“老破小”小區(qū)。

　　福田蓮花一村，1995年的小區(qū)，掛牌的房子有一半是小戶型，上個(gè)月成交了3套小戶型；

　　羅湖的旭飛華達(dá)園，2000年的小區(qū)，小區(qū)的戶型全在60㎡以下，上個(gè)月成交了4套小戶型；

　　過戶量排名第二的爵士大廈，樓齡接近20年，一半掛牌的房子是60㎡以下的戶型，上個(gè)月就成交了3套小戶型，占了整個(gè)成交的25%。

　　只有一個(gè)小區(qū)在成交可以說是偶然，好幾個(gè)小區(qū)都在成交，那只能說明：

　　深圳的老破小，依然在深圳樓市有一席之地。

　　沒有了學(xué)區(qū)房優(yōu)勢，為什么深圳人還愿意去買老破小？

　　首先我們得知道，深圳的樓市，在全國足夠特別。

　　那些只把學(xué)區(qū)當(dāng)做深圳老破小唯一價(jià)值的人，還是那個(gè)評價(jià)：

　　不懂深圳

　　了解深圳樓市的都知道，深圳人對老破小的忍耐度，出奇地高。

　　原因很簡單：

　　不是深圳人有多么喜歡老破小，而是深圳人，沒得選！

　　沒得選，首先是因?yàn)榉孔由佟?

　　看看下面這張令人扎心的圖：

　　圖源：樂有家

　　只有7.4%的深圳人擁有商品房；2000多萬的常住人口，只有189萬商品房。

　　這就是深圳商品房的競爭狀態(tài)！這就是深圳商品房的稀缺程度！

　　那老破小就算再差，蚊子肉也是肉，它畢竟是商品房，和公寓、小產(chǎn)權(quán)相比，有著等級上的差別，當(dāng)下價(jià)值和未來出手成功的概率，不可同日而語。

　　只要有得選，不少深圳人是寧選老破小，也不選小產(chǎn)權(quán)和公寓的。

　　沒得選，另一個(gè)原因是因?yàn)榉績r(jià)高。

　　誰都想買新房、誰都想買次新、誰都想買大一點(diǎn)的房子，但現(xiàn)實(shí)是：

　　即便現(xiàn)在價(jià)格下調(diào)了，還是有大把人只能剛剛好摸到小戶型。

　　樂有家的一項(xiàng)數(shù)據(jù)顯示，上半年深圳的二手房成交面積段中：

　　深圳小于60㎡房子的成交量是二手房成交總量的27%；

　　而廣州小于60㎡房子的成交比例只有10%。

　　圖源：樂有家

　　可見，在深圳的高房價(jià)之下，是有不少購買力被擠壓到小面積戶型。

　　而在這其中，最受歡迎肯定是市場價(jià)和指導(dǎo)價(jià)接近的老破小。

　　現(xiàn)在深圳很多老破小房源，確實(shí)是便宜。

　　在咨詢中介的過程中，我就問到不少接近指導(dǎo)價(jià)的老破小房子。

　　比如成交量最高的天安公寓，現(xiàn)在就有一套37㎡，報(bào)價(jià)為320萬，中介說能談到300萬上下，過往的成交價(jià)要340萬；

　　羅湖的怡泰大廈，一套59㎡的兩房，掛牌價(jià)315萬，比指導(dǎo)價(jià)高了5萬；

　　羅湖的爵士大廈一套55㎡，直接按照193萬的指導(dǎo)價(jià)賣！

　　寶安80年代的老房子靈芝新村，39㎡的房子現(xiàn)在按照指導(dǎo)價(jià)掛牌273萬！

　　當(dāng)然，上面說到的這些，都是沒有學(xué)區(qū)、地段上也乏善可陳的老破小。

　　稍微有點(diǎn)地段優(yōu)勢、有學(xué)區(qū)加持的老破小，你手里如果只有200萬、300萬，根本不用想，肯定都買不起。

　　但是，部分深圳人因?yàn)榻煌?、配套等等因素的影響，對地段又有著格外?zhí)著的追求。

　　寧愿買寶安、福田、羅湖的老破小，也不愿意買坪山、龍崗甚至是臨深的一套正經(jīng)三房，這導(dǎo)致的結(jié)果就是：

　　在深圳，即便是那些沒有任何特點(diǎn)可言的純粹老破小，始終不乏市場。

　　深圳老破小這么生機(jī)勃勃，并不值得炫耀，它是對深圳人地矛盾問題的反映。

　　大家以為深圳房子供應(yīng)少、人地矛盾尖銳是因?yàn)樯钲谌钡兀?

　　不！深圳的人地矛盾不在于缺地，而在于土地用途的錯(cuò)配！

　　本應(yīng)該用作住宅的土地，卻用來建寫字樓、廠房甚至是綠地，住宅用地的比例怎么會高？

　　說白了，就是為了發(fā)展經(jīng)濟(jì)，忽略了民生！

　　這個(gè)問題的詳細(xì)解釋我之前的文章有說過（點(diǎn)擊原文），這里不細(xì)說。

　　但我們得知道，它導(dǎo)致的結(jié)果是：

　　土地?zé)o法刺激增量，那就只能在存量中調(diào)整，所以舊改、拆遷就變成了生意；

　　老破小和稀缺的優(yōu)質(zhì)教育資源結(jié)合，學(xué)區(qū)房變成了生意；

　　商品房數(shù)量稀缺，老破小變成剛需的最后選擇......

　　這三個(gè)結(jié)果構(gòu)成了老破小的確定性。

　　當(dāng)下，舊改似乎在加快、優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)和房產(chǎn)的聯(lián)系似乎在減弱！大家奔走相告說：深圳老破小要被消滅的時(shí)候。

　　現(xiàn)實(shí)卻告訴我們，就算前兩個(gè)確定性會被打倒，但最后一個(gè)確定性還在發(fā)揮作用。

　　從現(xiàn)實(shí)角度看，我不建議買深圳的老破小，道理大家都懂，但大家得明白，建議是給有選擇的人的。

　　沒得選的人，壓根沒有機(jī)會實(shí)施別人的建議。

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