我是房產(chǎn)界中的行家里手—曾叔，已幫助社會各界人層選出滿意的樓盤！跟緊曾叔購房不踩坑，投資有前景。

以下精選問答內(nèi)容來自“曾叔談房”公眾號·粉絲提問

提問：曾老師您好，父母想買一套，六七年后自?。ㄟ€有六七年的宿舍?。Ｓ捎诠ぷ餍再|(zhì)，可能的工作地點都很市中心（瑞金二路等）。預(yù)算400-600 兩室。 之前考慮到通勤和學(xué)區(qū)，主要都在看黃埔和徐匯的房子，都是老破小，90年以后的都很少見。關(guān)注了您一段時間，得知老破小投資和自住的價值都太低。

提問：400-600 六年后自住，工作在黃埔中心，考慮學(xué)區(qū)。您覺得哪里比較好呢？（如果投資價值好可犧牲通勤）是不是老破小完全不能考慮呢？

回答：萬事也不是絕對的，老破小不是不能買，看你的核心訴求，如果是學(xué)區(qū)優(yōu)先，那就考慮，如果是投資優(yōu)先，還是買新一點的房子。

你考慮學(xué)區(qū)，還要買在黃浦和徐匯400-600還真的只能買老破小了，黃浦稍微好一點的學(xué)區(qū)房，就算是老破小也得上400萬了。你現(xiàn)在需要梳理下思路，先想出來到底要啥，兩者不可兼顧，因為預(yù)算不夠。

提問：您好，九亭的九城湖濱，貝尚灣，與寶山的保利葉語，保利葉上海比較，您建議選哪里？首套房，需要GPGD。

回答：板塊上，松江比寶山略好一點，我建議在貝尚灣和九城湖濱里選一個吧。我之前給粉絲買到過上海源花城的筍盤，建議你也考慮下。另外你自住的話，是不是也要考慮單位通勤以及學(xué)區(qū)，根據(jù)我的經(jīng)驗，自住房最重要的就是這兩個因素，產(chǎn)品力只是一個方面而已。

提問：您好曾叔，請教一個問題哈，租客要辦理租賃備案拿居住證，積分上小學(xué)。請問對于房東的學(xué)區(qū)五年一名額會有影響嗎？謝謝

回答：五年一戶是指每戶地址五年內(nèi)只享有一次同校對口入學(xué)機會。如果租客用了這個地址上對口學(xué)校，會有影響的。不過通常熱門學(xué)校是輪不到居住證加租房合同讀書的，居住證加房產(chǎn)能進(jìn)去就不錯了。

提問：你好！投資，請問200萬上海老公房哪里值得買入？

回答：200萬不建議在上海買，買到的都是價值上很差的盤了。如果一定要買考慮下鞍山新村老破小，靠學(xué)區(qū)還能漲點。再重申一下，上海建倉起板價250-300萬。

提問：曾叔，看2035規(guī)劃，人口控制在2500萬，您怎么看？

回答：不太可能做到的事情，不用五年上海人口就超過這個數(shù)。如果按照手機熱點，不是常住人口統(tǒng)計的話，上海人口早就超過了2500萬。大家不用太在意常住人口統(tǒng)計，那個是抽樣調(diào)查的，看人口普查數(shù)據(jù)結(jié)果好了?？v觀世界，不用擔(dān)心上海人口流入問題，從沒有一個國家的金融中心會有人口流出的。

提問：曾叔你好 有上海房票 主要考慮增值 500—600左右 不用考慮自住通勤等 能否推薦一下 謝謝?。?！

回答：我個人是比較喜歡次新三房的，特別是2005年以后的房子，當(dāng)然如果片區(qū)整體偏老，房齡這個也不強求。如果現(xiàn)金流夠的話，我建議是盡可能把杠桿用足。

至于板塊方面，我建議你可以在中外環(huán)一帶找，像大場、大華、華漕、徐涇、九亭、三林、康橋、御橋、浦江鎮(zhèn)、金楊這些地方都不錯。具體小區(qū)推薦可以參考曾叔總結(jié)的內(nèi)部資料。

提問：如何判斷板塊是否有潛力？

回答：一個板塊的生命周期是：炒概念、炒地皮、炒配套、炒供需。如果一個板塊已經(jīng)發(fā)展到周期尾端，其價格包含了配套價值在里面，所以應(yīng)在配套動工落地尚未成熟之前入手，但也不宜過早，我們不知道zF是不是說說而已。其次從板塊過去，現(xiàn)在、將來的漲幅表現(xiàn)，判斷板塊價格，是否值得。如果一個新板塊炒概念階段就遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過所在城市的平均價，說明已經(jīng)提前透支了一部分，需要站崗幾年才能賺錢。而在炒地皮和配套階段，考慮通勤時間合理，如果板塊價格在城市的中位數(shù)以下，就值得入手。在炒供需時，板塊已經(jīng)發(fā)展成熟，此時進(jìn)入多半是高價，容易站崗。

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