上海二手房等來“小陽春”：老破小掛牌1天就成交，中介簽單到深夜

來源：智能家居時(shí)間：2022-03-11 09:00

圖片來源：視覺中國(guó)

深夜11點(diǎn)，喧囂的城市開始安靜下來，街道上行人的身影已不多，路旁的店鋪大多數(shù)也關(guān)門歇業(yè)。但作為房產(chǎn)中介的李鈺和同事們還在門店里忙碌，兩組買家和房東正在簽署買賣合同。

像這樣從早上一直忙到深夜的日子持續(xù)有些時(shí)間了。春節(jié)假期過后，上海二手房市場(chǎng)突然活躍起來，凌晨才能結(jié)束工作回家成為常態(tài)，尤其到了周末，看房和簽合同的客戶增加，李鈺常常感覺分身乏術(shù)。

“小陽春來了！”說起最近上海二手房市場(chǎng)，李鈺難掩興奮。要知道，自去年上海樓市調(diào)控加碼以來，二手房市場(chǎng)經(jīng)歷了漫長(zhǎng)的冷靜期。現(xiàn)在，李鈺終于等到了行情回暖。

幾天前出爐的成交數(shù)據(jù)佐證了“小陽春”的說法。2月，在受到春節(jié)假期的影響下，上海共計(jì)成交12578套二手房，其中有9109套是在2月15日之后成交。盡管今年市場(chǎng)的表現(xiàn)比不上成交高峰時(shí)期，但縱觀近五年2月成交記錄，今年12578套的成績(jī)僅次于去年。

老破小掛牌1天就成交了

“現(xiàn)在有兩種房源最搶手，一是總價(jià)低的老破小，很受年輕小情侶的喜歡，還有就是100多平方米的次新三房，是置換客的首選。”李鈺告訴時(shí)代財(cái)經(jīng)，在她負(fù)責(zé)的徐匯田林板塊，300-400萬元的老破小是成交主力。

就在2月末，李鈺為一對(duì)外地戶籍小夫妻推薦了一套新掛牌的老破小，面積約42平方米，房東叫價(jià)400萬元。這對(duì)小夫妻去年就有了買房計(jì)劃，但觀察幾個(gè)月之后發(fā)現(xiàn)，他們的預(yù)算要在中環(huán)內(nèi)買房，基本只有老破小可以選擇。因此，到了今年，他們不愿繼續(xù)拖延下去，希望盡快解決買房的事情。

李鈺推薦的這套房子對(duì)準(zhǔn)了小夫妻的胃口。雖然房子面積不大，但房東在2019年對(duì)房子進(jìn)行了重新裝修，格局和裝潢都符合當(dāng)下年輕人的審美和偏好。事實(shí)如李鈺的預(yù)期一樣，小夫妻看過之后十分心動(dòng)，即便房東的掛牌價(jià)比市場(chǎng)價(jià)高出約10萬，小夫妻也沒有過多猶豫，僅用了半天時(shí)間就選定了這套房子。

“裝修狀況好的房源一般都會(huì)比較受歡迎，沒有硬傷的情況下，買家略微按照自己的喜好添置部分軟裝就可以入住，省去幾個(gè)月裝修時(shí)間和一大筆裝修費(fèi)用。這套房子剛掛出來就收到很多咨詢的信息，當(dāng)天至少有5組客戶看過這套房子，兩組客戶看中。”

房源搶手意味著溢價(jià)空間被壓縮，房東在聽到兩組客戶同時(shí)看中房子后擺出強(qiáng)硬的態(tài)度：價(jià)格不能讓。買賣雙方博弈總有退讓的一方，這場(chǎng)較量中，略顯被動(dòng)的小夫妻做了妥協(xié)。那天晚上，小夫妻與房東簽下居間協(xié)議，敲定了這筆交易。

李鈺之所以對(duì)這單交易記憶深刻是因?yàn)?，去年年中，房東曾經(jīng)將這套房源掛牌，報(bào)價(jià)同樣是410萬元。但是，去年買家和賣家都抱有濃厚的觀望情緒，房東對(duì)價(jià)格不松口，買家又很難接受以原價(jià)接手，交易很難在短時(shí)間內(nèi)達(dá)成。

掛牌四個(gè)月后，這位房東撤下房源，待市場(chǎng)有了轉(zhuǎn)機(jī)再考慮出售。今年春節(jié)后，房東找到李鈺，表示可以將房源重新上架試探一下市場(chǎng)行情，沒想到，重新上架的第一天就成功賣出去了。

“近期非主流戶型的成交會(huì)少一些，比如兩房的成交量、成交價(jià)都和去年差不多。搶手的房源成交增長(zhǎng)比較明顯，消化周期都不會(huì)太長(zhǎng)，大多數(shù)都能在一周之內(nèi)成交。議價(jià)空間就要看房東的態(tài)度，普遍在10%左右。”李鈺認(rèn)為，不管這輪行情能夠持續(xù)多久，但久違的“小陽春”必然會(huì)為二手房市場(chǎng)增加很多信心。

高首付“土豪”扎堆出動(dòng)

去年“三價(jià)就低”政策迅速澆滅上海二手房市場(chǎng)高漲的火焰。所謂“三價(jià)”，指網(wǎng)簽價(jià)格、銀行評(píng)估價(jià)格、以及交易中心稅務(wù)核定價(jià)格?！叭齼r(jià)就低”則是指買家購房的貸款參考價(jià)以三者中最低值作為參照標(biāo)準(zhǔn)。

李鈺告訴時(shí)代財(cái)經(jīng)，通常銀行評(píng)估價(jià)格是“三價(jià)”中的最低值。“以成交價(jià)300萬元的房子為例。以前首付最低3.5成，貸款6.5成，即195萬元。現(xiàn)在‘三價(jià)就低’，評(píng)估價(jià)或許只有260萬元，銀行按照這個(gè)評(píng)估價(jià)審批貸款，最多可以批出169萬元的貸款?！?/p>

換言之，買家需要支付更多的首付來確保交易順利進(jìn)行。時(shí)代財(cái)經(jīng)從多位中介處了解到，目前6-7成首付是上海二手房交易時(shí)的常態(tài)，少數(shù)房源最低可以做到5成首付。如此環(huán)境下，二手房成交提速說明高首付“土豪”正扎堆入市。

3月初在上海內(nèi)環(huán)買下一套小戶型的吳妮就是一位全款買家。2018年，吳妮考慮用手頭的存款購買一套老破小，以此作為投資。經(jīng)過研究后，她發(fā)現(xiàn)內(nèi)環(huán)內(nèi)的老破小出租價(jià)格高，一套新裝修的一室戶，可以租到5000元，每個(gè)月的還款壓力較小。

于是，她以220萬的價(jià)格購入了一套約38平方米的一室戶，又花了10萬重新裝修后進(jìn)行出租。3年多過去，這套房子的租金從5000元一路漲到約6500元，小區(qū)內(nèi)同戶型的房源掛牌價(jià)格也全部超過350萬元。投資成功的經(jīng)驗(yàn)讓她萌生購買第二套房子的想法，年初與丈夫討論后，她開始付諸行動(dòng)。

這一次，吳妮和丈夫選擇全款買房。浦西、內(nèi)環(huán)、小戶型、總價(jià)不超過330萬元，按照幾個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，吳妮跑了很多板塊，最終在兩套房之間猶豫。這兩套房子均為老破小，分別位于中山公園和新華路板塊，交通、生活配套都非常成熟，權(quán)衡之下，吳妮選擇了翻新后租金更高的中山公園板塊，成交價(jià)310萬元。

“我們的買房過程很快，前期花了一周的時(shí)間了解不同區(qū)域的市場(chǎng)情況，實(shí)際看房只有5天。成交的房子是在看房后第二天簽的合同，期間和房東講價(jià)花了一天時(shí)間，我們希望降10萬，房東起初只肯讓5萬，我們付款方式好，中介游說了很久，房東最后松口讓了8萬?！?/p>

吳妮說，這是她人生第一次嘗試全款買房。在網(wǎng)上咨詢買房的第一天，中介就向她詳細(xì)解釋了現(xiàn)在的購房政策，吳妮是購買第二套房，本來首付的最低比例是7成，“三價(jià)就低”政策下，首付比例至少要超過8成，銀行評(píng)估價(jià)不理想的房子，首付則需要接近9成。

分析過后，吳妮和丈夫索性決定全款買房?！叭绻麤]有‘三價(jià)就低’的政策，我肯定會(huì)貸款買房，不會(huì)做所謂的全款‘土豪’。還好去年我們賣掉了郊區(qū)的動(dòng)遷房，手頭資金可以支撐我們?nèi)钯I房，而且買的房子本身總價(jià)也比較低，否則這次投資可能被迫中止?！?/p>（責(zé)任編輯：常丹丹 HO016）