在市區(qū)老破小和郊區(qū)遠大新之間，九成的人都會選老破小，但這卻是狹隘的偏見。

實際上，大部分的老破小都不能買。

今天，就來帶大家重新定義老破小。

首先，以下所說的老破小只指市區(qū)老破小。只有市區(qū)的老破小，憑借地段優(yōu)勢才有購買和討論價值，而郊區(qū)老破小完全不需要討論，考慮都不考慮。

老破小包含三點：老、破、小，我們分開來看。

先來看“老”。房子太老，住得不舒適，貸款也會受到限制。房齡超過30年的房子，很多地方都不能貸款。

其次，中國住房需求基本得到滿足，已經(jīng)進入改善時代，太老的房子不符合改善需求。

那，多老的房子不能買？

這要看不同城市區(qū)別對待。

在一線城市。北上廣三大一線城市，市區(qū)30年樓齡以內(nèi)的都可以考慮，但如果在深圳，樓齡超過20年的老破小就不建議買了。

為什么？

因為北上廣都是歷史悠久的中心發(fā)展城市，老城區(qū)聚集了最大量的資源，最好的學校，最大的商城，最便利的交通……尤其是家長們心心念念的好學校，永遠都是集中在老城區(qū)。這樣的老房子，你會住得很舒服，哪怕房子舊，但在眾多優(yōu)勢之下都可以覆蓋下去。

但深圳不一樣。深圳是一個新城市，是一個日新月異而且多中心發(fā)展的城市。因為新，幾年樓齡差距的兩個小區(qū)，已經(jīng)可以有一整代的設(shè)計迭代。因為多中心，資源分布更均衡，在哪里都可以享受不錯的資源。

不是說深圳超過20年的房子就完全沒有價值，但十八九年的樓齡和二十二三年的樓齡，相差幾年而已，房子價格差別不大，但給人帶來的感受完全不一樣，那為什么不選一個新的呢？

在二線城市又會更緊一些，二線城市樓齡超出15年的房子就不是最有潛力的房子了。當然，二線城市太多，跨度太大，還得結(jié)合城市實力、新老城區(qū)發(fā)展規(guī)劃等來判斷，這里就沒辦法逐個細說了。

而在三四線城市，完全不需要考慮老破小。一方面，三四線的人大都不喜歡買二手房，都有新房癌。另一方面，絕大部分三四線的房價都不過萬，說便宜不便宜，說貴努努力也能解決。對于剛需來說，這是住半輩子的房子啊，與其隨隨便便買個老破小，倒不如墊墊腳，買個好一點，住得舒舒服服。

再來看“破”，怎樣的房子才算破？

其實小區(qū)破不破，不需要什么標準去判斷，只要不瞎，你一進去小區(qū)，直接就能直觀感受到。

小區(qū)樓房外立面破損脫落，裸露在外的管道、欄桿銹跡斑斑，小區(qū)內(nèi)路面上的地磚烏黑開裂，路燈昏暗或直接長滅不亮，停車位亂七八糟，垃圾桶惡臭熏天，你看不到的地方還有滿地亂躥的老鼠蟑螂……

而對于這樣破敗的環(huán)境，物業(yè)也早就破罐子破摔了，你也不要想著有多好的物業(yè)服務(wù)。

當你猶豫不決的時候，你只要想想你每天都要在這樣的環(huán)境中生活，你愿意嗎？未來接手的人喜歡嗎？那你就知道該怎么做了。

最后來看“小”，太小的房子，不管是剛需，還是投資都不適合買。

對于一線城市來說，一房基本都不考慮，起碼都要兩房或兩房以上。最簡單的家庭情況，夫妻加小孩，都需要兩個房間才能滿足基本需求。

那還沒結(jié)婚或者還沒小孩的，能不能先買一房，以后再置換嗎？不好。現(xiàn)在已經(jīng)不是三四年前房價還能飛漲的時代了，首貸變二貸的首付成本、房子的置換成本，讓先上車后置換已經(jīng)不適用了，一步到位才是最好的選擇。

錢不夠，只能買一房怎么辦？往外圍一點的地方看啊。能買市中心的老破小1房，難道買不了遠一點的兩三房？在深圳能買羅湖8萬/平的1房，難道買不了龍崗4萬/平的兩房甚至三房？總之，寧要市區(qū)邊緣的2房，也不要市區(qū)的1房老破小。

而對于二三四線城市，哪怕老破小，3房才是主流市場。如果要在核心地段的2房和次核心地段的3房中選一個，那就選3房。

老破小里面有一個特殊的產(chǎn)物：學區(qū)房。如果你就是沖著學區(qū)去的，不自住、不投資，那就不在上述討論范圍內(nèi)，你買就是了。

像深圳羅湖，很多十多平的一房老破小，買來就是為了占學位的坑，業(yè)主不會用來住，學位用了轉(zhuǎn)手就將房子賣出去，市場很活躍。

對于剛需來說，完全可以提前幾年準備學區(qū)房。像羅湖，一些好的學區(qū)房，學位沒用的可以賣10萬/平，學位被用了的賣7萬/平。便宜3萬入手，等幾年被占用的學位騰空了，自己孩子就可以用了，到時候再賣出去，也是一個低價讀名校的方法。

但如果是投資，就別了。學區(qū)房老破小全靠學區(qū)支撐，但學區(qū)政策變化太快，以現(xiàn)在教育資源均衡化的趨勢，風險很大。

還有一種情況，買老破小博拆遷，可行嗎？

老破小有一個隱藏潛力，就是有可能拆遷。整天聽著“拆遷致富”的故事，天天都想著自己也能被拆遷，瞬間逆襲成土豪。

然而，拆遷太難了。

從房子上來說，20年以上樓齡的才有機會拆遷，你為了拆遷就要放棄自住的舒適度和投資的升值潛力。

從機會上來說，房價上漲到現(xiàn)在，拆遷成本太高了，市區(qū)拆不動，郊區(qū)不用拆。而且“拆遷造富”也不符合社會主義價值觀，過去是迫不得已，現(xiàn)在又何必呢。

從時間上來說，拆遷從啟動到實行耗時太久，深圳拆遷平均需要15年，你有多少時間可以耗。

如果拆遷不確定，博拆遷是浪費時間。如果拆遷確定，我們作為普通人，處于信息鏈的最后一環(huán)，當你都知道拆遷確定了，那拆遷的紅利早就體現(xiàn)在房子的價格上了，此時再買，不過是高位接盤而已。

最后，說一下我對老破小的看法：除了一線城市，老破小沒有未來。

來源：大胡子說房

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