廣州樓市:廣鋼投資攻略,剛需看完再做決定!

來源：智能家居時(shí)間：2020-10-09 06:34

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提問：廣叔你好，想問下你怎么看廣鋼新城的價(jià)值潛力，同樣的預(yù)算買海珠區(qū)二手房和荔灣區(qū)廣鋼新城一手房，怎么選擇

回答：你好。廣鋼是盡全力做新城，醫(yī)院、學(xué)校、地鐵等等一應(yīng)俱全，小學(xué)的質(zhì)地也是比較好的，其缺點(diǎn)是供應(yīng)量較大，周邊新盤量也同樣地大，而且建住宅多，商業(yè)方面卻比較地欠缺，就容易造成“睡城”，即白天去上班，晚上回來睡覺的地方。所以說廣鋼如果是自住+投資是可以的，同等價(jià)格純投資不如其他片區(qū)。

提問：廣叔你好！本人目前首套房置業(yè)，打算在工作地點(diǎn)海珠西附近入手一套三室兩衛(wèi)戶型的電梯房，是抱持自住+投資心態(tài)，自住方面希望所在小區(qū)是城區(qū)里的容積率相對偏低一點(diǎn)的小區(qū)（這個(gè)比較重要），物業(yè)服務(wù)也有水平；投資方面希望以后成家有孩后（可能十年時(shí)間左右）再來置換的時(shí)候房屋價(jià)值不掉價(jià)厲害，漲幅能跟上平均水平。目前看中的是那邊的保利花園，對于這個(gè)保利花園這個(gè)樓盤廣叔你怎樣看。同時(shí)對于在那邊（荔灣東，海珠西）廣叔還有什么更好的置業(yè)建議；在荔灣區(qū)和海珠區(qū)有哪些九十年代后期建成的容積率相對偏低的城區(qū)好樓盤可以推薦一下嗎？我的預(yù)算是450w，打算買總價(jià)也差不多是450w左右的，買三室的話，那邊有什么好的次新房推薦嗎

回答：你好。保利花園位于海珠工業(yè)大道中，是海珠一帶的知名盤，盤挺大的，有100多棟，不過接盤俠也多，后續(xù)有海珠灣建設(shè)的概念，可以考慮。建議以次新為主，20年多年的房子，你再住十年，就成老破房了，未來流動性很差。具體潛力大的板塊，詳見內(nèi)部分享！

提問：你好廣叔，東莞無房票，無貸款，家庭年收入收入80萬起，現(xiàn)金約50萬，請問佛山獅山，廣州增城有投資價(jià)值嗎？或者其他可推薦的地方

回答：你好。獅山是南海非常重視的板塊，交通配套，地鐵跟進(jìn)，廣佛環(huán)線，都會把獅山作為一個(gè)體系去布局，因此長期來看是有一個(gè)有增長動能的地區(qū)。但短期不要抱太大的期望，需要做中長期的持有。增城比較有價(jià)值的是新塘，比獅山價(jià)值要大，子彈50可看下：潛力大的板塊，詳見內(nèi)部分享！

提問：您好廣叔，目前名下兩套房：一套在萬勝圍自住，有貸款300多萬；另一套是東曉南三房電梯小區(qū)無貸。想把東曉南房子置換掉，買琶洲、金融城的房子。從純投資角度是否合適？但有兩個(gè)顧慮：1.東曉南房子賣不起價(jià)，琶洲金融城已被哄搶一輪，價(jià)格已經(jīng)漲了不少，是否要等東曉南補(bǔ)漲？2.再買要七成首付，加不了多少杠桿，感覺比較折騰。請廣叔指點(diǎn)。

回答：你好，長期看，是一定要置換的，如果手上有其他名額那就直接買東部片區(qū)即可，如果手上沒名額，那就忍痛割愛的賣掉東曉南，越快越好，然后來買東部片區(qū)，年底可以買的

提問：你好廣叔，在沈陽生活，現(xiàn)想在廣州番禺周邊長期投資一套住宅，有朋友在番禺生活，一定程度上可幫忙代管，200萬左右一次性，無廣州房票，投資期限6-10年。相對于租金收入，還是比較看重房產(chǎn)的保值和增值能力，以及未來可出售變現(xiàn)的難易程度。目前看好北滘的金輝優(yōu)步大道，不知是否符合我的要求，可否入手？

回答：你好，金輝優(yōu)步大道位于佛山北滘，可以買距離廣州近，產(chǎn)業(yè)也不錯(cuò)，有機(jī)會繼續(xù)漲，畢竟地鐵7號線延長線、廣佛環(huán)線等利好擺在那里。另外還可以看看千燈湖和陳村，具體板塊及樓盤詳見內(nèi)部分享。

提問：您好廣叔，工作在開發(fā)區(qū)西區(qū)，現(xiàn)在放賣華景新城的三居室，估價(jià)大概630萬左右。想換去科學(xué)城，買一套140平方左右的改善型住房，一套70平方左右的小兩房老人住，希望兩套相距能在步行距離內(nèi)?？梢猿惺軆砂偃f的貸款。希望上班交通方便，老人出入市區(qū)也交通方便，最好是有地鐵的，周邊有一定的生活配套，醫(yī)院希望新房可以保值并且增值，有什么推薦呢？

回答：你好，最近東部的狀態(tài)確實(shí)有點(diǎn)火，你也發(fā)現(xiàn)了大勢所趨的科學(xué)城。具體板塊及樓盤詳見內(nèi)部分享。

提問：您好廣叔，本人坐標(biāo)深圳，近幾年常年會在外地工作，目前手里有240萬，剛需，打算過年后在深圳買套大三房，作為未來的安心房（未來老人會一起?。?。但是國內(nèi)在疫情過后，深圳房價(jià)上漲，加上現(xiàn)在全球疫情嚴(yán)重，在考慮是否會引來經(jīng)濟(jì)危機(jī)，會不會影響深圳房價(jià)，不知深圳房價(jià)下跌的可能性大不大？但是現(xiàn)在深圳嚴(yán)查經(jīng)營貸，感覺是上車的好時(shí)候，在經(jīng)過樓盤對比，有以下兩個(gè)考慮： 1: 深圳龍華鴻榮源壹城中心·璞譽(yù)府，新樓房、開盤價(jià)6.5萬-7萬左右、戶型合適，但考慮到未來交通不知會不會很擁堵。 2: 龍華鴻榮源·尚峻，次新房、掛牌價(jià)8萬左右，稅費(fèi)高… 求助廣叔，幫忙分析。

回答：你好，現(xiàn)在深圳經(jīng)營貸的做法是表面裝聾作啞，內(nèi)部開始收緊，還是有洞可破的。所以目前的建議是剛需盡快上車，投資客觀望+淘筍。 1.龍華壹城中心。龍華區(qū)地標(biāo)性住宅，是龍華老城區(qū)最吸睛的盤，沒有之一。這個(gè)小區(qū)有優(yōu)勢： 1、高贈送，利用率普遍超過90%。 2、配套齊全，學(xué)校、商業(yè)、地鐵（共十區(qū)，但是只有九區(qū)算地鐵房）； 3、次新、鴻榮源品牌； 4、稅費(fèi)低，因?yàn)?015年首開，登記價(jià)高而且漲幅不大。 5、價(jià)格也親民。劣勢也很明顯： 1、體量確實(shí)太大了，而且附近舊改太多，一手砸盤，二手價(jià)格也一直上不去，簡直天量供應(yīng)； 2、本身離地鐵較遠(yuǎn)，加上四號線交通擁擠，依靠地鐵上班不方便（9區(qū)稍微近一點(diǎn)），而且全部入住道路交通勢必?fù)矶拢?自住可以入手，投資一般。 2.尚峻的產(chǎn)品定位只是剛需三房四房，只不過比和平里新一點(diǎn)而已，地段和學(xué)區(qū)是一致的，將來價(jià)格會趨同，甚至漲幅還不如和平里（距離學(xué)校地鐵更近）。

提問：你好廣叔，我在深圳福田已購房，還欠貸款余額不多，7折利率，夫妻聯(lián)合署名，這是來深后賣掉第一次買的房后再次買入的房子。因不喜歡深圳炎熱的氣候，我一直動念想要去老婆老家遵義買房用于退休后養(yǎng)老，價(jià)格便宜。深圳的房子留給小孩。

現(xiàn)在的問題是：1、如果要在遵義買，據(jù)房屋中介說是第二套房，3成首付沒問題，6.12%的利率太高，如果把深圳房子的貸款提前還了，到遵義來買，首套房是5.88的利率，有這必要嗎？而且我們可能要至少十到十五年以后才退休，難道現(xiàn)在買了空置十多年？我們的住房公積金賬戶里有幾萬塊錢，這個(gè)該怎么充分利用起來？好像不能用于遵義買房。2、我反感的小區(qū)是花果山那樣的人多樓密的地方，希望80-90的中小戶型帶裝修或者二手房（實(shí)在是懶得裝修），中低樓層，預(yù)算40-50萬，品牌開發(fā)商，期望環(huán)境、配套尚可，目前就看過恒大翡翠華庭，其他有什么推薦？新浦目前人氣不旺，不過環(huán)境不錯(cuò)。3、如果不看好三四線城市的房價(jià)潛力，難道退休以后都租房？我們以后可能會兩邊各住一半時(shí)間。

回答：你好，我的建議是：1.深圳房子貸款不要提前還清，深圳和遵義的房價(jià)基數(shù)完全是天上和地下，為了節(jié)省那么一點(diǎn)利率，有意義嗎？

2.養(yǎng)老房不要買這么早，你還有10-15年才退休，現(xiàn)在買個(gè)養(yǎng)老房放那里空置，相當(dāng)于資金在那里浪費(fèi)，當(dāng)下更應(yīng)該側(cè)重投資，養(yǎng)老房等到時(shí)有需求的時(shí)候再買。

3.就養(yǎng)老城市來說，像珠海昆明三亞等都比遵義強(qiáng)，完全不用著急買，遵義這種低能級三四線城市，房價(jià)根本漲不起來，什么時(shí)候買都不會貴，完全沒必要提前10多年去買。

養(yǎng)老靠的不是空氣和穩(wěn)定，而是便捷的生活交通和發(fā)達(dá)的醫(yī)療… 最適合養(yǎng)老的地方，是大城市的市區(qū)。建議你目前離退休時(shí)間還早，有多余資金先投資，用資產(chǎn)追資產(chǎn)，等以后有養(yǎng)老需求的時(shí)候再買也不遲，到時(shí)可以買到比遵義更好城市的養(yǎng)老房。

提問：您好廣叔，我來深圳幾年了，目前坐標(biāo)沙井地鐵站附近，之前以夫妻名義惠州大亞灣翡翠山買了一套4房，在2017年底，1.4萬/平入手，價(jià)值154萬，當(dāng)時(shí)按揭108萬，30年。有兩個(gè)小孩一個(gè)在讀幼兒園小班，一個(gè)不到一歲，預(yù)計(jì)能拿出300萬首期，短期內(nèi)月供2萬以下估計(jì)沒問題，長期沒底，想入手一套3房或者4房自住，沙井，光明，寶安或者第四個(gè)方案，自己開車，現(xiàn)階段考慮學(xué)位更多了，請問我們家庭這個(gè)情況如何考慮更好呢？我朋友推薦買桃源居，你覺得能買嗎？

回答：你好，很多人糾結(jié)要不要買沙井，因?yàn)?、自己住不了，2、租金低，3、需長線持有，三到五年可能看不到明顯回報(bào)。你不同，1、自己住，不用考慮租金；2、工作就在沙井，通勤五分鐘，睡到自然醒；3、在沙井還能買到三房甚至四房次新；4、自住=長期持有，不會糾結(jié)于短周期。最完美的選擇就在身邊，還去考慮什么光明寶安甚至第四個(gè)方案呢？本身就在那邊上班，直接買。

提問：你好廣叔，我目前在龍崗中心城，住在龍崗區(qū)實(shí)驗(yàn)學(xué)校的98年建的一個(gè)老小區(qū)，我（深戶房子已經(jīng)滿五年）和老婆名下（老婆非深戶名下的房子才過戶到名下一個(gè)月，大亞灣有一套96平的小三房）各有一套這個(gè)小區(qū)的三房子，目前離異！有兩個(gè)小孩，老大上一年級，老二明年上一年級！夫妻年收入在100左右，我想入手一個(gè)比較好的初中的學(xué)區(qū)房，最近學(xué)區(qū)房價(jià)格漲得太猛了如果用目前手里的房子置換擔(dān)心成為接盤俠，不買又看著價(jià)格漲太快了，我想優(yōu)化一下資產(chǎn)，請問有什么好的建議嗎？

回答：你好，只有人口聚集，才有大城市，才有房地產(chǎn)，才有供不應(yīng)求，才有二手房市場。深汕合作區(qū)，大亞灣，人口都不足。這類房產(chǎn)大多屬于炒熱度出貨，不具備長期投資價(jià)值，建議出手后增加深圳首付。論教育水平，關(guān)內(nèi)比關(guān)外更好。龍崗98年的老房可以考慮出手，也可以老了加按揭融資。具體要不要出手，建議說說深圳這2套房的詳細(xì)信息，再幫你做判斷。投資學(xué)區(qū)房有很多打法： 1.買沒有學(xué)區(qū)的學(xué)區(qū)房（有暴擊） 2.買學(xué)位用過的可以有折扣（時(shí)間的財(cái)富） 3.買成熟自己要用的學(xué)位房（投資+剛需）如果要買馬上要用（你小孩讀書）就買四大（深中深高深實(shí)驗(yàn)）深外考試招生……這些覆蓋的小區(qū)來進(jìn)行選擇投資角度建議買未來成長空間大的學(xué)區(qū)房，深圳教育集團(tuán)化趨勢明顯，比如荔園、紅嶺、南二外、南山實(shí)驗(yàn)、南山外國語等。可以考慮南山的教育集團(tuán)（南二外南山實(shí)驗(yàn) 南山外國語）覆蓋的小區(qū)，新的教育模式，生源也很好。

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