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以下精選問答內(nèi)容來自“廣叔談房”知識(shí)星球

提問：你好廣叔，新人首問，手上有貸款現(xiàn)金350萬，希望能入手一套房，短期持有，不超過5年，1.優(yōu)先考慮黃埔區(qū)塊，是買一手樓還是買二首樓？是買兩房還是三房？金碧，黃花等小區(qū)2房已沒有低于350萬的，是不是已經(jīng)不適合入手？假設(shè)不考慮這幾個(gè)小區(qū)，還可以考慮其他什么小區(qū)？針對(duì)上面的問題，你有什么建議？

2.假設(shè)買一手樓，是400萬買大壯名城74方兩房南向的房子，與350萬買中央城91方三房南向的房子，就投資的角度來講，哪個(gè)更劃算？3.如果上面的方案都不太適合我們，資金有限，我們還可以考慮廣州的哪幾個(gè)樓盤？萬科金色夢(mèng)想現(xiàn)在均價(jià)4萬，還有潛力嗎？我們的情況可以買86左右的小三房，可以入手嗎？

回答：1、二手次新，兩房還是三房看地段看小區(qū)的。

2、買大壯名城，配套和地段價(jià)值更大

3、萬科金色夢(mèng)想可以考慮。

具體價(jià)值高的板塊及樓盤分析，詳見知識(shí)星球內(nèi)部。

提問：廣叔，海珠半島花園一期，南北通透，小三房，主臥望江；90方，500萬；黃埔金逸雅苑，南向，兩房，有點(diǎn)望江，86方，406萬；純投資，5年周期，如果是您，您會(huì)選哪個(gè)？

回答：你好。選海珠半島花園，稀缺江景，未來還有地鐵利好。

提問：廣叔你好，新人首問，目前廣州有房有貸，投資為主，想買萬博，400左右的房子，看了雅居樂，錦繡香江，華南碧桂園。煩請(qǐng)排序推薦

回答：你好。萬博不錯(cuò)的，我的看法是：雅居樂、錦繡香江、華南碧桂園 這樣選。

提問：廣叔，您好，我夫妻年收入50，現(xiàn)有資金250左右，現(xiàn)有兩套廣州的房子，有一個(gè)快2歲的小孩。問題2是：海珠區(qū)總價(jià)500萬左右（帶省一級(jí)小學(xué)學(xué)位），南向，電梯房，離地鐵走路10分鐘。有推薦嗎？

回答：你好?？聪拢壕唧w價(jià)值高的板塊及樓盤分析，詳見知識(shí)星球內(nèi)部。

提問：廣叔您好！番禺萬博板塊的萬科歐泊己經(jīng)漲到超過5萬了，廣州雅居樂花園沒怎么漲，目前3.7萬左右可以買到較好的單位，想買來投資一套，您覺價(jià)值如何？或者萬博還有其他更有投資價(jià)值的小區(qū)推薦嗎？

回答：你好。廣州雅居樂花園可以考慮的。廣州雅居樂花園十年小雅

提問：廣叔，請(qǐng)問如果買荔港南灣的房子、六七年后轉(zhuǎn)手會(huì)跑輸大盤嗎、目前05年好像~

回答：荔港南灣有江景，短期看還可以買的，江景稀缺，不容易跑輸。

提問：你好廣叔， 現(xiàn)階段以投資為主要目的，選擇廣州黃埔科學(xué)城（如新福港鼎峰，保利香雪山，科城山莊），老黃埔（如黃埔花園，金碧世紀(jì)）或番禺萬博（如萬科歐泊，劍橋郡百利山）好，還是選擇成都高新南區(qū)大源板塊或天府新區(qū)好？還是選擇重慶江北區(qū)北濱路（如龍湖春森彼岸，融景城，珠江太陽城）或彈子石（長嘉匯等），照母山板塊? 目前工作在上海，已辦理完落戶廣州，具備廣州購房資格；成都PXG獲取資格。預(yù)算在400萬左右。感謝！

回答：你好，如果你有錢和名額，選擇北上廣深，哪怕是橫盤期也沒問題的，who怕who啊，選對(duì)城市相當(dāng)于選對(duì)了城市的這只股票。 京滬是最安全的。 其次是深圳廣州。 廣州比成都強(qiáng)不是那么一點(diǎn)點(diǎn)。成都優(yōu)勝于廣州的一個(gè)明顯點(diǎn)就是交通網(wǎng)布局領(lǐng)先于廣州，環(huán)環(huán)緊扣，放射線路網(wǎng)。 廣州還會(huì)有補(bǔ)漲的，房子不是股票，不能做波段，我們要堅(jiān)定長持。 這幾個(gè)板塊首選老黃埔 其次是科學(xué)城，老黃埔要買次新、帶電梯花園社區(qū)、地鐵口 當(dāng)然價(jià)格太高的建議回避，淘一淘價(jià)格還沒有漲起來的非標(biāo)桿樓盤。如東港花園，豐逸尚居，中海譽(yù)城，時(shí)代春樹里這些

提問：您好，廣叔！新人首問，資金能力有限,目前現(xiàn)有資金共計(jì)80萬(首付+稅費(fèi))。我在北京工作,廣州戶口,想購買一套廣州的小房子作為投資。根據(jù)有限的資金,單純按照位置，我查找 了以下比較感興趣的區(qū)域:

1.馬賽國際公寓(一房,樓齡較新)， 2.五羊、楊箕(一房, 80年代老破小) , 3.海珠客村附近(相對(duì)寬敞一房,房齡較新)，4.燕塘(二房, 90年代房)。這個(gè)價(jià)位,看到您比較看好老黃埔區(qū)域,所以目前有些困惑,房屋位置(核心區(qū)老破小)和房屋品質(zhì)(如樓齡較新的黃埔二房)之間該怎樣抉擇呢?想聽聽您的意見，感謝!

回答：你好，有八十萬的預(yù)算，怎么可能要去買一房二房這樣的單體樓老破小呢?你并非在廣州工作,房子只需要著重區(qū)域潛力即可，租金在能接受范圍內(nèi)就行。如果愿意放低一點(diǎn)姿態(tài)，甚至可以去番禺廣場(chǎng)買-個(gè)三房。買二手房一定要看房齡，房齡太久會(huì)有一系列的問題。最重要的就是房貸。商業(yè)銀行貸款時(shí)間的規(guī)則是：50年減去房齡。

例如你買了一套1989年的房子，房齡已經(jīng)30年了，50-30=20，意味著你最多能拿到20年的房貸。每個(gè)月抗的利息會(huì)更多一些。而且你買了房后，即使未來決心要置換，那也是幾年后的事情了，到時(shí)候下家所能貸款的年限會(huì)更短，也注定這種房子流動(dòng)性會(huì)越來越差。所以買老房子，最佳的時(shí)間段是房齡在15年之內(nèi)的，也就是2005年之后建成的房子。第二個(gè)是房子太老的話，維修成本太高。曾經(jīng)一個(gè)星友不聽勸言，買了一套88年的老房子，結(jié)果屋內(nèi)潮濕，墻體結(jié)構(gòu)塌陷，每天掙扎在修下水管道和抓老鼠的焦慮中。為此還要擔(dān)負(fù)了很大一部分經(jīng)濟(jì)支出。

提問：你好廣叔，目前不在深圳工作，打算幾年后全家去深圳生活，3年后小孩讀初中?？催^寶中一些樓盤大多樓齡普遍12年以上了(壹方城新但買不起)，不想買這么老的房子，且寶中片學(xué)校也很一般?？催^靈芝地鐵附近的中洲華府和華聯(lián)城市全景較滿意，5年左右次新，小學(xué):靈芝/寶民/孝德，中學(xué)對(duì)應(yīng):寶中/ 寶安中學(xué)（集團(tuán)）實(shí)驗(yàn)學(xué)校 / 寶安外國語（集團(tuán)）中學(xué)，聽鏈家說寶中積分不高很難進(jìn)。綜合稅費(fèi)和中介傭金單價(jià)差不多10萬一平了。結(jié)合目前價(jià)格，學(xué)位，地鐵和商業(yè)以后在這里生活，您覺得這兩個(gè)盤值得入手嗎？謝謝！

回答：你好，這兩個(gè)盤位于靈芝和洪浪北，不是寶中的一類地段，周邊環(huán)境和寶中相比要LOW不少。但是樓盤新，居住體驗(yàn)比較好，會(huì)對(duì)不少新房癌患者的胃口。選籌很多時(shí)候沒有絕對(duì)答案，尤其是自住，選你喜歡又買的起的就對(duì)了。學(xué)校方面，寶中學(xué)位嚴(yán)重緊張，學(xué)區(qū)范圍太大，又囊括眾多老盤，都是居住多年的高積分人群，現(xiàn)在買這兩個(gè)樓盤，要充分做好孩子上不了寶中的心理準(zhǔn)備。其實(shí)你的總預(yù)算已經(jīng)上到了八百萬，如果能把樓齡放寬一點(diǎn)，完全可以考慮帶寶安實(shí)驗(yàn)，又是一類地段的凱旋城和西岸觀邸。

提問：您好廣叔，我們子彈300w，想入一套兩房的學(xué)位房，孩子過兩年要上小學(xué)了，戶口現(xiàn)在掛在福田的集體戶上，想選擇南山寶安片區(qū)的，有好推薦的嗎？好小學(xué)和初中優(yōu)先考慮，謝謝

回答：你好，子彈300，要小學(xué)初中雙學(xué)位很困難。 南山口碑不錯(cuò)的小學(xué)有育才一小，二小，麒麟小學(xué)，文華學(xué)校，荔林小學(xué)，科苑小學(xué)，學(xué)府二小，北師大南山附小等。 南山小學(xué)水準(zhǔn)略弱于福田，和中學(xué)一起才能帶動(dòng)房價(jià)。 寶安關(guān)注西城雅筑 考慮住家和學(xué)區(qū)，比較推薦龍華北站深高、深外學(xué)位房

提問：您好廣叔，廣州限價(jià)限貸風(fēng)聲緊，我作為純投資買房現(xiàn)在入手時(shí)機(jī)入戶，要不要再等等看。按目前經(jīng)濟(jì)實(shí)力基本看好500萬左右的小三房，當(dāng)前認(rèn)籌的有：科學(xué)城板塊萬科城市之光、融創(chuàng)翔龍，荔灣區(qū)的保利西悅灣、萬科金域曦府。哪個(gè)板塊哪個(gè)盤更有潛力？還是考慮南沙區(qū)升值空間大。

回答：你好，目前廣州銀行收緊按揭額度和延長放房貸，可以視為“樓市調(diào)控”，但是，這只是調(diào)控的第一步！在因城施策大背景下，廣州對(duì)樓市調(diào)控的態(tài)度，勢(shì)必將秉承“察言觀色”然后再行動(dòng)的方針，邊觀察市場(chǎng)反應(yīng)，邊進(jìn)行樓市調(diào)控。目前有傳聞?wù)f黃埔新取證單位不得高于5萬/平！知識(shí)城板塊不得高于3萬/平！同時(shí)新取得預(yù)售證單位備案均價(jià)和最高價(jià)都不得高于前一個(gè)月項(xiàng)目的網(wǎng)簽均價(jià)和最高價(jià)。如果是真的話，可能后期限價(jià)區(qū)域（黃埔、知識(shí)城）出現(xiàn)一波搶購潮，樓市成交量大幅上升，存量房房價(jià)跳漲！對(duì)于剛需購房者可能需要做好“真實(shí)”首付比例提高的準(zhǔn)備；另外首付比例提高，意味著所有人的購買力下降，3-4萬每平的房子將成為“搶手貨”！對(duì)于近期準(zhǔn)備買房的，越早上車越好；不過短期投資的購房者，對(duì)于黃埔知識(shí)城、南沙萬頃沙等區(qū)域，近幾年房價(jià)漲幅已經(jīng)超預(yù)期，短時(shí)間內(nèi)需要消化，就不太建議再碰這些區(qū)域了。

提問：您好廣叔，華為員工，坂田工作，預(yù)算600-700，請(qǐng)問老師：當(dāng)下時(shí)點(diǎn)，1.買坂田兼顧自??；2.目前單身可租房，先投資，追高西部，下一波漲了再置換到自??；3.先投資，買大運(yùn)坂田14號(hào)線，等這一輪補(bǔ)漲完了之后再置換到自??；哪一個(gè)方案更好??？謝謝！

回答：你好，目前在我的觀察里，結(jié)構(gòu)性行情結(jié)束了，專屬于南山前海的一波漲幅已經(jīng)到位了，接下來該全市普漲了，由于疫情、通脹等因素影響，本輪行情我拍腦袋預(yù)估就是2成到3成，現(xiàn)在你不管是買西部、中部、還是東部，未來3年左右，區(qū)域增幅都不會(huì)相差太大。其實(shí)更難的事情是做具體針對(duì)性的選籌，按照你的700w的預(yù)算：方案1：坂田10年內(nèi)次新三房，有地鐵、坂銀通道、學(xué)區(qū)的利好；方案2：南山前海兩房or二改三，有前海、學(xué)區(qū)、強(qiáng)購買力的推動(dòng)；方案3：大運(yùn)10年次新三房甚至四房，有地鐵、輪動(dòng)的支持；方案2的選籌難度不高，普通人更容易贏，方案1給你的舒適度是較高的，方案3的總價(jià)就超出了區(qū)域主流群體的承接力。

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