周一談市場:高價(jià)房占主力反彈一觸即發(fā)

來源：智能家居時(shí)間：2021-04-23 19:20

【市場關(guān) 注】

4月8日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長倪虹約談廣州、合肥、寧波、東莞、南通等5個(gè)城市政府負(fù)責(zé)人，要求把握房住不炒的定位，確保實(shí)現(xiàn)穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期目標(biāo)。

4月9日，中國人民銀行等發(fā)布《關(guān)于金融支持海南全面深化改革開放的意見》，其中提及允許符合條件的非居民按實(shí)需原則在海南自由貿(mào)易港內(nèi)購買房地產(chǎn)，對符合條件的非居民購房給予匯兌便利。

去年年底央行、銀保監(jiān)會(huì)頒布房地產(chǎn)貸款集中度制度，對銀行的房貸占比作出“紅線”指標(biāo)，也因此，年報(bào)季中的上市銀行是否“踩線”備受市場關(guān)注。截至4月11日，A股共計(jì)有21家上市銀行披露了年報(bào)。其中有8家上市銀行的房地產(chǎn)貸款占比或個(gè)人住房貸款占比超標(biāo)。具體來看，建設(shè)銀行、郵儲(chǔ)銀行、中信銀行、渝農(nóng)商行的個(gè)人住房貸款占比超標(biāo)，鄭州銀行的房地產(chǎn)貸款占比超標(biāo)；招商銀行、興業(yè)銀行、青島銀行上述兩項(xiàng)指標(biāo)均踩“紅線”。

一個(gè)多月前，自然資源部明確重點(diǎn)城市要對住宅用地集中公告、集中供應(yīng)。現(xiàn)在，第一批集中供地城市陸續(xù)揭開新模式的“面紗”。近期，包括杭州、長沙、重慶、北京、天津、廣州等在內(nèi)的多個(gè)城市公布了第一批次的商品住宅用地出讓安排。多數(shù)城市一次供地?cái)?shù)量超過30宗，有的甚至達(dá)到上百宗，部分城市一次掛牌土地金額就達(dá)到或接近千億元。

【一周綜述】

樓市成交繼續(xù)下探，據(jù)上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示：上周（4.5－4.11）新建商品住宅成交面積12.4萬平方米，環(huán)比減少25.4%。

從區(qū)域表現(xiàn)上，只有2個(gè)區(qū)成交量超過1萬平方米，此前大部分時(shí)間有8-10個(gè)項(xiàng)目能超過1萬平方米。奉賢成交全市第一，為2萬平方米。普陀罕見排名全市第二，為1.7萬平方米。以往普陀排名上處于中下游位置。主要是萬里板塊的“中環(huán)凱旋公寓”簽約54套，支撐區(qū)域成交。青浦排名第三，為0.9萬平方米。相比之下市區(qū)成交縮水更明顯，上周老盧灣成交出現(xiàn)掛0，從趨勢來看，市區(qū)范圍成交還會(huì)延續(xù)低位震蕩格局。

從成交產(chǎn)品來看，一改前期剛需以及剛改項(xiàng)目為主的風(fēng)格，上周高端項(xiàng)目表現(xiàn)相對活躍。從成交前十項(xiàng)目來看，有4個(gè)10萬+的產(chǎn)品，也是小陽春以來最多的一次。此外還有1個(gè)均價(jià)超過9萬元/平方米的產(chǎn)品。榜單其余產(chǎn)品為3-6萬元/平方米的首次改善產(chǎn)品。成交排名第一的是普陀萬里板塊的“中環(huán)凱旋公寓”，均價(jià)6.4萬元/平方米。排名第二和第三的分別是老西門板塊的“中海建國里二期”和“璟安悅庭”，2個(gè)項(xiàng)目均是均價(jià)超9萬/平方米的高價(jià)房。從成交前十榜單來看，依然沒有簽約過百套的項(xiàng)目，說明市場熱度不高。

由于供應(yīng)短缺，成交持續(xù)下滑意料之中，成交前十榜單已經(jīng)說明問題。首先，已經(jīng)連續(xù)數(shù)周沒有出現(xiàn)簽約過百套的項(xiàng)目上榜。其次，通常來說，高價(jià)房項(xiàng)簽約較為穩(wěn)定，上榜數(shù)量基本在1-2個(gè)，這次同時(shí)出現(xiàn)4個(gè)反而說明中低價(jià)位產(chǎn)品簽約縮水明顯。當(dāng)然，成交繼續(xù)下跌的空間已經(jīng)被封殺，后續(xù)一周預(yù)計(jì)會(huì)有大量項(xiàng)目能進(jìn)入簽約程序。因此，成交反彈一觸即發(fā)。

集中入市的33個(gè)項(xiàng)目開盤認(rèn)籌過半，表面看似平穩(wěn)，但一些項(xiàng)目存挑客嫌疑。比如嘉定某樓盤認(rèn)籌后，卻對前往項(xiàng)目的購房者宣稱“只接待預(yù)約客戶，其他客戶一律不得進(jìn)入，如果聯(lián)系不上銷售就需要等9號再來”，然而項(xiàng)目認(rèn)籌截止時(shí)間卻是4月8日下午14點(diǎn)。還有的項(xiàng)目要看樣板房先提供700萬驗(yàn)資證明。

信貸收緊是房企挑客的重要原因。今年以來銀保監(jiān)會(huì)、央行一直強(qiáng)調(diào)違規(guī)資金入市。因?yàn)閲?yán)控信貸，審核、放款周期等都受到影響。以往一套房子辦理貸款到放款周期2個(gè)月左右，但今年開始節(jié)奏明顯變慢，基本上要達(dá)到4個(gè)月。房子賣給誰都一樣，但可以挑選對自己有利的賣。對開發(fā)商而言，資金到位時(shí)間越久越不劃算。所以，全款客戶就成為各大開發(fā)商的“優(yōu)質(zhì)客戶”。對于貸款6.5成的買家自然不怎么受待見了。挑客是人為把買家分三六九等，有消費(fèi)歧視嫌疑，做法欠妥當(dāng)。相關(guān)部門的約談也起到表率作用。相信以后房企的“小動(dòng)作”會(huì)收斂些。