周一談市場:供應(yīng)持續(xù)掛0 年底房企甩賣項(xiàng)目回血

來源：智能家居時(shí)間：2020-12-01 15:38

【市場關(guān) 注】

哈爾濱市相關(guān)部門發(fā)布了有關(guān)房地產(chǎn)市場方面的政策，總共一十四條。主要包括：1，公積金貸款額度大幅度提高；2，出臺(tái)獎(jiǎng)勵(lì)機(jī)制，鼓勵(lì)房地產(chǎn)開發(fā)商公開降價(jià)促銷；3，對(duì)于購房者的網(wǎng)簽合同備案，允許反悔，可以撤銷1次等。

11月24日，陜西省西安市發(fā)布關(guān)于公開征求《西安市住房租賃企業(yè)信用信息管理辦法》（征求意見稿）意見的公告，將對(duì)西安市的住房租賃企業(yè)進(jìn)行信用分級(jí)，并根據(jù)信用等級(jí)進(jìn)行獎(jiǎng)勵(lì)和懲戒，對(duì)信用等級(jí)為“D”的住房租賃企業(yè)，實(shí)行信用限制，對(duì)信用等級(jí)為“E”的住房租賃企業(yè)，實(shí)行信用懲戒。

11月25日晚間，萬達(dá)酒店發(fā)布公告，公司完成出售芝加哥物業(yè)項(xiàng)目。公司將不再持有目標(biāo)公司任何權(quán)益，目標(biāo)公司的資產(chǎn)、負(fù)債及財(cái)務(wù)業(yè)績將不再綜合計(jì)入公司的綜合財(cái)務(wù)報(bào)表。

11月23日，紅星美凱龍控股集團(tuán)有限公司發(fā)布公告表示，公開發(fā)行2020年公司債券（第三期），本期債券分為兩個(gè)品種，合計(jì)發(fā)行規(guī)模不超過25億元（含25億元），本期債券品種一為3年期，品種二為5年期，本期債券為固定利率債券，票面利率詢價(jià)區(qū)間為品種一為6%-7%，品種二為6.2%-7.2%，擬全部用于償還借款。

【一周綜述】

上周樓市成交出現(xiàn)反彈，據(jù)上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示：上周（11.23－11.29）新建商品住宅成交面積18.6萬平方米，環(huán)比增加11.4%。

月末翹尾的常規(guī)動(dòng)作還是有所體現(xiàn)，只不過因?yàn)檫B續(xù)2周供應(yīng)掛0，限制反彈高度。從市場交易層面來看，周度簽約還有超過百套的項(xiàng)目，并且中低價(jià)位產(chǎn)品也維持相應(yīng)熱度，支撐起全市交易，所以交易熱情并沒有隨著年底的到來出現(xiàn)降溫。目前新出來的疫情有所控制，而且浦東也是樓市交投大戶，上周成交放量也是一種信號(hào)，預(yù)示后續(xù)會(huì)看情況逐步恢復(fù)，市場不用擔(dān)心供應(yīng)問題。經(jīng)過11月份休憩，12月份將會(huì)迎來集中入市，年末收官將有精彩表現(xiàn)。

最近有消息稱綠地集團(tuán)有意出讓包含上海和江蘇多地共14個(gè)項(xiàng)目27個(gè)物業(yè)，交易方式多為整棟銷售，資產(chǎn)交易和股權(quán)交易兼而有之，所有資產(chǎn)價(jià)值加總共計(jì)約為231億元。

不僅是綠地，最近雅居樂正有意出售位于粵港澳大灣區(qū)的四項(xiàng)“大宗資產(chǎn)”。據(jù)報(bào)道，4宗建面約600-8500平方米的大宗資產(chǎn)，涵蓋購物中心、社區(qū)商鋪及會(huì)所等復(fù)合型業(yè)務(wù)。富力正在推進(jìn)的資產(chǎn)處置項(xiàng)目還包括：向平安不動(dòng)產(chǎn)轉(zhuǎn)讓部分廣州黃埔筆村舊改項(xiàng)目股權(quán)。恒大最近也有意向要處理一些酒店、寫字樓等物業(yè)。

出現(xiàn)這種情況一方面和綠地本身的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)有關(guān)。另一方面就是三道紅線壓力。綠地現(xiàn)在在做轉(zhuǎn)型，做金融，大醫(yī)療大基建。但是這些回報(bào)周期都比較長。尤其是綠地拿的地塊，涉及住宅的比例不高，基本上是拿大基建項(xiàng)目時(shí)候附帶的。住宅比重不高，只能有限的回籠部分資金。另外，綠地也不是做高端項(xiàng)目出生，所以在產(chǎn)品溢價(jià)上優(yōu)勢不足，定價(jià)不高也限制利潤攝取。

三道紅線對(duì)其影響很大。2019年報(bào)顯示，綠地集團(tuán)凈負(fù)債率156%、剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率82.8%、現(xiàn)金短債比0.76，“三條紅線”全踩雷。也是前50強(qiáng)中，唯一一個(gè)全部踩紅線的國企。所以不得不采取賣資產(chǎn)，賣股權(quán)的方法降負(fù)債。

三道紅線對(duì)房企的最大轉(zhuǎn)變是，追求長期永續(xù)發(fā)展，而不是短期爆發(fā)。最近幾年房企擴(kuò)張就是通過高杠桿，高周轉(zhuǎn)實(shí)現(xiàn)的。強(qiáng)調(diào)短期效益。今后房企不能躺在政策上，要積極主動(dòng)應(yīng)對(duì)變化。其實(shí)粗放式的發(fā)展消耗太多資源，有的則過渡追求低價(jià)，質(zhì)量也不像以前那么注重了。所以，今后房企會(huì)從追逐規(guī)模到提升質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)變，企業(yè)要潛心連內(nèi)功。向戶型設(shè)計(jì)，物業(yè)管理等等注重產(chǎn)品，注重服務(wù)，在質(zhì)上贏得認(rèn)同。