【 市 場 關(guān) 注 】

近日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部等部門發(fā)布了關(guān)于推動物業(yè)服務(wù)企業(yè)加快發(fā)展線上線下生活服務(wù)的意見。推進基于信息化、數(shù)字化、智能化的新型城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，對接新型基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，加快建設(shè)智慧物業(yè)管理服務(wù)平臺，補齊居住社區(qū)服務(wù)短板，推動物業(yè)服務(wù)線上線下融合發(fā)展，滿足居民多樣化多層次生活服務(wù)需求，增強人民群眾的獲得感、幸福感、安全感。

12月14日，據(jù)上清所消息，中海企業(yè)發(fā)展集團有限公司成功發(fā)行2020年度第一期中期票據(jù)，本期債券實際發(fā)行金額15億元，票面利率3.60%，發(fā)行期限3年，募集資金擬全部用于償還公司到期中期票據(jù)。

12月18日，金地62.3億競得上海松江新城1宗宅地，溢價率15.4%，建筑面積21.17萬平，樓面價29426.13元/平。

12月18日，大華5.87億元競得徐州賈汪區(qū)1宗住宅用地，溢價率34%，建筑面積95.52萬平，樓面價5034元/平。

【 一 周 綜 述 】

上周樓市成交繼續(xù)反彈，據(jù)上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示：上周（12.14－12.20）新建商品住宅成交面積29.5萬平方米，環(huán)比增加62%。

前期擠壓的需求力在供應(yīng)的推動下集中釋放，成交量直逼30萬平方米。由于上周入市的項目以首次改善為主的大格局未變，并且項目聚焦熱點區(qū)域，比如寶山大場、青浦徐涇、閔行莘莊等。并且區(qū)域內(nèi)多個項目熱銷，也會帶動新入市項目的交易熱情，尤其是高端項目的日光會對其他項目產(chǎn)生標桿效應(yīng)。從上周末多個項目認購來看，多個項目出現(xiàn)“日光”，說明買家入市的急切意愿。即便后續(xù)供應(yīng)出現(xiàn)回落，但最近2周的供應(yīng)足以支撐到年底，12月翹尾收官不成問題。

近日召開中央經(jīng)濟工作會議，今年有關(guān)房地產(chǎn)方面表述比以往字數(shù)都要多。

房屋租賃受重視

除了文字表述以往都多以外，今年把大量篇幅放在有關(guān)房屋租賃的表述。這和最近兩年長租公寓接連暴雷，尤其是今年蛋殼的暴雷引起更大規(guī)模的社會矛盾有關(guān)。購租并舉提出多年，但是租賃市場發(fā)展似乎并不及預(yù)期。一個健全的房地產(chǎn)市場是保障、租賃、買賣多梯度層次，逐步遞進的市場。

今后租賃市場完善的大致框架涉及到土地供應(yīng)、市場構(gòu)成、政策完善等主要幾方面。

【政策完善】大家對買房熱情高的一個因素是購租同權(quán)問題。租賃和產(chǎn)權(quán)房之間權(quán)利落差過大，住客有不安全感。小孩讀書是其中比較典型代表。此外，今后有關(guān)長租公寓的政策會慢慢完善和細致。比如對這些企業(yè)資金池的監(jiān)管等等。又例如，長租公寓機構(gòu)大多是輕資產(chǎn)經(jīng)營，在面臨發(fā)展時期，輕資產(chǎn)意味手中沒有太多可抵押物品，很難獲得資金助力。因此，對于長租公寓發(fā)展資金如何有序支持，地產(chǎn)界一直期待的REITs有望加速推進。這些現(xiàn)實問題有望在政策指引下逐步完善。

【土地供應(yīng)】土地是支持租賃房建設(shè)的重要環(huán)節(jié)。相關(guān)表述中明確，土地供應(yīng)要向租賃住房傾斜。此外，“探索利用集體建設(shè)用地和企事業(yè)單位自有閑置土地建設(shè)租賃住房”。今后農(nóng)村集體用地的土地價值有望進一步被挖掘。

【市場構(gòu)成】會議明確提到“國有和民營企業(yè)都要發(fā)揮功能作用”，同時提到“對租金水平進行合理調(diào)控”。國有企業(yè)不僅是市場構(gòu)成的一部分，還要承擔更多社會責任。如果此類國有企業(yè)市場份額能占25%以上，那么尤其在價格方面能起到穩(wěn)定市場作用。此外，對房租上漲過快的地方，以后不排除也會有行政手段干預(yù)的可能。

明年樓市研判

有關(guān)樓市市場化層面表述還是和此前類似，比如房住不炒等等?；跊]有過多新內(nèi)容，調(diào)控一城一策，以地方主體為主。既然在現(xiàn)有框架內(nèi)，那么調(diào)控手段無非是限購、限貸、限價等見得比較多的舉措。缺乏新鮮感的調(diào)控手段不會對市場產(chǎn)生太大沖擊。明年也是十四五開局，從地方經(jīng)濟，乃至全國經(jīng)濟來說都非常重要。樓市總體來看，不會有太多下墜風險，相反，要防范過熱。因此，只要漲幅不超過5%，這個城市不會引來調(diào)控加碼。

當然，市場分化也不可避免。一、二線城市，甚至是一些強三線城市都有上漲動力。從當前運行趨勢來看，這輪上漲至少可以持續(xù)到明年上半年。如果有調(diào)控政策落地，那么下半年漲幅會收窄。

附表：2016年以來中央經(jīng)濟工作會議有關(guān)房地產(chǎn)方面表述

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