中央經(jīng)濟工作會議238字談住房問題釋放什么信號?

來源：智能家居時間：2020-12-19 23:33

新京報訊（記者吳嬌穎）2020年中央經(jīng)濟工作會議用238個字談住房問題，這是近三年來，中央經(jīng)濟工作會議關(guān)于住房的表述篇幅最多的一次。在重提“房子是用來住的、不是用來炒的”的同時，會議重點強調(diào)要規(guī)范發(fā)展住房租賃市場，明確解決好大城市住房突出問題。

記者注意到，此次會議對住房問題的表述，涉及長租房、租購同權(quán)、土地供應(yīng)、市場整頓、租金調(diào)控等多個全民關(guān)注的熱點。這些關(guān)鍵詞，釋放出哪些信號？

關(guān)鍵詞1：租購同權(quán)

——應(yīng)保護承租人的租賃權(quán)和享受公共服務(wù)的權(quán)利

會議提出，要高度重視保障性租賃住房建設(shè)，加快完善長租房政策，逐步使租購住房在享受公共服務(wù)上具有同等權(quán)利，規(guī)范發(fā)展長租房市場。

“首先會議提出，逐步使租購住房在享受公共服務(wù)上具有同等權(quán)利，這是特別值得支持的?！?nbsp;北京大學房地產(chǎn)法研究中心主任樓建波指出，要租購同權(quán)，還要保護承租人的租賃權(quán)或?qū)ψ赓U房屋的使用權(quán)，未來的法規(guī)政策，也應(yīng)該為承租人提供更好的保障。

同時，他認為目前我國住房租賃市場存在戶型供應(yīng)與需求不匹配、長租期難以實現(xiàn)等問題。

“目前在租賃住房市場上，成套住房多，獨立公寓少。許多有租房需求的畢業(yè)生、單身人士或者處于職業(yè)早期的承租人，可能更需要帶衛(wèi)生間和簡單廚房的獨立小公寓戶型，但市場上卻多是幾室一廳的成套住房。同樣的價格，他們只能去租一套房子里的一間?！睒墙úㄕJ為，租賃住房的供應(yīng)戶型問題，將是未來住房租賃市場需要重點研究的。

同時，他認為，要加快完善長租房政策，就需要適當延長租期，而目前對于住房租賃的制度設(shè)計與這一需求尚不匹配?！鞍凑漳壳暗恼咭螅馄趦?nèi)房東不得擅自提高租金，就不會愿意簽長約，大多數(shù)只能做到一年一簽，之后雙方如果就租金達不成一致就會解約?！睒墙úㄌ岢?，如果租賃合同里提前明確未來租期內(nèi)的租金調(diào)節(jié)機制，增加一些能滿足雙方變化需求的彈性條款，或?qū)⒏欣陂L租房市場的發(fā)展。

“目前市場房價偏高，與高房價相比，租房其實更劃算，用買房資金的利息支付房租綽綽有余，所以，鼓勵發(fā)展長租房市場也是民生的需要。但是，最近幾年發(fā)生了不少長租公寓‘爆雷’事件，根本原因是長租公寓盈利模式有問題。”北京市房地產(chǎn)法學會副會長兼秘書長、首都經(jīng)濟貿(mào)易大學教授趙秀池說。

她認為，目前市場上的輕資產(chǎn)長租公寓沒有低成本的房源，以供其賺取租金差價；對于重資產(chǎn)長租公寓，由于拿地環(huán)節(jié)的條件與商品房地塊兒的拿地條件一樣，而租賃住房又不允許銷售，導致盈利困難。因此，要想辦法從源頭上給予相應(yīng)政策來促進長租房市場發(fā)展。

關(guān)鍵詞2：土地供應(yīng)

——可通過調(diào)整土地出讓金支付方式等鼓勵自持長租企業(yè)發(fā)展

如何保障租賃住房建設(shè)，會議提出，土地供應(yīng)要向租賃住房建設(shè)傾斜，單列租賃住房用地計劃，探索利用集體建設(shè)用地和企事業(yè)單位自有閑置土地建設(shè)租賃住房，國有和民營企業(yè)都要發(fā)揮功能作用。

趙秀池認為，要使長租住房的經(jīng)營者獲得應(yīng)有的盈利，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展，可通過單列租賃住房用地計劃，實行與購買住房不一樣的拿地模式，允許年付土地出讓金等方式，降低租賃住房用地成本?！斑@樣，集體建設(shè)用地和企事業(yè)單位自有閑置土地建設(shè)租賃住房增加了低成本房源的獲取渠道，使長租住房經(jīng)營者能夠?qū)崿F(xiàn)一定的盈利，長租住房市場才能得以持續(xù)經(jīng)營。”

樓建波更具體地指出，在鼓勵租賃企業(yè)發(fā)展的同時，政府應(yīng)該為一些重資產(chǎn)自持長租企業(yè)或通過收購房源進行改造的企業(yè)提供更多資金和政策上的支持。

“比如，按照目前的政策，用于建設(shè)商品房的土地，要求開發(fā)商一次交齊土地出讓金，那對于建設(shè)租賃住房的土地，能否適當把出讓期限縮短，以及能否在土地出讓金的支付方式上，出臺一些更靈活的政策。比如，出讓期限為50年，企業(yè)可以先支付25年的土地出讓金，之后每5年付一次?！?/p>

樓建波解釋，這將會使更多企業(yè)愿意進入住房租賃市場。更重要的是，這會為市場提供一個預(yù)期?！斑@個預(yù)期是，我們的租賃住房供應(yīng)充足，而且租房也能在居住和享受公共服務(wù)方面讓自己對美好生活的追求得到滿足，并不一定要買房。甚至，更長遠一點來看，大家不用把錢都花在房子上，這可能還會促進子女家庭教育、繼續(xù)教育等其他方面的消費?！?/p>

關(guān)鍵詞3：市場整頓

——可要求租賃企業(yè)經(jīng)營規(guī)模和自有資金相匹配

會議還明確，要降低租賃住房稅費負擔，整頓租賃市場秩序，規(guī)范市場行為。

樓建波指出，整頓租賃市場秩序，關(guān)鍵在于防止無序競爭，比如一些所謂的“長租公寓”、輕資產(chǎn)租賃企業(yè)，之所以采取“高進低出”“長收短付”，最終造成“爆雷”，就是因為目前政策還沒有足夠的規(guī)范和限制。

今年下半年，部分長租公寓采取“高進低出”“長收短付”造成“爆雷”“跑路”的問題，引起政府部門高度重視和社會密切關(guān)注。多地相繼就規(guī)范住房租賃企業(yè)經(jīng)營行為發(fā)布通知，要求住房租賃企業(yè)不得“高進低出”“長收短付”。

這并非住房租賃企業(yè)資金監(jiān)管問題首次引發(fā)關(guān)注。早在去年底，住建部等六部門就聯(lián)合發(fā)文，明確加強對采取“高進低出”“長收短付”經(jīng)營模式的住房租賃企業(yè)的監(jiān)管。今年9月公開征求意見的《住房租賃條例（征求意見稿）》也提出，將“高進低出”“長收短付”等高風險經(jīng)營行為的住房租賃企業(yè)列入經(jīng)營異常名錄，加強對租金、押金使用等經(jīng)營情況的監(jiān)管。

“托管式的租賃經(jīng)營業(yè)務(wù)，即住房租賃企業(yè)在替他人管理財產(chǎn)，相當于金融機構(gòu)里的資產(chǎn)管理?！睒墙úㄌ岢?，要防范住房租賃企業(yè)尤其是托管式租賃企業(yè)高風險經(jīng)營，或可要求租賃企業(yè)經(jīng)營規(guī)模應(yīng)和自有資金相匹配。例如，規(guī)定企業(yè)托管的資產(chǎn)規(guī)模不能超過自有資金多少倍，或者自有資金要占到付給房東的房租的百分比為多少。

“有業(yè)界同行提出，如果實施這種規(guī)定，租賃企業(yè)將無法托管足夠多的房源從而被限制發(fā)展，但只要有租賃需求在，一定會有更多企業(yè)進入市場，形成良性競爭?！彼J為，一家租賃企業(yè)控制一個地區(qū)50%以上的房源，和10家租賃企業(yè)各控制10%的房源，后者更有利于形成良好的市場秩序。

趙秀池認為，整頓租賃市場秩序，還需要大力打擊“黑中介”，以及利用租金貸獲取大量資金的逃債行為。

關(guān)鍵詞4：租金調(diào)控

——建議采取稅費優(yōu)惠等激勵措施調(diào)控租金漲幅

會議提出，對租金水平進行合理調(diào)控。

此前，《住房租賃條例（征求意見稿）》還曾提出，可由直轄市、設(shè)區(qū)的市級人民政府建立住房租賃指導價格發(fā)布制度，定期公布不同區(qū)域、不同類型租賃住房的市場租金水平信息。對于租金上漲過快的，可以采取必要措施穩(wěn)定租金水平。

針對政府如何調(diào)控市場租金水平，樓建波提出兩種方式。“一種是硬手段，比如規(guī)定三年租期漲幅不能超過通貨膨脹的多少倍，如超過則無效。另一種是采用激勵性政策，即若租賃企業(yè)接受政府指導或在政府框定的范圍內(nèi)調(diào)整漲幅，則可以享受稅費優(yōu)惠，若不接受，則按照原標準繳納稅費。”

“我非常認同一個觀點，最好的宏觀調(diào)控，是為市場機制起作用提供空間的宏觀調(diào)控。所以我個人會覺得，后者是更可取的?！?樓建波也表示，這樣的激勵政策，也要考慮市場接受度的問題?！叭绻袌鲇?0%的人愿意接受這種激勵，那它對整個租金水平的調(diào)控作用就將是非常大的。”

趙秀池也認為，對租金的調(diào)控，不應(yīng)該用限價的行政手段，而是通過各種經(jīng)濟手段，讓房租水平達到合理水平?！耙环矫妫畱?yīng)減免出租住房的稅費負擔；另一方面，通過降低租賃住房的土地成本，如鼓勵個人房源直接上租賃平臺與承租人達成手拉手交易，擴大公租房比重等，來實現(xiàn)租金的調(diào)控?！?/p>

新京報記者吳嬌穎

編輯馬瑾倩校對楊許麗