周一談市場:成交反彈上沖樓市調(diào)控政策不驚不喜

來源：智能家居時間：2020-05-28 22:37

【市場關(guān) 注】

國家統(tǒng)計局城市司首席統(tǒng)計師孔鵬18日表示，4月份，70個大中城市房地產(chǎn)市場價格延續(xù)微漲態(tài)勢，但總體仍較為穩(wěn)定。初步測算，4個一線城市新建商品住宅銷售價格環(huán)比上漲0.2%，漲幅與上月相同；二手住宅銷售價格環(huán)比上漲1.1%，漲幅比上月擴大0.6個百分點。31個二線城市新建商品住宅和二手住宅銷售價格環(huán)比分別上漲0.5%和0.4%，漲幅比上月均擴大0.2個百分點。

5月20日，人民銀行公布了“新版”貸款市場報價利率（LPR）第十次報價。2020年5月20日貸款市場報價利率（LPR）為：1年期LPR為3.85%，5年期以上LPR為4.65%，與上月持平。

5月20日，北京市住建委通報稱，因違規(guī)發(fā)布房源信息、虛假宣傳、炒作“學(xué)區(qū)房”以及違法群租等，21家房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)被執(zhí)法部門立案查處，并要求主流互聯(lián)網(wǎng)平臺下架其發(fā)布的全部房源信息。

5月21日，鄭州市人民政府辦公廳印發(fā)鄭州市青年人才首次購房補貼發(fā)放及非鄭戶籍人才購房實施辦法。辦法指出，在鄭工作并擁有全日制本科以上學(xué)歷或副高級職稱(高級技師)以上的非鄭戶籍人才，可在鄭州購買首套自住商品住宅，對上述對象在鄭州購買首套自住商品住宅的，在限購審查時只審查學(xué)歷、職稱和教育、人社部門的認(rèn)定情況，以及購房人就業(yè)狀況，不再審核社保和個稅證明的繳納期限。

【一周綜述】

上周樓市成交有所回升，據(jù)上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示：上周（5.18－5.24）新建商品住宅成交面積21.4萬平方米，環(huán)比增加10.1%。

從政策面來看，上周政府工作報告中有關(guān)房地產(chǎn)方面的表述都是最近一直在強調(diào)的內(nèi)容，比如住房不炒等等。房地產(chǎn)稅也沒提及，多少可以令市場松口氣?？傮w來看，不驚不喜。因此在預(yù)期方面不會有多大變動，也不會對購買行為產(chǎn)生較大干擾。短期來看，市場已經(jīng)過了成交集中爆發(fā)期，現(xiàn)在處于回歸理性，震蕩回歸的過程。上周成交雖然出現(xiàn)沖高，但是市場供應(yīng)最近三周出現(xiàn)震蕩下滑，所以這種沖高動力不足?？紤]到5月還有最后一周，會有翹尾效應(yīng)，成交還會在高位盤整一下。

這次政府工作報告中有關(guān)房地產(chǎn)的表述如下：

1、新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)3.9萬個。

舊改不僅維持相應(yīng)房地產(chǎn)開發(fā)投資同時能改善民生，此外，舊改的區(qū)域多為城市中心區(qū)，通過改造開發(fā)可以進(jìn)一步釋放土地價值，可謂一舉多得。上海今年舊改目標(biāo)在2.8萬戶，和去年持平，對當(dāng)年需求釋放有積極意義。

2、堅持房子是用來住的，不是用來炒的定位，因城施策，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展，完善便民設(shè)施，讓城市更宜業(yè)宜居。

有關(guān)房地產(chǎn)市場表述四平八穩(wěn)，沒有新增內(nèi)容。從調(diào)控基調(diào)來看，調(diào)控自住權(quán)還是在地方，并且嚴(yán)守住房不炒的底線。今年以來很多城市出現(xiàn)調(diào)控政策“一日游”的現(xiàn)象，說明地方政府面對住房不炒還是有相當(dāng)自控力，今年樓市政策可能見不到“限購”、“限貸”層面的松動。

基于今年遇到疫情，經(jīng)濟等發(fā)展遇到諸多壓力，還有很多不確定因素。所以從房地產(chǎn)層面來看，維持以往做法，各地可以有適度微調(diào)，樓市不要大起大落，平穩(wěn)運行就是對經(jīng)濟運行最好貢獻(xiàn)。

3、三年來首次未提房地產(chǎn)稅。

此前連續(xù)兩年均提到房地產(chǎn)稅，房地產(chǎn)稅是一個體系，短時期內(nèi)很難出臺相應(yīng)法律。而且從上海和重慶試點來看，對樓市的影響有限。今后即便做相應(yīng)調(diào)整，短期樓市可能會面臨波動，但經(jīng)過市場消化后還會回到原先運行軌道。由于住房牽涉面太廣因此，預(yù)計就算出，力度也相當(dāng)有限。其實房地產(chǎn)稅不出臺的效果可能是最大的，由于其不確定性，可以不斷敲打市場，震懾一部分投機客。

此外，穩(wěn)健的貨幣政策要更加靈活適度。綜合運用降準(zhǔn)、降息、再貸款等手段，引導(dǎo)廣義貨幣供應(yīng)量和社會融資規(guī)模增速明顯高于去年。

貨幣政策整體積極偏穩(wěn)健，年內(nèi)降準(zhǔn)、降息仍有操作空間。LPR利率大概率繼續(xù)下行，房貸利率也會隨之下調(diào)。對買房人而言切實降低購置成本。此外，基于抵抗貨幣貶值的壓力，推動買房者積極入市，尤其是一部分改善需求會得到明顯釋放。當(dāng)然從房企的角度而言，也有助于融資成本降低。

總體而言，今年政府工作報告中有關(guān)房地產(chǎn)部分內(nèi)容不驚不喜，樓市調(diào)控政策也會有部分騰挪空間，比如今后各地的人才政策，買房補貼等舉動還會延續(xù)。在市場預(yù)期基本穩(wěn)定的背景下，遲到的小陽春還有望持續(xù)一段時間。