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以下精選問(wèn)答內(nèi)容來(lái)自“廣叔談房”知識(shí)星球

提問(wèn)：廣叔，廣州兩套，華南新城94兩房供完可賣320萬(wàn)；新世界凱粵灣一套在供。新世界因?qū)W位爆雷，現(xiàn)考慮賣華南新城，預(yù)算600萬(wàn)學(xué)位房，天河北和廣鋼或萬(wàn)科金域曦府九年一貫制，讀書(shū)兼保值，哪個(gè)優(yōu)選？

回答：你好。新世界凱粵灣學(xué)位好像是出了問(wèn)題，一時(shí)半會(huì)兒還解決不了，適合偏自住的。華南新城問(wèn)題不大，價(jià)格也適合，缺點(diǎn)是地鐵不近，周圍環(huán)境算一般，對(duì)于你有學(xué)位要求，可以考慮的。讀書(shū)兼保值考慮天河北會(huì)更保值一些，兼顧自住改善可以買投資價(jià)值高的樓盤，詳見(jiàn)知識(shí)星球內(nèi)部分享！

提問(wèn)：你好廣叔，近期計(jì)劃在珠海買房，主要目的是為了投資。目標(biāo)大概是300萬(wàn)左右的三房，請(qǐng)問(wèn)廣叔：珠海唐家灣半島的二手房格力海岸（或仁恒濱海半島、保利海上二月花，約3.1萬(wàn)～3.2萬(wàn)每平米）和唐家目前的大熱門北圍（新房2.8萬(wàn)每平米）哪個(gè)更值得入手？

回答：你好。你列的這幾個(gè)盤都是在同一區(qū)位，景觀較好。具體價(jià)值高的板塊及樓盤分析，詳見(jiàn)知識(shí)星球內(nèi)部。

提問(wèn)：廣叔，繼續(xù)向您請(qǐng)教想在大學(xué)城周邊買增值房的問(wèn)題。這幾天在看房的時(shí)候不斷被中介介紹買一手的保利悅公館和越秀和樾府，請(qǐng)問(wèn)這兩個(gè)樓盤比起思科智慧城上漲空間大嗎？謝謝您。

回答：保利悅公館很一般；越秀和樾府可以考慮。越秀和樾府價(jià)值更大一些。

提問(wèn)：廣叔，請(qǐng)問(wèn)南沙華宇鳳凰藝術(shù)島和南站品秀星翰這兩個(gè)樓盤買哪個(gè)好？

回答：兩個(gè)盤都一般般，都沒(méi)什么配套，中長(zhǎng)期考慮南沙，短期選擇后者

提問(wèn)：房叔你好，新人首問(wèn)，殷切期望你的回復(fù)。本人想在天河區(qū)購(gòu)房做投資用，總價(jià)控制在800萬(wàn)。天河公園天府路、龍口西附近學(xué)區(qū)房，哪個(gè)板塊升值空間好呢，其中哪個(gè)小區(qū)好呢。另外珠江新城凱旋新世界隔壁有個(gè)特別便宜的樓盤叫譽(yù)城苑，值得購(gòu)買嗎

回答：你好。天府路和龍口西都可以考慮，可看下：具體潛力大的板塊，詳見(jiàn)知識(shí)星球內(nèi)部分享！譽(yù)城苑地段倒還可以，但產(chǎn)品和小區(qū)環(huán)境一般般，也有一定的樓齡，總體一般吧。

提問(wèn)：你好廣叔，花30-40萬(wàn)購(gòu)買公寓，租出去給酒店每個(gè)月返租金1300左右，簽15年，這樣的投資劃算嗎？

回答：你好，1、 簽15年合同，并不代表一定能夠履約15年！中途違約的屢見(jiàn)不鮮。

2、 房子相當(dāng)于被鎖定15年，相當(dāng)于15年之后再收房。中途如果想賣房，還得賠對(duì)方違約金。否則房里有租客更難賣。租金也相當(dāng)于被鎖定了15年，15年租金跟市價(jià)會(huì)有很大差距；鎖定時(shí)間越長(zhǎng)，業(yè)主的租金與市場(chǎng)的租金差異越大。

3、酒店式公寓購(gòu)買成本、交易成本非常高。酒店式公寓首付5成，貸款最長(zhǎng)年限不得超過(guò)10年，貸款利率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于普通住宅，月供是同貸款金額普通住宅的一倍以上。酒店式公寓賣出時(shí)按照商業(yè)地產(chǎn)征稅，契稅統(tǒng)一是3%，是普通住宅的2-3倍；計(jì)算其他稅費(fèi)，交易稅費(fèi)之和要吃掉整體利潤(rùn)的40%-50%。

4. 買房買的是房產(chǎn)增值，不是租金。酒店式公寓房產(chǎn)增值的速度完全無(wú)法跟普通住宅相比，有的商住房的房?jī)r(jià)甚至跌幅達(dá)40%?；旧戏孔幼?yōu)橛袃r(jià)無(wú)市，想賣也賣不出去了。租金再高，在房?jī)r(jià)面前也顯得微不足道。買房還是建議買普通住宅，無(wú)論自住、還是投資都是最好的選擇。

提問(wèn)：你好廣叔，請(qǐng)問(wèn)您一下，那個(gè)科學(xué)城附近，350萬(wàn)，可以買到龍湖云峰原著，113方復(fù)式四房，半投資半自住，如何？

回答：你好，自住可以，投資就不太行。 1、新房本來(lái)的投資屬性就很弱，這是規(guī)律 2、而且龍湖這個(gè)項(xiàng)目的113平米，估計(jì)產(chǎn)證面積沒(méi)有這么大，肯定比這個(gè)小的多，所以如果按照產(chǎn)證面積來(lái)計(jì)，單價(jià)會(huì)貴到天上去 3、如果自住，就買我覺(jué)得沒(méi)問(wèn)題，必經(jīng)龍湖的園林、戶型、物管都不錯(cuò)。

提問(wèn)：您好廣叔，深圳上車剛需，目前工作在龍崗坂田，深戶首套。因?yàn)橹霸诶霞屹I了一套房子，用的家長(zhǎng)名額，所以首付不夠，目前和男朋友能湊的首付在85W到90W左右，目前兩個(gè)人月收入在2.5W左右，預(yù)算在270W到300W左右。想在龍崗這邊買一個(gè)小兩房結(jié)婚，但是也希望房子是有些投資價(jià)值的，為后續(xù)換房做準(zhǔn)備。目前看了3號(hào)線附近的，大芬的桂芳園以及怡樂(lè)花園，知春里，以及下水徑的陽(yáng)光花園，陽(yáng)光花園環(huán)境好，但是基本都是樓梯房以及樓齡在2001左右。前兩天中介帶看了京基御景半山的新房，價(jià)格還算合適，但是交房時(shí)間太長(zhǎng)，中間還得租房，裝修，時(shí)間成本很高。想看下廣叔有沒(méi)有一些建議，在龍崗這邊。謝謝！

回答：你好，大芬沒(méi)什么潛力，未來(lái)大概率也是跑輸大盤，不建議買。 多關(guān)注坂田的次新，比如珠江旭景佳園。 龍華上塘也可以關(guān)注，比如金地上塘道也是不錯(cuò)的上車盤。 建議適當(dāng)拉高杠桿，總價(jià)350選擇空間會(huì)更大一些。 京基御景半山不推薦

提問(wèn)：您好廣叔，南沙火了好一陣子了，但我不想去湊這個(gè)熱鬧，我覺(jué)得番禺是個(gè)不錯(cuò)的地方，老師覺(jué)得它未來(lái)發(fā)展的潛力區(qū)域是哪里？還有哪些值得留意的板塊呢？

回答： 你好，在廣州的二手房市場(chǎng)中番禺絕對(duì)占得上很大一塊，番禺目前的發(fā)展已經(jīng)算是成熟，作為睡城已經(jīng)度過(guò)了初級(jí)起步階段，在交通，生活等各方面的配套都一步一步發(fā)展起來(lái)，從科學(xué)城板塊的發(fā)展不難看出，當(dāng)然除了科學(xué)城萬(wàn)博，番禺廣場(chǎng)，新造板塊也值得留意一下。首先萬(wàn)博板塊是華南主力CBD板塊，主要是產(chǎn)業(yè)商業(yè)的集中，自然未來(lái)發(fā)展勢(shì)頭比較強(qiáng)力，周圍居民區(qū)則可以跟隨著一同發(fā)展，地理位置上距離廣州更近一些，只不過(guò)板塊內(nèi)有大量城中村片區(qū)，未來(lái)舊改還需進(jìn)一步落實(shí)，當(dāng)然抓住這次舊改機(jī)會(huì)，板塊也將有上漲機(jī)會(huì)。番禺廣場(chǎng)板塊是番禺市政府中心所在地，周邊各種配套的發(fā)展自然也是頂級(jí)的，還有3號(hào)，18號(hào)和22號(hào)三條地鐵線穿過(guò)，會(huì)吸引不少在番禺，荔灣，天河，海珠等人群到這里居住，只是板塊內(nèi)可發(fā)展空間較為局限，板塊內(nèi)機(jī)會(huì)比較少，如果有合適的一定要抓緊入手。新造板塊思科智慧城，開(kāi)盤價(jià)在3.5-4w之間，算是價(jià)格的一個(gè)小的洼地。這幾個(gè)板塊的成長(zhǎng)都被看好，當(dāng)然最值得期待的還是萬(wàn)博板塊，可以留意一下。

提問(wèn)：廣叔，你好，廣州戶口，在越秀區(qū)先烈南路工作，目前金沙洲有一套房 ，自住，資金300左右，想再買一套學(xué)位房供第二個(gè)小孩讀書(shū)，糾結(jié)買金沙洲御金沙白云廣附的學(xué)位房，還是越秀區(qū)的老破小，或是天河區(qū)的 老破小，哪一個(gè)地方更有保值或是升值空間，最近房?jī)r(jià)漲的厲害，適合出手嗎，還是再等一等？廣叔對(duì)于御金沙看好嗎

回答：你好。論教育水平，當(dāng)然是越秀的學(xué)位房要好一些，讀書(shū)用是可以買的來(lái)當(dāng)學(xué)票的，讀完就賣掉。如果結(jié)合自住，金沙洲白云廣附的房子也是可以考慮的，成績(jī)也不差，算是一個(gè)折中的選擇。御金沙偏自住吧，靠近佛山，產(chǎn)業(yè)方面較一般。如果是投資不如考慮廣州東部、南部。

提問(wèn)：廣叔你好！現(xiàn)在有越秀區(qū)共和村六樓90年的一套60方房子（賣出價(jià)350到400萬(wàn)之間），八一學(xué)位！現(xiàn)金180萬(wàn)左右！1房票，工作在五羊新城，現(xiàn)想投資為主，能兼顧自住更好！

1、賣掉現(xiàn)在的房子，再買個(gè)600萬(wàn)左右的房（換美林海岸，駿景花園）

2、現(xiàn)在的房子再留一留，貸款買個(gè)400萬(wàn)左右的房子，（五羊新城或科學(xué)城）

3，這兩個(gè)方案，請(qǐng)問(wèn)哪一個(gè)好？在這兩個(gè)方案的預(yù)算下，有什么更好的板塊或樓盤可以推薦呢？

回答：你好。1、共和村如果沒(méi)有讀書(shū)需要，可出手置換；美林海岸，駿景花園都不錯(cuò)的。

2、當(dāng)然也可以短期留一留，但不建議持有太久，等這波行情結(jié)束。重點(diǎn)考慮科學(xué)城

3、第一個(gè)方案要好一些。具體價(jià)值高的板塊及樓盤分析，詳見(jiàn)知識(shí)星球內(nèi)部。

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