廣州樓市:天河往東,買房投資升值哪里更快?答案一目了然

來源：智能家居時間：2021-03-04 01:02

以下為“廣叔談房”微信公眾號粉絲提問精選

提問：你好廣叔，新人首問。想投資升值，天河或往東，一手二手不限，6年后可能自住，希望環(huán)境好、樓齡新一點(diǎn)、近地鐵、學(xué)校、醫(yī)院，投資金額800萬以內(nèi)，請問寶翠園、富頤華庭哪個更好？或者有什么樓盤介紹？

回答：你好，寶翠園產(chǎn)品沒問題，周邊的配套也沒問題，6號線植物園站也方便。植物園板塊屬于天河的北部，目前缺乏資源注入。后面注入的概率也不大，唯一的利好就是環(huán)境還可以。富頤華庭，地段價值還是有一點(diǎn)的，有增量，但是地鐵不是很近，有鐵路線、廣園噪音，作為純投資可以考慮。具體潛力大的板塊，詳見內(nèi)部分享！

提問：新人首問，廣叔好，我看中黃埔萬科城市之光，但一期售完，二期吹風(fēng)價接近6萬預(yù)計春節(jié)后開盤，自住兼投資是否值得入手？首期款還沒有，只有手上兩套房分別在天河龍口西和番禺廣地花園市值合計900萬，龍口西的學(xué)位要用暫時不能賣，廣地的樓梯樓價格不好一時半會又賣不出，主要就是想怎么解決資金問題，房票我是可以解決的，想請教您有什么好建議？

回答：你好。城光值得的。DYD就能解決。欠款不多，就截斷DY。

提問：廣叔，主要需求是學(xué)位、自住改善、房子增值保值。看中了中海觀瀾府和萬科金域曦府，請問這兩個盤要怎么選擇？花地灣的萬科金域曦府6萬左右，值得入手嗎？會有增值空間嗎？

回答：中海觀瀾府之前有分析過，盤子小，江景并不是很獨(dú)特，不過地段潛力還是有的，主要是博片區(qū)改造，配套的提升。金域曦府在花地灣，自住還是可以的，但花地灣這一帶增量還是很有限，買花地灣不如買廣剛了。

提問：廣叔，您好，新人首問，總價200萬左右的電梯二房，離市中心稍微近一點(diǎn)的，請問有哪些好的樓盤推薦嗎？我目前看了東曉南的萬華花園和東圃的雅怡閣，請問哪個更優(yōu)呢，天河比海珠更好？

回答：你好。雅怡閣小區(qū)小，就兩棟樓，沒有花園，且離地鐵不是很近；具體價值高的板塊及樓盤分析，詳見內(nèi)部分享。

提問：你好廣叔，目前深圳工作，湖北人，年入60W，持有寶安老城區(qū)房產(chǎn)一套，市值600W，無貸。深圳已無房票，子彈200W。想投資一套學(xué)位還算不錯的房產(chǎn)，一來作為資產(chǎn)補(bǔ)充，二來為5年后小孩上學(xué)學(xué)校的候補(bǔ)。目前糾結(jié)在廣州和武漢之間選擇，但都不知道如何選？房姐有什么好建議嗎？

回答：你好，廣州和武漢對比，優(yōu)先廣州。多年來廣州穩(wěn)居國內(nèi)省會GDP的榜首，是唯一GDP超兩萬億的省會，僅次于北上深。杭州、成都、武漢這些強(qiáng)二線雖然發(fā)展勢頭很猛，但離廣州還有不小的差距，廣州的大哥地位短期內(nèi)很難被撼動。但是考慮到你們的負(fù)債率并不高，加上收入狀況良好，廣州和武漢可分別入手一套。大單優(yōu)先原則，建議優(yōu)先考慮入手廣州，再融資50萬買入一套武漢的剛需潛力盤。

提問：廣叔，當(dāng)前市場，怎么判斷是筍盤？價格比市價便宜5%算不算？還有這個市價怎么確定？

回答：在我眼里，打個九折基本可以了。七折的基本存在硬傷。如果是你拿來自住的話，很多時候會有心理影響。筍盤通常并不是一般人能啃下的，需要眼力見或者需要有財力。

一套8折筍盤，但是必須全款，一周內(nèi)，你沒有籌款能力，發(fā)現(xiàn)了但匹配不上。一套頂層復(fù)式，6.5折，你覺得賣不出去不敢買。一套200平7折，你覺得無人接盤，依然放棄…筍盤不難有，難在你是否有能力拿下！

提問：你好廣叔，為啥推薦的不是珠江中區(qū)的那些高單價（小戶型）高房租的樓盤？是因為價格太高反而投資不合適嗎？請解疑，謝謝

回答：你好，高單價的，比如朱美拉、比如方圓月島、比如領(lǐng)峰，單價全部是8-10萬，甚至更高從投資角度來看，單價高就意味著買入價高了，投資的收益就一定不會太高還有：出租回報率或者租售比不應(yīng)該作為投資的重要參考因素

提問：你好廣叔，首房首貸，首付40萬，總價130萬，選擇深圳的小一居還是惠州龍光城的兩居或小三居，現(xiàn)在在北京，打算以后去深圳發(fā)展，我程序員，對象學(xué)的藥學(xué)，現(xiàn)在醫(yī)院工作，考慮自住加投資，想聽聽老師的意見。

回答：你好，這是個讓人好焦慮的問題。我很想說買深圳小一居，但40萬的首付讓我無從選籌；我想說自住就買龍光城，但看你和你對象的專業(yè)，工作的地方大概率也是也住不進(jìn)龍光城的。惠州房價眼看離深圳越來越遠(yuǎn)，第一套買在惠州，第二套想再置換深圳很難了。如果堅持要上車，如果月供能力OK，試試低首付吧，盡量撬起總價更高一點(diǎn)的深圳房子

提問：您好廣叔，本人家庭主婦，在深圳帶娃，深圳有房已付清，老公在廣州上班，目前年收入在20萬左右，目前有100萬的存款，在廣州有房票，首付和預(yù)算都有限，是在廣州買房呢？還是退而求其次在佛山買呢?有什么好的推薦嗎？是否可以下定金延遲半年交房過戶呢？

回答：你好，如果現(xiàn)在有100萬的預(yù)算的話，建議直接上車廣州，推薦番禺，這里潛力比較大，可以看看萬博和番禺廣場一帶，這里有南部交通樞紐的潛力，后續(xù)的升值空間比較大。至于后面一個問題，我的建議是拖延流慎用，最多以年底銀行信貸額度為由，拖到1月。遇到筍盤，以成交為目的，以順利過戶放款為目的，越筍盤越不要拖，久拖生變。

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