廣州樓市:黃埔的房產(chǎn)現(xiàn)在能入手嗎?只有內行人敢說真話

來源：智能家居時間：2021-02-02 07:31

以下為“廣叔談房”微信公眾號粉絲提問精選

提問：廣叔你好，最近跑了新黃埔?guī)讉€盤，看到奧園香雪公館的地段很不錯，前面就是奧園廣場，側面是銳豐中心，離香雪地鐵很近，也有有軌電車。不過小區(qū)很小，只有6棟，請問香雪公館純投資可以嗎？樓盤小會有什么缺點？

回答：你好。香雪公館位于蘿崗區(qū)府的中心位置，好位置、好產(chǎn)品，可以買。

提問：廣叔，您好，光大花園金湖苑可否考慮，主要是投資和自住，謝謝。

回答：你好。光大花園樓齡較老，物業(yè)差，回避。

提問：廣叔你好，萬江保利首鑄天際，從投資角度是買115，還是140？

回答：你好。買115平流動性會更好一些。

提問：廣叔您好，我在廣州越秀東堤灣有一套兩房，手上有資金400，可承受月供5w，目前考慮兩個方案，一是置換一套稍大面積的，但周圍樓齡較久，東山雅筑感覺較為滿意，但擔心日后上漲乏力，且非普通住宅流轉性差；二是考慮另外購置一套800以下，但想不清楚越秀或天河兩者哪個更優(yōu)。想請教廣叔，以上兩個方案您更推薦哪個，請您推薦樓盤，謝謝

回答：你好。東堤灣，楊箕站，鐵一學位，有一定樓齡，不自住可置換。東山雅筑，可以考慮的，但這種大面積帶躍層的戶型，未來可能不會特別受歡迎。具體價值高的板塊及樓盤分析，詳見內部。

提問：廣叔，借名額，子彈預算四百萬，天河有遠洋天驕，南沙有碧桂園天璽灣，但是天璽灣感覺橫盤難漲，要不要賣出入黃埔或者萬博？駿景花園和值得買嗎？

回答：遠洋天驕，1公里左右到天河客運站，以及天河客運站地鐵站，距離稍微遠了一點，適合自住，主要原因還是價格不便宜。先拿著。碧桂園天璽灣還可以，有一定的配套，目前這邊適合自住，橫盤原因還是缺少利好，就有一個貨運碼頭，也沒地鐵。南沙這邊整體是需要中長期持有的。如短期投資可考慮出手。駿景花園可以買。

提問：廣叔您好，深圳龍華金茂府怎樣？同樣兩千萬在深圳南山前海后海中心區(qū)只能買很小的三房，但是金茂府可以買新的四房高端住宅，廣叔如何建議？自住加投資用

回答：你好，龍華金茂府其實不算好的自住投資產(chǎn)品。雖然金茂府系列產(chǎn)品定位高端改善，經(jīng)過上一波行情，上塘板塊定價10萬出頭，還能接受。但4房總價太高，在板塊內屬于嚴重資源錯配。真正頂級的投資客需要：預測未來剛需的處境，并站在未來剛需的視角思考問題。總價超過1500萬的，只能繼續(xù)深耕南寶福，去龍華買個180平之類的航空母艦靜候花開也不合適，每個區(qū)域都有它的天花板和阻力位，過了那個天花板就沒有流動性，就必須折價換量，也就自然跑不過人家。龍華目前的上漲阻力在1000左右，超過1000明顯漲幅變弱，2000萬在龍華基本沒有流動性。買房需要跟隨趨勢走，選擇比努力重要。買房需要在有空地，有規(guī)劃有增量利好的片區(qū)提前布局。從深圳既有的發(fā)展趨勢看，由于前海，超總和留仙洞總部基地還在持續(xù)大開大建中，未來十年熱點還是會持續(xù)在西部。

提問：廣叔你好，985畢業(yè)，小公司老板，每天努力工作賺錢，但感覺周圍的朋友混的都比我好，都在深圳有好多套房，怎么才能提升自己做的更好？

回答：你好，很多人賺不到大錢，是因為他看不懂時代，看低了自己，所以注定和錢無緣舉個例子，當你看到CPI破5%，經(jīng)濟可能下滑，你會想到什么？99%的人們，第一想法是，抱怨。你會抱怨現(xiàn)在經(jīng)濟不好，物價漲得太快希望趕緊解決，似乎這事與他們距離很遠沒啥關系，頂多消費時注意下錢包。

而另外1%的人，他們會考慮，為什么會發(fā)生這一切？我該怎么從中獲得回報？于是在省吃儉用的同時，還會走上負債買房的道路，逼自己一年買一套。所以對同樣一件事，不同的認知，會導致不同的行動，從而造成命運的不同。如果你總覺得，通貨膨脹物價上漲與你沒關，那么對不起，活該你就是這種命。另外一些人，會在看到趨勢的同時，學會順勢而為，做出最有利于自己的決定。既然國家會放水，那么負債肯定也會貶值，想要對沖通脹，負債買好資產(chǎn)就是最好的策略之一。大家都知道，搞基建要放水，你的態(tài)度是，事不關己高高掛起？還是想著怎么賭gy分享蛋糕？是要做一個看客，還是要做一個參與者？做看客最安全也最平庸，當參與者有風險但更精彩。人各有命，每個人都有自己的活法，如果想當觀眾，就別嫉妒在臺上的人能體驗到的一切！

提問：廣叔你好，萬博附近的華南新城雖然離地鐵遠了點，為什么它會便宜那么多？還有珠江鉑世灣值不值得購買？與珠江花城比，那個更有潛力？

回答：你好華南新城雜亂，品質輸很多，屬于后漲房。建議能去雅居樂就去雅居樂吧，鉑世灣可以買，畢竟享受萬博商貿區(qū)的直接輻射，單價不至于太高珠江花城的話傾向于自住就去吧，戶型是優(yōu)點，周圍也很村了，價格相對貴。

提問：你好廣叔，請教：全投資，十月中旬戶口到位。總價500w，看了深物業(yè)金領，另外覺得光明九龍臺不錯，想等九龍臺，想聽聽您的建議。謝謝！

回答：你好，深物業(yè)金領不要，九龍臺尚可，但光明略略虛高了一點，要不要更好的方案和推薦。總價500萬也有不錯的選擇標的，要根據(jù)你家庭的資產(chǎn)和工作，學位需求的綜合考慮推薦。你可繼續(xù)把問題補充起，再回復你。

提問：您好廣叔，請問新天鵝堡三期是否有投資價值，中介告訴我純投資就不用關心樓層，要看總價空間，這種說法是否準確，高樓層的景觀及通風都太棒了

回答：你好，到了這個段位，哪怕自己用不上學位，也應該是地段、品質和學位的綜合體，才具備保值和傳承的功能。而你說的新天鵝堡，都不應該是這個段位的選擇，地段老化，學位不給力，浪費了這個資金量。 2000萬的資金，或者沉淀在香蜜湖，old money 會持續(xù)熱愛香蜜湖。或者一路向西，投向深圳灣和寶中，這些區(qū)域才是2000萬資金該去的地方。

提問：你好廣叔，我在南山后海有一套兩房，自住，帶學府中學學位，目前市值大概760W，欠款160萬。手上現(xiàn)在有現(xiàn)金240W，家庭月收入在7萬左右。我現(xiàn)在糾結的是要不要賣掉現(xiàn)房，再加上現(xiàn)在的存款，置換其他小區(qū)三房以獲得本部好學位，同時也兼顧了好房產(chǎn)升值大。雖然現(xiàn)在不是南二外本部學位，但也是學府中學學位。后海本部學位的單價都14萬以上了，也不知還能否繼續(xù)保持較高水平的升值。如果不換房，再買一套房，二套房又得7成，240萬存款貌似又微不足道。請老師指點，謝謝！

回答：你好，二套首付7成都可以做到3成。這種操作方式很成熟了。不用擔心，很多專業(yè)機構都可以做?，F(xiàn)在有三種方式：1、自住+學位+學位打法：把現(xiàn)在住的賣掉，可以在南山入手一套總價1500W好的學位房自住，再到福田投資一套總價500W小戶型的學位房出租，并且還留有將近150W作為防火墻。2、自住+學位打法：把現(xiàn)在住的賣掉，換到南二外本部買一套自住，這種就沒什么壓力。3、純投資打法：學府中學雖然現(xiàn)在跟本部有差距，但是南山整體生源都在往上走，不出幾年肯定也會好起來。保留現(xiàn)住，用現(xiàn)有資金去福田投資一套小戶型學位房出租。學位房一直都是最好的投資產(chǎn)品。這樣在生活上和居住上就沒有大的改變，只適合求穩(wěn)。

房地產(chǎn)注定只有小部分人能賺錢，我們跑在大部分前面，手把手教你從0實現(xiàn)千萬資產(chǎn)積累。很多人給我留言提問，廣叔精力有限，無法一一解答。

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