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以下精選問(wèn)答內(nèi)容來(lái)自“廣叔談房”知識(shí)星球

提問(wèn)：廣叔好，我們的情況是這樣，手頭110萬(wàn)資金，想在廣州購(gòu)置一套房主要是讓小孩上到好點(diǎn)的學(xué)校再兼顧一下投資，最近糾結(jié)了很久了，目前對(duì)知識(shí)城萬(wàn)科幸福譽(yù)一二期的二手房比較感興趣，朋友都建議買(mǎi)科學(xué)城好，第一套房首選哪里比較合適，請(qǐng)給我建議一下。

回答：你好。有房票當(dāng)然首選科學(xué)城??！知識(shí)城這個(gè)概念比科學(xué)城差遠(yuǎn)了，地理位置也偏，發(fā)展比科學(xué)城要慢?？蓞⒖迹壕唧w價(jià)值高的板塊及樓盤(pán)分析，詳見(jiàn)內(nèi)部。

提問(wèn)：廣叔你好，投資的話(huà)，廣州你推薦哪個(gè)新樓盤(pán)？品秀星樾（其他都不錯(cuò)，就是離地鐵口走路有點(diǎn)遠(yuǎn)），星樾山畔（地鐵上蓋，不過(guò)后面有條高速路，目前車(chē)流不多，有個(gè)90方3房朝南的不對(duì)路），科城山莊峻森園，您看好哪個(gè)？或者有其他好介紹嗎？謝謝您

回答：你好。這三個(gè)盤(pán)區(qū)位很近，要么地鐵不近，要么靠近高速立交。所以理論上哪個(gè)更近地鐵，更遠(yuǎn)離高速立交就更有價(jià)值。從板塊未來(lái)的發(fā)展看，星樾山畔北向是高速，科城山莊峻森園也是在一個(gè)夾角內(nèi)，所以該板塊樓盤(pán)北向未來(lái)的發(fā)展會(huì)面臨瓶頸。雖然品秀星樾離地鐵稍遠(yuǎn)了點(diǎn)，但是趨勢(shì)是繼續(xù)往東，未來(lái)有新地鐵規(guī)劃的可能。所以我認(rèn)為品秀星樾的價(jià)值從長(zhǎng)遠(yuǎn)看要稍大一些，其次是星樾山畔，宜居，景觀較好，當(dāng)然我說(shuō)的是沒(méi)有朝高速方向的，超高速方向的只能加裝隔音玻璃。具體板塊及分析詳見(jiàn)內(nèi)部分享。

提問(wèn)：廣叔您好，我準(zhǔn)備賣(mài)掉越秀東風(fēng)東學(xué)位房后名下無(wú)房，計(jì)劃入手兩套。資金大概在500萬(wàn)，想在天河越秀中心區(qū)買(mǎi)一套二手自住加投資，另外在周邊升值潛力大目前價(jià)格不高的地方買(mǎi)一套，投資。考慮要先買(mǎi)新房，用首套貸款4成方式，剩下的用來(lái)買(mǎi)二手。您看是否合適？另外看了南沙，黃埔的房子，感覺(jué)黃埔房?jī)r(jià)好高，本人相對(duì)喜歡南沙靈山島。您覺(jué)得買(mǎi)靈山島的望江房是否可以？

回答：你好。學(xué)位房不用可出手?？梢再I(mǎi)兩套的。黃埔的房?jī)r(jià)雖高，但是價(jià)值也大，短期潛力比較大的。南沙還需要點(diǎn)時(shí)間，適合中長(zhǎng)期。靈山島是比較有價(jià)值的區(qū)域之一。

提問(wèn)：廣叔你好，我發(fā)現(xiàn)廣州雖然放盤(pán)量很大，但是真正戶(hù)型好朝向好樓層好地段配套又好的房子真的是少，關(guān)鍵還很貴，即使同一個(gè)小區(qū)之內(nèi)，相同面積相同樓層，朝向好的房子甚至要比朝向差的單價(jià)高25%。您怎么看待這個(gè)現(xiàn)象？是不是更建議買(mǎi)真正稀缺的好房子而不是純粹為了追求杠桿買(mǎi)有硬傷的房子呢？

回答：你好。你所說(shuō)的：我發(fā)現(xiàn)廣州雖然放盤(pán)量很大，但是真正戶(hù)型好朝向好樓層好地段配套又好的房子真的是少，關(guān)鍵還很貴，即使同一個(gè)小區(qū)之內(nèi)，相同面積相同樓層，朝向好的房子甚至要比朝向差的單價(jià)高25%，大概率是對(duì)的，25%是沒(méi)有這個(gè)差距的，但10-15%肯定是有的 我覺(jué)得買(mǎi)房子第一就要追求流動(dòng)性，流動(dòng)性是一切投資標(biāo)的門(mén)檻，這個(gè)是必須的，而流動(dòng)性高的房子，大概率一定是好房子

提問(wèn)：你好廣叔，最近抽空去看了黃埔實(shí)地常春藤的房子，特價(jià)房頂樓134方350萬(wàn)左右，南沙靈山島復(fù)式房98方320萬(wàn)左右，望江房450萬(wàn)左右，感覺(jué)常春藤的特價(jià)房很吸引人，而且學(xué)位是開(kāi)元二中9年制，還有黃埔品秀星越你覺(jué)得我應(yīng)該怎么考慮呢？是首選常春藤海，品秀還是南沙靈山島的盤(pán)。

回答：你好，實(shí)地常春藤大面積其實(shí)是不建議買(mǎi)的，流動(dòng)性弱，而且還是頂樓。靈山島在南沙算是比較有價(jià)值的區(qū)域，可以考慮。

提問(wèn)：你好廣叔，目前手上有600萬(wàn)現(xiàn)金，廣州首套非首貸，可以買(mǎi)2套主要是用來(lái)純投資，比如600萬(wàn)做首付，去上珠城中海花城保利心語(yǔ)3房等標(biāo)桿盤(pán)，月供沒(méi)問(wèn)題，或者是上東方新世界，東逸花園三房，還有魚(yú)珠美林湖畔盈彩美居等3房買(mǎi)2套，不知道以上老王怎么建議呢？我是覺(jué)得同面積同資金下珠城的漲幅要超過(guò)魚(yú)珠兩倍以上才劃得來(lái)，是不是魚(yú)珠的收益率更好一些？

回答：你好，要是單純投資，這幾個(gè)區(qū)域都是可以的，不過(guò)要說(shuō)珠城的漲幅要超過(guò)魚(yú)珠的兩倍，這個(gè)難度實(shí)在不小，可以說(shuō)幾乎不可能，如果有兩張房票，結(jié)合貸票情況，全款買(mǎi)一套珠城，然后抵押出來(lái)差不多首付3成，之后再去買(mǎi)一套魚(yú)珠的，但這個(gè)也要看資金量大小，看看是首付幾成是走按揭路子，還是全款再抵押。

提問(wèn)：你好廣叔，我現(xiàn)在坐標(biāo)廣州，是剛需買(mǎi)房，首付只有80萬(wàn)左右，請(qǐng)問(wèn)我這個(gè)情況廣叔有推薦的片區(qū)嗎？買(mǎi)哪里才不會(huì)被當(dāng)韭菜呢？謝謝。

回答：你好，現(xiàn)在這種情況下可以去看一下黃埔和萬(wàn)博板塊，選籌參考：金碧世紀(jì)，雅居樂(lè)花園，中?？党牵S埔雅苑，萬(wàn)科城市花園，金色悅府等。

提問(wèn)：你好廣叔，請(qǐng)問(wèn)天河公園的翠湖山莊怎么樣？我看價(jià)格好像很低，又屬于天河公園板塊，學(xué)位也是中上，相對(duì)東方新世界性?xún)r(jià)比，你覺(jué)得怎么樣？

回答：你好。這種港式設(shè)計(jì)產(chǎn)品，3梯八戶(hù)，園林雖然茂密尚可，物業(yè)卻很一般般，服務(wù)也一般 ，最大的問(wèn)題在于華快的高速路影響，噪音污染很?chē)?yán)重。有人說(shuō)這個(gè)盤(pán)風(fēng)水不好，被華南快速+黃埔大道的剪刀插所致。

提問(wèn)：你好廣叔，我在廣州科學(xué)城上班，老婆和倆個(gè)孩子在深圳，老大讀初一，老二讀小四，名下碧水龍庭一套房無(wú)貸款，老婆在惠州一套房出租，想將惠州房賣(mài)掉，在深圳或廣州購(gòu)一套500萬(wàn)左右學(xué)位房居住。手頭120萬(wàn)，限售股票80萬(wàn)，家庭年收入50萬(wàn)，請(qǐng)問(wèn)怎樣選擇。謝謝。

回答：你好，從土地供應(yīng)、人口結(jié)構(gòu)、落戶(hù)政策、人口遷移數(shù)量的角度看深圳優(yōu)于北上廣，這也是深圳這一輪率先走出獨(dú)立行情的原因。 建議倉(cāng)位集中在深圳，未來(lái)發(fā)展深圳優(yōu)于廣州。 總價(jià)500，關(guān)注南山、寶安2002年以后的學(xué)位品質(zhì)兩房。

提問(wèn)：你好廣叔，我在深圳石廈有一套房子，明年小孩子上學(xué)想換到百花實(shí)驗(yàn)片區(qū)，但是百花的學(xué)位房從去年8月開(kāi)始漲，到現(xiàn)在已經(jīng)漲了30-40%左右，請(qǐng)問(wèn)現(xiàn)在換房是好時(shí)候嗎，還是再等半年看看？或者你覺(jué)得如何操作比較好呢？

回答：你好，從教育質(zhì)量來(lái)說(shuō)，肯定是百花非常好的，但從投資角度來(lái)說(shuō)，百花片區(qū)盛名之下其實(shí)難負(fù)，漲幅并不像大家想象的那么大。 2013年百花均價(jià)5萬(wàn)，現(xiàn)在13萬(wàn)左右，跑輸了很多學(xué)位房的后起之秀。 一是名校擴(kuò)容群雄逐鹿之后，百花的價(jià)值被稀釋了。 二是百花真的太老了，不是剛需真買(mǎi)不下手，最近有個(gè)百花筍盤(pán)我們推盤(pán)難度很大。 如果真是看重百花的教育就買(mǎi)，花點(diǎn)時(shí)間淘筍，不用著急入手，如果同樣看重升值建議再多看看。 可以等一等華潤(rùn)城，考慮學(xué)區(qū)和投資，還有教育和升值能兼顧得更好選擇。

提問(wèn)：廣叔你好，請(qǐng)問(wèn)目前子彈65，目前未婚，深圳沙井東莞黃江兩地工作，深圳社保滿(mǎn)4年，月收入2W，想考慮投資東莞，后續(xù)子彈夠了，在資金夠的情況下深圳繼續(xù)買(mǎi)一套帶學(xué)位的?；蛘哔Y金不夠就3-5年賣(mài)掉。是否建議合適？另外塘廈目前樓盤(pán)地勢(shì)不好，臨深幾個(gè)樓盤(pán)都是高壓線，墓園圍繞。直線距離都能看見(jiàn)。偏遠(yuǎn)樓盤(pán)，又離深圳太遠(yuǎn)，長(zhǎng)安房?jī)r(jià)已經(jīng)很高，個(gè)人看好黃江，2021年開(kāi)通地鐵找地鐵附近的上車(chē)，求參考！

回答：你好，你的思路大體還是正確的。子彈65，當(dāng)前無(wú)法上車(chē)深圳，可以先投資東莞，用資產(chǎn)追資產(chǎn)，實(shí)現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)對(duì)沖，后期也可以進(jìn)行置換。黃江位于東莞南部，地處塘廈、松山湖之間。深圳“北拓”已成為深圳發(fā)展的必然趨勢(shì)，龍華的大熱就是最好的證明。

再向北，由與深圳地緣性最強(qiáng)的鳳崗、塘廈、黃江組成的“深圳北臨深一線”占據(jù)最有利地位。黃江區(qū)位優(yōu)勢(shì)突出，處于深圳中部發(fā)展軸延長(zhǎng)線上，依托這個(gè)優(yōu)勢(shì)黃江將成會(huì)為莞深科技創(chuàng)新走廊橋頭堡。在一線臨深中是比較有價(jià)值的區(qū)域。黃江對(duì)接好深圳，有可能實(shí)現(xiàn)彎道超車(chē)，從東莞的中等生迅速變成優(yōu)等生。黃江鎮(zhèn)二手房熱點(diǎn)比較高，主要是因?yàn)辄S江相對(duì)中樞的地理位置以及性?xún)r(jià)比較高，其距深圳較近 但價(jià)格與鄰近的塘廈相比差價(jià)達(dá)到5000元/平，這里也成為了很多深圳客購(gòu)買(mǎi)二手房的首選之地。子彈65可以選擇黃江上車(chē)，提前淘地鐵盤(pán)，等待未來(lái)利好兌現(xiàn)，持有幾年后再置換深圳。

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