2020年，被認為是物業(yè)行業(yè)“特殊”的一年。

一方面，在前一年超過12家物業(yè)企業(yè)通過IPO、重組或借殼登陸資本市場后，頭部開發(fā)商開始在2020年分拆物業(yè)上市。尤其是11月8日，華潤萬象生活通過港交所上市聆訊；19日，融創(chuàng)服務(wù)正式掛牌上市；22日，遠洋服務(wù)通過港交所上市聆訊；23日，恒大物業(yè)開始招股，并計劃于12月2日正式掛牌。此后，越秀地產(chǎn)也發(fā)布公告，打算分拆物業(yè)上市。而恒大物業(yè)的上市，也意味著市場再添一只千億物業(yè)股。

另一方面，新冠疫情改變了社會各界對物業(yè)行業(yè)的認知，城市更新、老舊小區(qū)改造等政策也被認為帶來新的機遇。有機構(gòu)發(fā)布預(yù)測表示，2020年，物業(yè)行業(yè)的總體營收規(guī)模將首度突破萬億。

股價和估值暴漲背后，物業(yè)行業(yè)的發(fā)展到底情況如何？數(shù)據(jù)顯示，物業(yè)行業(yè)仍處在規(guī)模高速擴張階段，但傳統(tǒng)的物業(yè)服務(wù)利潤空間有限，隨著物業(yè)企業(yè)不斷在新的領(lǐng)域拓展利潤邊界，行業(yè)被認為將會進入“黃金時代”。

政策利好刺激想象空間

物業(yè)行業(yè)的規(guī)模增長是一大因素。

根據(jù)中國物業(yè)管理協(xié)會9月發(fā)布的《2020中國物業(yè)管理行業(yè)發(fā)展指數(shù)報告》顯示，2020年物業(yè)管理行業(yè)總體營業(yè)收入預(yù)測值是11800億元，管理面積將達到330.4億平方米?！笆奈濉逼谀?，物業(yè)管理行業(yè)管理規(guī)模將達到430億平方米，營業(yè)收入將超過2萬億元，從業(yè)人員將達到1000萬人以上，下游的一些產(chǎn)業(yè)也將拉動100萬人就業(yè)。

不過，規(guī)模增長并不能完全解釋資本為何突然青睞物業(yè)行業(yè)。一直以來，勞動力密集、利潤空間低，就被認為是物業(yè)行業(yè)的“行業(yè)標簽”。

易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的《2020物業(yè)服務(wù)企業(yè)綜合實力測評報告》顯示，500強企業(yè)營業(yè)收入3407.48億元，同比增長20.33%，業(yè)績維持持續(xù)增長態(tài)勢。

與管理面積和收入規(guī)模的大幅上漲不同的是，2019年，500強企業(yè)毛利和凈利潤分別為511.64億元和299.88億元，毛利率微降0.13個百分點至15.02%，凈利潤率為8.80%，較上年，也僅僅只增加0.81個百分點。

不過，由于2020年以來的新冠疫情、老舊小區(qū)改造等，被認為推動了物業(yè)行業(yè)的社會認知改變，拓寬物業(yè)服務(wù)領(lǐng)域，創(chuàng)新物業(yè)商業(yè)模式，因此，2020年也被認為是物業(yè)行業(yè)“特殊的一年”。

一些觀點看來，在整體利潤空間不足的背景下，物業(yè)行業(yè)之所以能在今年成為資本寵兒，主要在于隨著城市發(fā)展進入“存量更新”時代，基礎(chǔ)物業(yè)管理收入以外的多種經(jīng)營服務(wù)收入，所帶來的巨大想象空間。

有物業(yè)企業(yè)人士告訴21世紀經(jīng)濟報道記者，疫情以后，物業(yè)行業(yè)的生活性服務(wù)屬性開始得到社會廣泛認可，但作為生產(chǎn)性服務(wù)屬性，還未得到廣泛認識，價值被低估。

在所有的物業(yè)類型中，住宅物業(yè)以四成的面積創(chuàng)造超過五成的收入。而老舊小區(qū)改造等城市更新政策的推出，也讓低利潤的住宅物業(yè)，看到了獲得更高利潤的希望。

一方面，老舊小區(qū)改造可以為物業(yè)行業(yè)提供新的增量空間。以北京為例，北京建設(shè)于1999年以前的老舊小區(qū)約有2.3億平方米。其中大部分沒有專業(yè)化的物業(yè)管理，不僅基礎(chǔ)設(shè)施落后、小區(qū)環(huán)境較差，更缺乏物業(yè)服務(wù)。北京市住建委主任王飛就曾表示，老舊小區(qū)綜合整治工程的目標之一，便是帶動物業(yè)管理長效機制的建立。

而另一方面，在老舊小區(qū)改造的“提升類”改造中，提出要針對公共服務(wù)和公共環(huán)境，改造包括增設(shè)社區(qū)養(yǎng)老、托幼、醫(yī)療、家政、體育設(shè)施、智能信包(快件)箱等便民設(shè)施等。這些，都被認為是物業(yè)公司未來的盈利空間所在。

其中，又以新基建、5G等相關(guān)的智慧物業(yè)運營，最為值得關(guān)注。有北京龍頭物業(yè)企業(yè)的相關(guān)部門負責(zé)人向21世紀經(jīng)濟報道預(yù)估，未來五年間，僅是智慧社區(qū)改造、新基建的規(guī)模，北京的市場規(guī)模就會有200億元左右。

而在2020年的城博會上，21世紀經(jīng)濟報道記者也了解到，在老舊小區(qū)的智慧化改造過程中，物業(yè)公司聯(lián)合第三方平臺，為居民提供物流服務(wù)、保修服務(wù)等物聯(lián)網(wǎng)服務(wù)十分普遍。通過物業(yè)提供的便攜式醫(yī)療設(shè)備，打通小區(qū)居民健康數(shù)據(jù)與社區(qū)醫(yī)院、家庭醫(yī)生的智慧社區(qū)醫(yī)療案例也開始出現(xiàn)。

一個直觀反映了這一趨勢的現(xiàn)象是，萬科近期將物業(yè)公司改名為“萬物云”，定位為空間科技服務(wù)。另外，金科、龍湖等知名房企分拆的物業(yè)板塊，也都在名稱中直接加入了“智慧”元素。新城悅服務(wù)也在2019年就收購了智能家居企業(yè)數(shù)淵信息。

兩倍毛利率

在理解了這一趨勢及其背后的邏輯之后，一個各界關(guān)注的問題是，讓無數(shù)資本和地產(chǎn)公司趨之若鶩的“多種經(jīng)營服務(wù)”，到底能對行業(yè)產(chǎn)生多大的影響？

前文已經(jīng)提到，2019年，在整體收入提升了20%個百分點的同時，物業(yè)行業(yè)500強企業(yè)的整體毛利率和純利潤率為15.02%和8.8%，分別下降了0.13個百分點，和微增了0.81個百分點。

有物業(yè)企業(yè)人士告訴21世紀經(jīng)濟報道記者，目前來看，一方面，物業(yè)管理成本和人員成本不斷上漲，對于本就是勞動力密集行業(yè)的物業(yè)行業(yè)影響較大。另一方面，物業(yè)服務(wù)費目前的調(diào)價機制建設(shè)不夠完善，一些地方政府的指導(dǎo)價格長期不變，物業(yè)費用難以上漲，這也使得基礎(chǔ)物業(yè)收入，利潤增長相對乏力。

分開來看，以物業(yè)管理費用為核心的基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)收入達2660.53億元，同比增長17.86%，占總營業(yè)收入的78.08%。提供更多增值服務(wù)的多種經(jīng)營服務(wù)收入746.94億元，同比增長30.03%，占總營業(yè)收入的21.92%。

而從利潤來看，500強物業(yè)企業(yè)的基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)凈利潤191.73億元，占總凈利潤的64%，而多種服務(wù)經(jīng)營利潤總值108.16億元，占總凈利潤的36%。

物業(yè)的多種經(jīng)營服務(wù)，以22%的收入，創(chuàng)造了36%的利潤，顯然基于社區(qū)增值服務(wù)的多種經(jīng)營服務(wù)，是提高行業(yè)利潤率的。

而如果聚焦個別房企，這種差異更加明顯。

易居研究院根據(jù)上市物業(yè)企業(yè)的年報整理，大部分上市物業(yè)企業(yè)的物業(yè)管理服務(wù)毛利率，在11%到30%左右，而增值服務(wù)的毛利率，則普遍達到了30%至60%的區(qū)間，相當(dāng)一部分企業(yè)的增值服務(wù)毛利率達到了物業(yè)管理服務(wù)的兩倍左右。2019年，碧桂園服務(wù)的物業(yè)管理服務(wù)，毛利率約為30.2%，而增值服務(wù)的毛利率則達到了50.5%。保利物業(yè)的這兩組數(shù)字則分別為14.2%和31.4%。鑫苑服務(wù)的差別更是達到了21.6%和60.9%。

上述易居研究院報告也指出，物業(yè)管理行業(yè)擁有得天獨厚的人口資源優(yōu)勢和業(yè)主交互能力，能夠迅速感知居民和業(yè)主多元化的服務(wù)需求，因此得以構(gòu)建更多元的社區(qū)消費場景。目前，比較成熟的社區(qū)增值服務(wù)包括空間資源服務(wù)、美居裝修服務(wù)、資產(chǎn)租賃服務(wù)和社區(qū)生活服務(wù)。

而從具體的收入構(gòu)成來看，也有一批社區(qū)服務(wù)業(yè)務(wù)開始成熟。在2019年，500強物業(yè)企業(yè)的社區(qū)電商服務(wù)、社區(qū)房屋經(jīng)紀、社區(qū)家政服務(wù)和社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)的收入分別達到了約63億、62億、25億和6.5億元，占總社區(qū)服務(wù)收入的19.9%、19.6%、8.0%和2.1%。

對此，全國智能建筑及居住區(qū)數(shù)字化標準化技術(shù)委員會

（作者：宋興國 ）

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