??作為專注于城市更新領(lǐng)域的標(biāo)桿型智慧新城開發(fā)運(yùn)營商，綠景中國(00095.HK)走出了一條穩(wěn)健的發(fā)展之路。

??近日，綠景中國發(fā)布2019年業(yè)績，截至2019年12月31日止年度，公司實(shí)現(xiàn)收入69.02億元人民幣(下同)，同比增長52.85%；毛利44.3億元，同比增長64.93%，毛利率維持在相對較高水平的64.2%；歸屬股東凈利潤17.5億元，同比增長41.44%。

??對比同行2019年以來的毛利率及凈利率，綠景中國位于港股上市內(nèi)地房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的TOP2。值得一提的是，公司過往毛利率水平基本都可以維持在50%以上。2015-2019年，綠景中國的毛利率持續(xù)走高，分別為52.5%、50%、65.3%、59.5%和64.2%。

??長江商報(bào)記者注意到，綠景中國能夠達(dá)到如此高的毛利率，很大的原因就在于公司獨(dú)特的經(jīng)營模式、拿地模式和土地資源。據(jù)統(tǒng)計(jì)，綠景中國超過90%土地都通過介入城市更新獲取，很少通過招拍掛公開市場拿地，城市更新是綠景中國的最大優(yōu)勢和主戰(zhàn)場。

??截至2019年底，綠景中國包括待注入的控股股東土地儲備近1500萬平方米，可售貨值超過4000億元。根據(jù)建筑面積計(jì)算80%集中于深圳、珠海、東莞等大灣區(qū)核心城市；根據(jù)貨值計(jì)算，90%位于大灣區(qū)，可確保穩(wěn)健擴(kuò)張及持續(xù)發(fā)展需要。

??四年間毛利率均超50%

??日前，綠景中國舉行2019年度線上業(yè)績發(fā)布會，公司去年的經(jīng)營業(yè)績持續(xù)增長，包括在房地產(chǎn)開發(fā)與銷售、商業(yè)物業(yè)投資與經(jīng)營及綜合服務(wù)三大業(yè)務(wù)收入，均實(shí)現(xiàn)了明顯的同比上升。

??業(yè)績數(shù)據(jù)顯示，2019年，綠景中國總營業(yè)額69.02億元，同比增長52.85%；毛利44.3億元，同比增長64.93%；凈利17.5億元，同比增長41.4 4%，持續(xù)維持高位。期內(nèi)，公司開發(fā)主要布局在深圳、珠海和香港等大灣區(qū)核心城市的房地產(chǎn)項(xiàng)目，房地產(chǎn)開發(fā)與銷售所產(chǎn)生的收益約為59.62億元，同比上升約62.7%。

??此外，值得一提的是，得益于“房地產(chǎn)開發(fā)+商業(yè)”雙輪驅(qū)動的優(yōu)勢，綠景中國旗下“NEO”和“佐阾”兩大商業(yè)品牌持續(xù)為公司提供穩(wěn)定現(xiàn)金流。2019年，來自商業(yè)物業(yè)投資與經(jīng)營的收益同比增長約13.9%。而包含物業(yè)管理服務(wù)、酒店運(yùn)營及其他的綜合性服務(wù)亦表現(xiàn)良好，收益同比增長約4.3%。

??再來對比一下，房地產(chǎn)同行2019年以來的毛利率及凈利率，綠景中國位于港股上市內(nèi)地房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中的TOP2。而回溯公司歷史數(shù)據(jù)，自2016年以來，綠景均保持在50%以上的高毛利率水平，盈利能力凸顯。

??毛利的爆發(fā)性增長也為綠景中國帶來了穩(wěn)定的現(xiàn)金流，作為地產(chǎn)企業(yè)的“生命線”，截至2019年，綠景中國現(xiàn)金余額達(dá)83.47億元，較2018年底增加了7.57億元。

??長江商報(bào)記者注意到，綠景中國能夠達(dá)到如此高的毛利率，很大的原因就在于公司獨(dú)特的經(jīng)營模式、拿地模式和土地資源。據(jù)統(tǒng)計(jì)，綠景中國超過90%土地都通過介入城市更新獲取，很少通過招拍掛公開市場拿地，成本通常比招拍掛價(jià)格低20%-30%，因此公司一直保持較高的盈利能力。

??截至2019年末，綠景中國擁有土地儲備約450萬平方米，其中60%以上位于大灣區(qū)，控股股東所擁有的土儲資源規(guī)模超過1000萬平方米。包括深圳、珠海、東莞樟木頭項(xiàng)目，綠景中國預(yù)計(jì)未來8-10年每年推出10億-15億元可售貨值。

??2022年白石洲項(xiàng)目可開始預(yù)售

??過去幾年，綠景中國積極探索與大型舊改專案開發(fā)經(jīng)營新模式，努力建設(shè)智慧城區(qū)，推動產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新升級，強(qiáng)化核心競爭力，形成新的業(yè)務(wù)增長點(diǎn)，不斷推進(jìn)“地產(chǎn)+科技”的特色路線。

??2018年以來，綠景中國先后與華為、聯(lián)通等垂直行業(yè)龍頭企業(yè)簽訂戰(zhàn)略合作協(xié)議，將“地產(chǎn)+科技”模式落實(shí)到城市更新項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)及執(zhí)行層面，以白石洲項(xiàng)目、東橋項(xiàng)目作為樣板，打造智慧城區(qū)標(biāo)桿項(xiàng)目。

??在深圳的舊改市場，綠景中國扮演著重要角色。據(jù)了解，深圳白石洲城市更新項(xiàng)目被稱為“深圳舊改航母”，開發(fā)規(guī)模達(dá)358萬平方米，綠景中國將分三期開發(fā)，周期為8-10年。券商測算，該舊改項(xiàng)目貨值高達(dá)2200億元。

??2019年10月28日，綠景中國以1萬美元的對價(jià)獲得控股股東對深圳白石洲城市更新項(xiàng)目的25%股權(quán)，項(xiàng)目剩余股權(quán)的注入計(jì)劃出臺在即，“舊改航母”的逐步注入，將為公司帶來價(jià)值的重估。

??對于備受關(guān)注的白石洲舊改項(xiàng)目，綠景中國在2019年全年業(yè)績發(fā)布會上表示，綠景將爭取今年下半年可以一期啟動開工，按照24個(gè)月工期來預(yù)計(jì)，2022年可以開始一期預(yù)售。目前白石洲已經(jīng)是一個(gè)非常成熟的舊改項(xiàng)目，專項(xiàng)規(guī)劃、項(xiàng)目查賬、村民的拆賠比也已經(jīng)完成公示，接下來分期完成百分百簽約，然后就可以進(jìn)入開發(fā)階段。

??同時(shí)，在發(fā)布會上，綠景中國董事局主席黃敬舒表示，當(dāng)前公司已經(jīng)進(jìn)入新的發(fā)展階段，2020年將持續(xù)堅(jiān)持全面戰(zhàn)略升級，以“聚力灣區(qū)大舊改，打造智慧新城區(qū)”戰(zhàn)略為引領(lǐng)，持續(xù)提升綜合運(yùn)營能力與品牌影響力，充分利用城市更新領(lǐng)域的豐富經(jīng)驗(yàn)，結(jié)合智慧城市標(biāo)桿項(xiàng)目打造，為城市建設(shè)注入新的活力。

??長江商報(bào)記者注意到，隨著近年來政策紅利的進(jìn)一步釋放以及資金的大量投入，智慧城市產(chǎn)業(yè)也迎來了新的發(fā)展高潮。數(shù)據(jù)顯示，2017年我國智慧城市IT投資規(guī)模達(dá)到3752億元，預(yù)計(jì)2021年IT投資規(guī)模將達(dá)到12341億元。2018年我國智慧城市市場規(guī)模將達(dá)7.9萬億元，預(yù)計(jì)到2022年市場規(guī)模將達(dá)25萬億元。

??值得一提的是，2019年8月，《關(guān)于支持深圳建設(shè)中國特色社會主義先行示范區(qū)的意見》發(fā)布，根據(jù)《意見》，深圳未來將分三步躋身“全球標(biāo)桿城市”。

??有業(yè)內(nèi)人士表示，這對于起家、戰(zhàn)略定位均為深圳的綠景中國而言，無疑遇上了新的歷史機(jī)遇，綠景中國城市更新項(xiàng)目主要就分布在粵港澳大灣區(qū)，歷史項(xiàng)目合計(jì)完成20余個(gè)，其中位于深圳的項(xiàng)目占90%。隨著項(xiàng)目的推進(jìn)，預(yù)計(jì)綠景中國的業(yè)績、股價(jià)、品牌溢價(jià)都會有大幅的提升。

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