非典型房企半年報(bào)觀察 | 舊改零進(jìn)賬時(shí)代中國(guó)主動(dòng)降速后的新困局

來(lái)源：智能家居時(shí)間：2020-08-27 19:03

年初主動(dòng)下調(diào)業(yè)績(jī)目標(biāo)的時(shí)代中國(guó)控股有限公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“時(shí)代中國(guó)”），近期交上了“主動(dòng)降速”后的第一份“期中考成績(jī)單”。業(yè)績(jī)報(bào)顯示，盡管該公司在2020年上半年的凈利及核心凈利等指標(biāo)均較去年同期實(shí)現(xiàn)了一定增長(zhǎng)，但營(yíng)收及凈利的雙下滑，也成為擺在這家閩系房企面前不爭(zhēng)的事實(shí)。同時(shí)，因疫情沖擊導(dǎo)致城市更新項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)節(jié)點(diǎn)延后，此前為時(shí)代中國(guó)帶來(lái)不菲收入的城市更新業(yè)務(wù)，在2020年上半年的創(chuàng)收表現(xiàn)“遜色”，期內(nèi)收入更是“零進(jìn)賬”。在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，該公司能否通過(guò)下半年轉(zhuǎn)化的城市更新項(xiàng)目翻盤(pán)，目前給出答案還為時(shí)尚早。

主動(dòng)降速后

營(yíng)收凈利雙下滑

在2019年業(yè)績(jī)會(huì)上，時(shí)代中國(guó)管理層曾公開(kāi)表態(tài)稱(chēng)，將2020年銷(xiāo)售目標(biāo)設(shè)定為823億元，僅比2019年的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)5.03%，遠(yuǎn)低于去年29.3%的增速。在業(yè)內(nèi)看來(lái)，時(shí)代中國(guó)此番降速意在“求穩(wěn)”，但是從2020年中期業(yè)績(jī)報(bào)來(lái)看，這一愿景似乎并沒(méi)有得到充分實(shí)現(xiàn)。

中報(bào)數(shù)據(jù)顯示，2020年上半年，時(shí)代中國(guó)實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售額325.66億元，同比增長(zhǎng)4.3%。按823億元的年度銷(xiāo)售目標(biāo)進(jìn)行測(cè)算，該公司上半年累計(jì)實(shí)現(xiàn)的合同銷(xiāo)售金額，僅為年度銷(xiāo)售目標(biāo)的39.57%，未達(dá)標(biāo)行業(yè)慣用的上、下半年業(yè)績(jī)“四六開(kāi)”。期內(nèi)，實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)18.11億元，同比增長(zhǎng)6.5%；凈利潤(rùn)率為12.1%，同比上升1.4個(gè)百分點(diǎn)；核心凈利潤(rùn)18.30億元，同比增長(zhǎng)1.3%；核心凈利潤(rùn)率12.3%，同比上升1個(gè)百分點(diǎn)。

盡管凈利及核心凈利等相關(guān)指標(biāo)均現(xiàn)一定增長(zhǎng)，但營(yíng)業(yè)額和毛利率的下滑幅度則更明顯。據(jù)中報(bào)數(shù)據(jù)，2020年上半年，時(shí)代中國(guó)毛利為40.22億元，同比減少22.5%；毛利率由去年同期的32.5%下降至26.9%；期內(nèi)營(yíng)業(yè)額149.25億元，同比降6.4%。

就毛利率下降，時(shí)代中國(guó)董事會(huì)主席、行政總裁兼執(zhí)行董事岑釗雄在2020年中期業(yè)績(jī)說(shuō)明會(huì)上坦言，上半年時(shí)代中國(guó)沒(méi)有實(shí)現(xiàn)城市更新項(xiàng)目的轉(zhuǎn)化，未獲相應(yīng)收入，未產(chǎn)生毛利；同時(shí)，公司上半年銷(xiāo)售結(jié)轉(zhuǎn)項(xiàng)目大多位于毛利率較低區(qū)域，毛利率較高產(chǎn)品收入確認(rèn)比例也較上年同期有所下降。另外，受疫情影響，個(gè)別項(xiàng)目給出折扣，銷(xiāo)售結(jié)轉(zhuǎn)對(duì)于毛利率下降有影響。

據(jù)中報(bào)披露，截至2020年6月末，時(shí)代中國(guó)城市更新項(xiàng)目總數(shù)超過(guò)150個(gè)，但上半年并未實(shí)現(xiàn)城市更新項(xiàng)目的結(jié)轉(zhuǎn)入賬。

“對(duì)比2019年年報(bào)，2020年上半年，時(shí)代中國(guó)增加了30個(gè)城市更新項(xiàng)目，數(shù)量不可謂不多。城市更新業(yè)務(wù)運(yùn)營(yíng)周期較長(zhǎng)，受疫情等短期不可控因素沖擊，上半年該業(yè)務(wù)未結(jié)轉(zhuǎn)收入也屬正常，因而不可就此解讀為其城市更新業(yè)務(wù)的收縮?！蓖哐芯吭悍治鰩煻惾缡欠治觥?/p>

重倉(cāng)大灣區(qū)與舊改

上半年拿地不及預(yù)期

充沛的大灣區(qū)土地儲(chǔ)備，一直被外界視作時(shí)代中國(guó)得以快速發(fā)展的重要籌碼。中報(bào)數(shù)據(jù)顯示，截至2020年6月30日，時(shí)代中國(guó)土地儲(chǔ)備覆蓋國(guó)內(nèi)16個(gè)城市，總土地儲(chǔ)備約為2180萬(wàn)平方米，主要布局在國(guó)內(nèi)一二線城市及大灣區(qū)，位于大灣區(qū)的土儲(chǔ)占比近90%（含清遠(yuǎn)地區(qū)）。

綜合看時(shí)代中國(guó)的城市布局，大灣區(qū)尤其是廣東省仍然是“大本營(yíng)”。

從獲地途徑來(lái)看，時(shí)代中國(guó)近年來(lái)從多個(gè)渠道積極拓展土地儲(chǔ)備，包括參與公開(kāi)拍賣(mài)、城市更新項(xiàng)目、一級(jí)開(kāi)發(fā)、合作及收購(gòu)。在2020年上半年，該企業(yè)的拿地策略依然遵循上述原則。據(jù)中報(bào)披露，2020年上半年，時(shí)代中國(guó)相繼在佛山、長(zhǎng)沙和東莞購(gòu)入7幅地塊，拿地金額為42.64億元。

但從拿地金額看，時(shí)代中國(guó)上半年拿地情況似乎不及預(yù)期。在年初舉行的2019年度業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上，公司管理層曾表示，2020年全年將拿出250億-300億元購(gòu)置土地。而從上半年土地投資情況來(lái)看，拿地情況不到全年拿地計(jì)劃額度的20%，比去年同期更是減少了77.3%。

2020年7月以來(lái)，時(shí)代中國(guó)有意加速拿地。7月僅一個(gè)月，接連拍下廣州南沙黃閣大塘村地塊、廣州黃埔科學(xué)城兩宗地塊，以及佛山千燈湖地塊，總計(jì)166.34億元。

大本營(yíng)舊改規(guī)?？捎^以及舊改獲地相對(duì)成本較低，被解讀為近年來(lái)包括時(shí)代中國(guó)在內(nèi)，諸多房企“鐘情”舊改的主要原因。

丁垚向北京商報(bào)記者表示，未來(lái)幾年，廣東省舊改仍將保持較大規(guī)模，尤其是珠三角地區(qū)占比極高。城市更新業(yè)務(wù)是時(shí)代中國(guó)獲得成本低、利潤(rùn)高、地段好、規(guī)模大等優(yōu)質(zhì)地塊的途徑，同時(shí)也起到測(cè)試市場(chǎng)、降低風(fēng)險(xiǎn)的目的。

“未來(lái)在拿地預(yù)算的整個(gè)策略是沒(méi)有改變的，依舊會(huì)優(yōu)先選擇城市更新項(xiàng)目，在已布局區(qū)域?qū)ふ覚C(jī)會(huì)，聚焦大灣區(qū)城市更新項(xiàng)目。” 岑釗雄如是說(shuō)道。

凈負(fù)債率四年連漲

城市更新領(lǐng)域競(jìng)爭(zhēng)加劇

行業(yè)下行以及疫情沖擊之下，業(yè)內(nèi)對(duì)于房企的最大風(fēng)險(xiǎn)認(rèn)知是資金鏈風(fēng)險(xiǎn)。在知名地產(chǎn)分析師嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，房企更需要平衡好發(fā)展和穩(wěn)健，流動(dòng)性管理尤為重要。

伴隨著企業(yè)規(guī)模量級(jí)的提升，時(shí)代中國(guó)近年來(lái)的債務(wù)壓力已有所加大。

北京商報(bào)記者了解到，在2019年底，時(shí)代中國(guó)總負(fù)債首次破千億元，同比增長(zhǎng)近三成至1253.94億元。截至今年6月末，該公司一年內(nèi)到期借款為241.46億元，去年同期為185.97億元，同比增29.84%。從負(fù)債率角度來(lái)看，凈負(fù)債率已自2016年底以來(lái)連續(xù)四年攀升，2016-2019年近四年凈負(fù)債率分別為55.1%、58%、63%以及67.2%。

拉長(zhǎng)時(shí)間線看，時(shí)代中國(guó)近三年投資現(xiàn)金流與經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流狀況也有待“鞏固”。2017-2019年，時(shí)代中國(guó)的投資現(xiàn)金流分別為-84.96億元、-70.79億元、-142.42億元；在經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流方面，三年經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金分別為-65.85億元、-5.23億元以及7.98億元。

對(duì)于償債壓力，時(shí)代中國(guó)方面表示，“基于現(xiàn)金角度，我們不存在短期債務(wù)償還壓力，且還沒(méi)有考慮未來(lái)一年正常的銷(xiāo)售和回款”。時(shí)代中國(guó)首席財(cái)務(wù)官牛霽旻還在中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上透露，截至今年6月末，時(shí)代中國(guó)針對(duì)所有一年內(nèi)到期短債，包括公開(kāi)市場(chǎng)全部債務(wù)，都已足額拿到政府相關(guān)部門(mén)的發(fā)債批文。只要根據(jù)未來(lái)一年內(nèi)到期債務(wù)時(shí)間節(jié)點(diǎn)，做一個(gè)提前量，重新發(fā)行置換就可以解決企業(yè)的“債務(wù)之憂”。

盡管城市更新項(xiàng)目在2020年上半年并未給時(shí)代中國(guó)帶來(lái)結(jié)轉(zhuǎn)入賬，但從相關(guān)土地投資以及項(xiàng)目?jī)?chǔ)備等角度不難看出，城市更新業(yè)務(wù)已成時(shí)代中國(guó)近年來(lái)重點(diǎn)發(fā)力的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)點(diǎn)。

丁圭認(rèn)為舊改也存在弊端。增加了資源積累、內(nèi)部管理和協(xié)同成本，運(yùn)營(yíng)效率降低，項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)周期5-8年很常見(jiàn)；其次，很難保證拿地和產(chǎn)出的平穩(wěn)性。

“下半年，我們也會(huì)按照全年度資金的安排，去做投資的安排?！贬撔壅J(rèn)為，隨著政策進(jìn)一步的放開(kāi)以及珠三角地方政府對(duì)于城市更新業(yè)務(wù)的支持，城市更新項(xiàng)目落地的進(jìn)展可以更快一些，這將為時(shí)代中國(guó)帶來(lái)更多新增土儲(chǔ)和更高的毛利率。

“目前而言，時(shí)代中國(guó)在廣東外拓展尚顯不足。未來(lái)，拓展長(zhǎng)三角以及加大重點(diǎn)經(jīng)濟(jì)圈二三線城市投資或?qū)⒊蔀槠浔匾紤]。時(shí)代中國(guó)要達(dá)成千億銷(xiāo)售計(jì)劃，走出大本營(yíng)或是發(fā)展的必由之路?！倍」绫硎?。

就未來(lái)城市布局、土地投資以及經(jīng)營(yíng)策略等相關(guān)問(wèn)題，北京商報(bào)記者聯(lián)系時(shí)代中國(guó)方面，不過(guò)截至記者發(fā)稿，對(duì)方未予回復(fù)。

北京商報(bào)記者盧揚(yáng) 榮蕾

（責(zé)任編輯：李顯杰）