非典型房企半年報觀察 | 舊改零進賬時代中國主動降速后的新困局

來源：智能家居時間：2020-08-27 19:03

年初主動下調(diào)業(yè)績目標的時代中國控股有限公司（以下簡稱“時代中國”），近期交上了“主動降速”后的第一份“期中考成績單”。業(yè)績報顯示，盡管該公司在2020年上半年的凈利及核心凈利等指標均較去年同期實現(xiàn)了一定增長，但營收及凈利的雙下滑，也成為擺在這家閩系房企面前不爭的事實。同時，因疫情沖擊導致城市更新項目結(jié)轉(zhuǎn)節(jié)點延后，此前為時代中國帶來不菲收入的城市更新業(yè)務，在2020年上半年的創(chuàng)收表現(xiàn)“遜色”，期內(nèi)收入更是“零進賬”。在業(yè)內(nèi)人士看來，該公司能否通過下半年轉(zhuǎn)化的城市更新項目翻盤，目前給出答案還為時尚早。

主動降速后

營收凈利雙下滑

在2019年業(yè)績會上，時代中國管理層曾公開表態(tài)稱，將2020年銷售目標設定為823億元，僅比2019年的銷售業(yè)績增長5.03%，遠低于去年29.3%的增速。在業(yè)內(nèi)看來，時代中國此番降速意在“求穩(wěn)”，但是從2020年中期業(yè)績報來看，這一愿景似乎并沒有得到充分實現(xiàn)。

中報數(shù)據(jù)顯示，2020年上半年，時代中國實現(xiàn)合同銷售額325.66億元，同比增長4.3%。按823億元的年度銷售目標進行測算，該公司上半年累計實現(xiàn)的合同銷售金額，僅為年度銷售目標的39.57%，未達標行業(yè)慣用的上、下半年業(yè)績“四六開”。期內(nèi)，實現(xiàn)凈利潤18.11億元，同比增長6.5%；凈利潤率為12.1%，同比上升1.4個百分點；核心凈利潤18.30億元，同比增長1.3%；核心凈利潤率12.3%，同比上升1個百分點。

盡管凈利及核心凈利等相關(guān)指標均現(xiàn)一定增長，但營業(yè)額和毛利率的下滑幅度則更明顯。據(jù)中報數(shù)據(jù)，2020年上半年，時代中國毛利為40.22億元，同比減少22.5%；毛利率由去年同期的32.5%下降至26.9%；期內(nèi)營業(yè)額149.25億元，同比降6.4%。

就毛利率下降，時代中國董事會主席、行政總裁兼執(zhí)行董事岑釗雄在2020年中期業(yè)績說明會上坦言，上半年時代中國沒有實現(xiàn)城市更新項目的轉(zhuǎn)化，未獲相應收入，未產(chǎn)生毛利；同時，公司上半年銷售結(jié)轉(zhuǎn)項目大多位于毛利率較低區(qū)域，毛利率較高產(chǎn)品收入確認比例也較上年同期有所下降。另外，受疫情影響，個別項目給出折扣，銷售結(jié)轉(zhuǎn)對于毛利率下降有影響。

據(jù)中報披露，截至2020年6月末，時代中國城市更新項目總數(shù)超過150個，但上半年并未實現(xiàn)城市更新項目的結(jié)轉(zhuǎn)入賬。

“對比2019年年報，2020年上半年，時代中國增加了30個城市更新項目，數(shù)量不可謂不多。城市更新業(yè)務運營周期較長，受疫情等短期不可控因素沖擊，上半年該業(yè)務未結(jié)轉(zhuǎn)收入也屬正常，因而不可就此解讀為其城市更新業(yè)務的收縮?！蓖哐芯吭悍治鰩煻惾缡欠治觥?/p>

重倉大灣區(qū)與舊改

上半年拿地不及預期

充沛的大灣區(qū)土地儲備，一直被外界視作時代中國得以快速發(fā)展的重要籌碼。中報數(shù)據(jù)顯示，截至2020年6月30日，時代中國土地儲備覆蓋國內(nèi)16個城市，總土地儲備約為2180萬平方米，主要布局在國內(nèi)一二線城市及大灣區(qū)，位于大灣區(qū)的土儲占比近90%（含清遠地區(qū)）。

綜合看時代中國的城市布局，大灣區(qū)尤其是廣東省仍然是“大本營”。

從獲地途徑來看，時代中國近年來從多個渠道積極拓展土地儲備，包括參與公開拍賣、城市更新項目、一級開發(fā)、合作及收購。在2020年上半年，該企業(yè)的拿地策略依然遵循上述原則。據(jù)中報披露，2020年上半年，時代中國相繼在佛山、長沙和東莞購入7幅地塊，拿地金額為42.64億元。

但從拿地金額看，時代中國上半年拿地情況似乎不及預期。在年初舉行的2019年度業(yè)績發(fā)布會上，公司管理層曾表示，2020年全年將拿出250億-300億元購置土地。而從上半年土地投資情況來看，拿地情況不到全年拿地計劃額度的20%，比去年同期更是減少了77.3%。

2020年7月以來，時代中國有意加速拿地。7月僅一個月，接連拍下廣州南沙黃閣大塘村地塊、廣州黃埔科學城兩宗地塊，以及佛山千燈湖地塊，總計166.34億元。

大本營舊改規(guī)模可觀以及舊改獲地相對成本較低，被解讀為近年來包括時代中國在內(nèi)，諸多房企“鐘情”舊改的主要原因。

丁垚向北京商報記者表示，未來幾年，廣東省舊改仍將保持較大規(guī)模，尤其是珠三角地區(qū)占比極高。城市更新業(yè)務是時代中國獲得成本低、利潤高、地段好、規(guī)模大等優(yōu)質(zhì)地塊的途徑，同時也起到測試市場、降低風險的目的。

“未來在拿地預算的整個策略是沒有改變的，依舊會優(yōu)先選擇城市更新項目，在已布局區(qū)域?qū)ふ覚C會，聚焦大灣區(qū)城市更新項目?！?岑釗雄如是說道。

凈負債率四年連漲

城市更新領(lǐng)域競爭加劇

行業(yè)下行以及疫情沖擊之下，業(yè)內(nèi)對于房企的最大風險認知是資金鏈風險。在知名地產(chǎn)分析師嚴躍進看來，房企更需要平衡好發(fā)展和穩(wěn)健，流動性管理尤為重要。

伴隨著企業(yè)規(guī)模量級的提升，時代中國近年來的債務壓力已有所加大。

北京商報記者了解到，在2019年底，時代中國總負債首次破千億元，同比增長近三成至1253.94億元。截至今年6月末，該公司一年內(nèi)到期借款為241.46億元，去年同期為185.97億元，同比增29.84%。從負債率角度來看，凈負債率已自2016年底以來連續(xù)四年攀升，2016-2019年近四年凈負債率分別為55.1%、58%、63%以及67.2%。

拉長時間線看，時代中國近三年投資現(xiàn)金流與經(jīng)營現(xiàn)金流狀況也有待“鞏固”。2017-2019年，時代中國的投資現(xiàn)金流分別為-84.96億元、-70.79億元、-142.42億元；在經(jīng)營現(xiàn)金流方面，三年經(jīng)營現(xiàn)金分別為-65.85億元、-5.23億元以及7.98億元。

對于償債壓力，時代中國方面表示，“基于現(xiàn)金角度，我們不存在短期債務償還壓力，且還沒有考慮未來一年正常的銷售和回款”。時代中國首席財務官牛霽旻還在中期業(yè)績發(fā)布會上透露，截至今年6月末，時代中國針對所有一年內(nèi)到期短債，包括公開市場全部債務，都已足額拿到政府相關(guān)部門的發(fā)債批文。只要根據(jù)未來一年內(nèi)到期債務時間節(jié)點，做一個提前量，重新發(fā)行置換就可以解決企業(yè)的“債務之憂”。

盡管城市更新項目在2020年上半年并未給時代中國帶來結(jié)轉(zhuǎn)入賬，但從相關(guān)土地投資以及項目儲備等角度不難看出，城市更新業(yè)務已成時代中國近年來重點發(fā)力的業(yè)績增長點。

丁圭認為舊改也存在弊端。增加了資源積累、內(nèi)部管理和協(xié)同成本，運營效率降低，項目運營周期5-8年很常見；其次，很難保證拿地和產(chǎn)出的平穩(wěn)性。

“下半年，我們也會按照全年度資金的安排，去做投資的安排?！贬撔壅J為，隨著政策進一步的放開以及珠三角地方政府對于城市更新業(yè)務的支持，城市更新項目落地的進展可以更快一些，這將為時代中國帶來更多新增土儲和更高的毛利率。

“目前而言，時代中國在廣東外拓展尚顯不足。未來，拓展長三角以及加大重點經(jīng)濟圈二三線城市投資或?qū)⒊蔀槠浔匾紤]。時代中國要達成千億銷售計劃，走出大本營或是發(fā)展的必由之路?！倍」绫硎?。

就未來城市布局、土地投資以及經(jīng)營策略等相關(guān)問題，北京商報記者聯(lián)系時代中國方面，不過截至記者發(fā)稿，對方未予回復。

北京商報記者盧揚榮蕾

（責任編輯：李顯杰）