去年8月，住建部、央行等部門聯(lián)合推出針對重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理的新規(guī)定。監(jiān)管部門通過設(shè)置“三道紅線”，根據(jù)各家房企財(cái)務(wù)狀況，按照踩線條數(shù)不同，從多到少分成“紅－橙－黃－綠”四檔進(jìn)行管理。

在監(jiān)管要求下，上市房企下半年開始積極降低杠桿水平，但各家企業(yè)負(fù)債水平不盡相同。從近期公布的2020年業(yè)績報(bào)告來看，龍頭上市房企在疫情影響疊加融資監(jiān)管高壓之下，表現(xiàn)出更強(qiáng)的韌性。通過較強(qiáng)的風(fēng)險(xiǎn)管控能力，普遍讓公司杠桿保持在行業(yè)低位。

監(jiān)管有效，龍頭房企普遍降檔

截至目前，A股、H股兩市發(fā)布2020年業(yè)績報(bào)告的上市房企已逾20家。從年報(bào)披露情況看，2020年下半年以來，“三道紅線”融資監(jiān)管政策高壓下，龍頭上市房企報(bào)告期內(nèi)在控杠桿、降負(fù)債方面普遍“降檔”成功。

3月25日，碧桂園發(fā)布年報(bào)顯示，2020年凈負(fù)債率下降至55.6%。這一數(shù)字明顯低于2020年百強(qiáng)房企凈負(fù)債率均值的94.6%。截至報(bào)告期末，碧桂園有息負(fù)債總額從3696億元下降至3265億元，同比下降11.7%，期末平均融資成本僅5.56%，同比下降78個(gè)基點(diǎn)。3月23日，招商蛇口發(fā)布2020年度報(bào)告顯示，截至期末公司資產(chǎn)負(fù)債率（剔除預(yù)收款）為58.84%，凈負(fù)債率為28.81%，現(xiàn)金短債比為1.23，三項(xiàng)指標(biāo)均滿足監(jiān)管要求。

中國金茂2020年各項(xiàng)指標(biāo)也全部達(dá)標(biāo)，成功躋身綠檔房企之列。報(bào)告期內(nèi)，金茂剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為66%，較上年同期下降8個(gè)百分點(diǎn)至達(dá)標(biāo)；凈負(fù)債率下降為53%，較上年同期大幅下降32個(gè)百分點(diǎn)。由此，截至報(bào)告期末，金茂成功降檔，進(jìn)入“零踩線”房企行列。

2020年融創(chuàng)中國“三道紅線”各項(xiàng)指標(biāo)成功由紅變黃。期內(nèi)，融創(chuàng)中國剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為78.3%，較上年同期下降約5.6個(gè)百分點(diǎn)；凈負(fù)債率為96.0%，較2019年末大幅下降約76.3個(gè)百分點(diǎn)；非受限現(xiàn)金短債比為1.08，較上年同期提升約0.51。由此，融創(chuàng)中國2020年全年較2019年末“三線全踩”的情況大為好轉(zhuǎn)，成功實(shí)現(xiàn)降檔。

綠城中國通過多賽道發(fā)力，“三道紅線”當(dāng)中僅一項(xiàng)指標(biāo)超出閾值，較2019年改善明顯；佳兆業(yè)在2020年也實(shí)現(xiàn)由橙轉(zhuǎn)黃，相比2019年末，凈負(fù)債率由144%降至98%；現(xiàn)金短債比由1.1提升至1.56；剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率下降至70.3%。公司預(yù)計(jì)2021年將實(shí)現(xiàn)全部達(dá)標(biāo)。

穩(wěn)杠桿提周轉(zhuǎn)，調(diào)控旨在提升房企經(jīng)營質(zhì)量

2020年，面對新冠肺炎疫情對經(jīng)濟(jì)的沖擊，中央堅(jiān)持穩(wěn)健的貨幣政策靈活適度、精準(zhǔn)導(dǎo)向。在相對寬松的貨幣環(huán)境下，中央進(jìn)一步健全金融監(jiān)管體系，加大對于金融行業(yè)的管控，堅(jiān)決守住不發(fā)生系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)的底線。隨著監(jiān)管部門對于私募基金的監(jiān)管不斷趨嚴(yán)，一方面，地產(chǎn)基金主動(dòng)提高風(fēng)險(xiǎn)把控能力，完善風(fēng)險(xiǎn)控制體系；另一方面，地產(chǎn)基金調(diào)整投資策略，更加關(guān)注具有長期穩(wěn)定現(xiàn)金流的經(jīng)營型物業(yè)資產(chǎn)。

目前的房地產(chǎn)行業(yè)，競爭激烈，行業(yè)變革、洗牌將持續(xù)，房企也將面臨更大的不確定性和風(fēng)險(xiǎn)，包括企業(yè)外部的市場風(fēng)險(xiǎn)以及內(nèi)部的經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。房企唯有強(qiáng)基固本、提升自身能力，才能在復(fù)雜的市場中做到心中有數(shù)，以成熟的機(jī)制、綜合的能力應(yīng)對萬變的市場，從而獲得長遠(yuǎn)的發(fā)展。

中國指數(shù)研究院認(rèn)為，在行業(yè)環(huán)境趨穩(wěn)、監(jiān)管強(qiáng)化、企業(yè)發(fā)展降速的市場背景下，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入全面競爭時(shí)代。行業(yè)逐漸從土地紅利、金融紅利向管理紅利轉(zhuǎn)變。在城市化和經(jīng)濟(jì)增長驅(qū)動(dòng)下，市場仍有向上發(fā)展空間，改善型需求積極釋放成為房地產(chǎn)市場需求的關(guān)鍵支撐。

監(jiān)管政策本質(zhì)上是針對不同負(fù)債水平的房企的有息負(fù)債規(guī)模進(jìn)行約束，政策環(huán)境將驅(qū)動(dòng)龍頭房企穩(wěn)杠桿提周轉(zhuǎn)，提升經(jīng)營質(zhì)量。尤其是已經(jīng)處于綠、黃兩檔的房企，依靠穩(wěn)健的經(jīng)營風(fēng)格，有望通過逆周期補(bǔ)充高質(zhì)量的土地儲(chǔ)備。

2020年8月房地產(chǎn)“三道紅線”新規(guī)的試點(diǎn)實(shí)施，部分踩線房企為盡快盤活資產(chǎn)回籠資金，股權(quán)出讓項(xiàng)目權(quán)益，為基金參與房企收并購和項(xiàng)目不良資產(chǎn)處置等方面帶來了投資機(jī)會(huì)。

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