機(jī)構(gòu)統(tǒng)計，100家上市房企中，踩中“三道紅線”的占比高達(dá)86%。

當(dāng)千億軍團(tuán)擴(kuò)容、三甲門檻突破六千億元，房企在銷售規(guī)模迅猛增長的同時，負(fù)債也在高企。對于房企來說，高負(fù)債一直是把雙刃劍，規(guī)模擴(kuò)張往往伴隨著高負(fù)債，但也有不少房企因高負(fù)債而倒下。當(dāng)杠桿運(yùn)用到極致時，高負(fù)債也就成了房企們的“心病”。

此前業(yè)內(nèi)就警示，房地產(chǎn)高杠桿的資本游戲玩不下去了。而今年面對“三道紅線”的高壓，房企加緊降負(fù)債，調(diào)整債務(wù)結(jié)構(gòu)、減少負(fù)債、加強(qiáng)現(xiàn)金流的管理，成了房企當(dāng)前最重要的課題。隨之，分拆物業(yè)上市、配售新股、打折促銷等，都成為去杠桿的手段。

在“三道紅線”壓力之下，分拆物業(yè)上市、配售新股、打折促銷等都成為房企降負(fù)債的手段。創(chuàng)意圖片/新京報記者 王遠(yuǎn)征

規(guī)則改變，房企降負(fù)債從主動到被動

8月20日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、央行召開重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)座談會，碧桂園、恒大、萬科、融創(chuàng)等12家知名房企參會，監(jiān)管部門要求房企在2023年6月30日前完成降負(fù)債目標(biāo)。此后，市場便傳出“三道紅線”新規(guī)。

據(jù)悉，“三道紅線”分別為剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率大于70%、凈負(fù)債率大于100%、第三道紅線為現(xiàn)金短債比小于1倍。根據(jù)“三道紅線”觸線情況不同，將房地產(chǎn)企業(yè)分為“紅、橙、黃、綠”四檔。如果“三道紅線”全部踩中，開發(fā)商的有息負(fù)債將不能再增加；踩中兩道，有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過5%；踩中一道，增速不得超過10%；一道未中，不得超過15%。

此前，據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測顯示，100家上市房企中踩線的占比高達(dá)86%，絕大部分上市房企都已經(jīng)觸發(fā)監(jiān)管紅線。

10月底，標(biāo)普信評研究報告顯示，在跟蹤的87家樣本房企中，超過40%的企業(yè)截至2020年上半年末的有息債務(wù)同比增速均超過15%。而已經(jīng)觸碰“三道紅線”的房企則達(dá)到了24.1%，完全沒有觸碰“三道紅線”的企業(yè)僅占12.6%。

按照監(jiān)管風(fēng)向，觸線的房企都需要減負(fù)債，尤其觸了“三道紅線”的房企，更是面臨較大的降負(fù)債壓力。業(yè)內(nèi)人士表示，與此前房企主動降負(fù)債相比，現(xiàn)在更多的是被動降負(fù)債。

此時，降負(fù)債成為房企最為棘手，也是不得不面對的問題。9月25日，在媒體見面會上，萬科董事會主席郁亮表示，“三道紅線”是行業(yè)重大游戲規(guī)則的改變，進(jìn)而影響打法的改變。

郁亮的觀點(diǎn)及機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)，都顯示出了“三道紅線”涉及面之廣，對房企影響之大。房地產(chǎn)行業(yè)由此掀起降負(fù)債、去杠桿的行動。

從當(dāng)前來看，房企正在使出渾身解數(shù)降負(fù)債，如收縮規(guī)模、嚴(yán)格現(xiàn)金流管理，以及分拆物業(yè)上市、配售新股、打包出售資產(chǎn)等。

值得關(guān)注的是，“三道紅線”對房企融資端的影響立竿見影，境內(nèi)相對寬松的貨幣環(huán)境急轉(zhuǎn)直下。據(jù)同策研究院分析人士認(rèn)為，三季度房企融資規(guī)模連續(xù)兩月震蕩下滑，融資規(guī)模持續(xù)收縮，9月觸達(dá)最低點(diǎn)，房企融資不斷承壓。預(yù)計四季度，房企融資規(guī)模將大概率保持下降或平穩(wěn)態(tài)勢。

配股、分拆上市、促銷等多舉措降負(fù)債

在房企融資渠道逐漸收緊的大環(huán)境下，配售新股已然成為房企融資的重要“武器”。

據(jù)同策研究院監(jiān)測，前三季度房企股權(quán)融資大幅增長134.18%。今年股權(quán)融資激增主要與房企引入戰(zhàn)略投資者相關(guān)。比如6月萬科引進(jìn)390.4億元戰(zhàn)投、8月恒大旗下物業(yè)引入235億港元戰(zhàn)投。與此同時，今年萬科、世茂、旭輝、綠城等多家房企為緩解借債壓力而配售新股，帶動海外配股融資金額的攀升。

此外，今年房企分拆物業(yè)上市也是一大看點(diǎn)，其中以恒大、世茂、金科等為代表。這一舉動既可緩解自身融資壓力，又可改善企業(yè)資產(chǎn)流動性。

早在今年發(fā)布中期報時，恒大集團(tuán)總裁夏海鈞就提到，會逐步地把一些優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)分拆出來。而這個目標(biāo)實現(xiàn)以后，也能大幅度降低公司的負(fù)債率。另據(jù)11月6日港交所消息顯示，恒大集團(tuán)分拆恒大物業(yè)，有望在近期通過港交所上市聆訊。

在一系列舉動之后，三季度房企業(yè)績報上的負(fù)債指標(biāo)已有起色。比如，在恒大全線7折等一系列讓利組合拳下，“金九銀十”兩個月為中國恒大全年銷售業(yè)績貢獻(xiàn)了1819.7億元，在充實現(xiàn)金流的同時，降負(fù)債的目標(biāo)也有望達(dá)成。

據(jù)悉，今年3月以來，恒大啟動“高增長、控規(guī)模、降負(fù)債”新戰(zhàn)略，其中降負(fù)債是重中之重，戰(zhàn)略的最終目標(biāo)——高增長和控規(guī)模均是圍繞降負(fù)債開展的。

另一個值得關(guān)注的降負(fù)債房企則是富力，今年以來特別是下半年，富力持續(xù)從資本市場、銷售、酒店營收等方面多管齊下去杠桿。10月，富力完成2.57億股新H股配售。截至三季度末，富力有息負(fù)債規(guī)模已較2020年一季度下降約242億元。

高杠桿房企還會遭遇哪些坎？

在業(yè)內(nèi)人士看來，當(dāng)前企業(yè)需要在新時期找出一條平衡發(fā)展之路，在負(fù)債與規(guī)模增長之間找到一個平衡點(diǎn)。

其中，融創(chuàng)中國指出，下半年在審慎拿地的同時，會繼續(xù)將優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)、降低負(fù)債率水平和融資成本作為當(dāng)前發(fā)展階段的重中之重。金茂管理層在中期業(yè)績發(fā)布會上表示，過去幾年，該公司看到了市場高速發(fā)展的機(jī)會，未來會進(jìn)一步改進(jìn)工作，逐步控制負(fù)債。

除了規(guī)模房企之外，一些中小型房企也頻頻提及降負(fù)債。大發(fā)地產(chǎn)首席財務(wù)官兼高級副總裁羅俊在中期業(yè)績發(fā)布會上表示，進(jìn)一步加強(qiáng)與其他房企的合作關(guān)系，不斷引入權(quán)益資本，降低財務(wù)風(fēng)險。未來，公司的凈資本負(fù)債率會保持在80%以內(nèi)。

同策研究院分析人士預(yù)計，三季度后“三道紅線”進(jìn)一步實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)與樓市的切割，避免房地產(chǎn)擠占實體經(jīng)濟(jì)信貸。而房企將面臨長期融資緊張的環(huán)境。

在融資壓力下，房企仍將面臨償債風(fēng)險。據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計，2020年前10個月我國房地產(chǎn)企業(yè)境內(nèi)外債券融資累計約1.03萬億元。而11月份，房地產(chǎn)行業(yè)將迎來今年以來的債券到期高峰，待償規(guī)模達(dá)1071億元。為此，年底之前，房企將承受降負(fù)債與沖業(yè)績的雙重壓力，尤其是部分高負(fù)債房企面臨的壓力較大。

為此，房企將更加依賴項目回款帶來的資金流入。不過，標(biāo)普信評認(rèn)為，存貨水平過低的企業(yè)都有可能因為銷售回款不足，而承受流動性風(fēng)險上升的壓力。

與此同時，天風(fēng)證券分析人士認(rèn)為，對高杠桿房企來說，高權(quán)益比例意味著有較大的空間可通過尋求合作改善資產(chǎn)負(fù)債表。而權(quán)益比例較低的企業(yè)，如果同時具備高杠桿特征，則未來或預(yù)示會有較為緩慢的規(guī)模增長及較長消化高杠桿的時間。

來源：新京報

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