“三道紅線”監(jiān)管下多家房企降杠

來源：智能家居時(shí)間：2021-02-11 21:03

在“三道紅線”監(jiān)管壓力下，多家房企降桿桿已見成效。

近日來，融創(chuàng)中國（01918.HK）、金科股份(000656,股吧)(000656.SZ)等相繼發(fā)布2020年度業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)，顯示集團(tuán)正在向“綠檔”靠攏，財(cái)務(wù)指標(biāo)得到不同程度的優(yōu)化。

融創(chuàng)表示，截至2020年12月31日，預(yù)計(jì)公司凈負(fù)債率低于100%、非受限現(xiàn)金短債比大于1，剔除預(yù)收款項(xiàng)后的資產(chǎn)負(fù)債率低于80%。據(jù)此，融創(chuàng)符合“三道紅線”新規(guī)中的兩條，短期內(nèi)有望降至“黃色檔”。

融創(chuàng)是“三道紅線”首批試點(diǎn)房企之一，也是TOP10房企中為數(shù)不多三線全踩的企業(yè)。過去一年，融創(chuàng)放緩?fù)顿Y力度、分拆物業(yè)上市、處置非核心資產(chǎn)，這一系列措施，可謂諸多房企在融資監(jiān)管下的“求生”縮影。

規(guī)模房企相繼降檔，意味著地產(chǎn)行業(yè)健康發(fā)展有望迎來曙光。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，三道紅線將深刻改變房企的經(jīng)營行為，越來越多的企業(yè)會(huì)加速推出降檔舉措。隨著地產(chǎn)調(diào)控長效機(jī)制建立，房地產(chǎn)的周期屬性也將逐漸弱化。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴第一財(cái)經(jīng)記者，房企主動(dòng)降檔背后很重要的邏輯是，如果房企不主動(dòng)做這個(gè)動(dòng)作，后續(xù)在融資、業(yè)務(wù)開展等方面都會(huì)很被動(dòng)，商業(yè)銀行或者金融機(jī)構(gòu)在融資上對房企“檔位”也會(huì)有要求。雖然目前政策有過渡期，但企業(yè)已認(rèn)識到新規(guī)對融資的影響，因此會(huì)主動(dòng)做出降檔動(dòng)作。后續(xù)會(huì)有更多房企有類似主動(dòng)降風(fēng)險(xiǎn)的行為。

房企降杠桿成效漸顯

作為上一輪地產(chǎn)周期中的民企“黑馬”，融創(chuàng)用十年時(shí)間從百億銷售額做到行業(yè)TOP5，同時(shí)也背上了巨大的債務(wù)負(fù)擔(dān)。2020年8月，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、人民銀行在北京召開重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì)，融創(chuàng)便位列其中。

與融創(chuàng)同為首批試點(diǎn)的房企還有中國恒大（03333.HK）、碧桂園（02007.HK）、萬科（000002.SZ）、綠地控股(600606,股吧)（600606.SH）、新城控股(601155,股吧)（601155.SH）、保利地產(chǎn)(600048,股吧)（600048.SH）、中海地產(chǎn)（00688.HK）、華潤置地（01109.HK）、中梁控股（02772.HK）、陽光城(000671,股吧)（000671.SZ）、華僑城（000069.SZ）。

按2019年財(cái)報(bào)數(shù)據(jù)，其中恒大、融創(chuàng)、綠地位于紅色檔，陽光城、中梁控股位于橙色檔，碧桂園、萬科、新城控股位于黃色檔。監(jiān)管層要求，這幾家房企要在約三年時(shí)間內(nèi)完成降負(fù)債目標(biāo)，并每月上報(bào)整體負(fù)債情況。

為符合監(jiān)管要求，房企正在積極應(yīng)對，通過多種渠道改善自身財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)，且已取得階段性成果。以融創(chuàng)為例，2020年半年報(bào)出爐時(shí)，該集團(tuán)還位于“紅檔”，由于市場擔(dān)心“三道紅線”將拖累增長，融創(chuàng)去年大幅跑輸大市。在此之下，融創(chuàng)通過多種方式降杠桿，包括放緩拿地、配股融資、分拆物業(yè)上市等。

1月22日，融創(chuàng)公告稱，計(jì)劃于2021年2月21日提前贖回2022年2月到期、票面利率7.875%的美元債；近一年內(nèi)，融創(chuàng)已累計(jì)提前償還近13億美元債券。疊加上述措施，融創(chuàng)資本結(jié)構(gòu)大幅優(yōu)化，并成功脫離“紅檔”之列。

身為首批試點(diǎn)房企之一，中梁控股同樣已躋身“黃檔”。2月4日，中梁控股發(fā)布有關(guān)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的自愿公告，披露其財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)預(yù)期變化情況。

公告顯示，預(yù)計(jì)截至2020年底，中梁凈負(fù)債率低于100%，非受限現(xiàn)金短債比大于1.0，剔除預(yù)收款項(xiàng)后之資產(chǎn)負(fù)債率約80%。按“三道紅線”要求，2020年底中梁預(yù)計(jì)踩中一條“紅線”。

去年9月份，監(jiān)管層曾表示，重點(diǎn)房企的資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則前后醞釀了近兩年時(shí)間，后續(xù)將跟蹤評估執(zhí)行情況，不斷完善規(guī)則，穩(wěn)步擴(kuò)大適用范圍。因此，許多暫未在試點(diǎn)行列的房企，也在積極自查。

譬如，與融創(chuàng)經(jīng)歷了股權(quán)之爭的金科，已成功躋身“綠檔”。數(shù)據(jù)顯示，截至2020年末其現(xiàn)金短債比約1.4，剔除預(yù)收賬款與合同負(fù)債后的資產(chǎn)負(fù)債率、凈負(fù)債率分別為69.0%與71.8%，三項(xiàng)指標(biāo)均滿足監(jiān)管要求。

再早之前，1月12日，佳兆業(yè)集團(tuán)召開投資者交流會(huì)，該集團(tuán)首席財(cái)務(wù)官、高級副總裁吳建新表示，2020年度內(nèi)佳兆業(yè)基本實(shí)現(xiàn)“三道紅線”由“橙”轉(zhuǎn)“黃”的目標(biāo)，希望未來1~2年內(nèi)全部達(dá)標(biāo)。

貝殼研究院高級分析師潘浩告訴第一財(cái)經(jīng)記者，實(shí)際上，房企降檔的趨勢在去年三季度報(bào)時(shí)就已經(jīng)有比較明顯的體現(xiàn)，對房企來說，三道紅線的指標(biāo)影響也非常大。為回歸安全區(qū)間，房企一直在通過各種方法降負(fù)債，包括銷售回款的調(diào)整、分拆優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)上市，以便將資產(chǎn)與債務(wù)變?yōu)殚L期投資、提升整體收益。

“綠檔”房企迎來擴(kuò)張時(shí)機(jī)

實(shí)際上，在上述三項(xiàng)指標(biāo)中，現(xiàn)金短債比改善難度相對最小。以綠地為例，1月21日，綠地董事長張玉良表示，集團(tuán)已經(jīng)制定降檔時(shí)間表，先降現(xiàn)金短債比，2021年一季度降完一條線，其他兩條線希望提早越多越好。

安信證券也表示，若按2020年三季度末數(shù)據(jù)，9家房企實(shí)現(xiàn)“降檔”，其中首開、南國置業(yè)(002305,股吧)等3家房企均是通過提升現(xiàn)金短債比實(shí)現(xiàn)“紅轉(zhuǎn)橙”；建發(fā)股份(600153,股吧)、招商蛇口(001979,股吧)通過提升現(xiàn)金短債比實(shí)現(xiàn)“橙轉(zhuǎn)黃”、“黃轉(zhuǎn)綠”。

凈負(fù)債率改善難度次之，期內(nèi)大悅城(000031,股吧)、紅星美凱龍(601828,股吧)通過降低凈負(fù)債率實(shí)現(xiàn)橙轉(zhuǎn)黃；剔預(yù)資產(chǎn)負(fù)債率改善難度相對最大，僅華僑城通過降低剔預(yù)資產(chǎn)負(fù)債率和凈負(fù)債率實(shí)現(xiàn)橙轉(zhuǎn)綠，主要通過增權(quán)益、增預(yù)收實(shí)現(xiàn)。

針對這兩項(xiàng)較難啃的指標(biāo)，綠地也提出“六大舉措”來應(yīng)對，包括：壓減有息負(fù)債規(guī)模、調(diào)整生產(chǎn)供應(yīng)節(jié)奏、加快已售項(xiàng)目建設(shè)和交付結(jié)轉(zhuǎn)、提高土地投資質(zhì)量、加快銷售、充實(shí)企業(yè)資本金。

“總體來看，三條紅線落地后，房企短、長期償債能力均發(fā)生明顯改善?！卑残抛C券稱，49家樣本房企2020Q3剔預(yù)資產(chǎn)負(fù)債率、凈負(fù)債率、現(xiàn)金短債比中位分別為72.7%、118.5%、101.5%，相比2020H1下降0.9個(gè)百分點(diǎn)、下降7.7個(gè)百分點(diǎn)、回升17.7個(gè)百分點(diǎn)，短期償債能力的改善最為明顯。

值得注意的是，有業(yè)內(nèi)人士提醒，不能只關(guān)注房企是否踩線，“三道紅線”的重點(diǎn)是限制房企負(fù)債增速。“對房企而言，重要的并非是否踩線，而是有息負(fù)債的增長率不能超標(biāo)?！迸撕普J(rèn)為。

貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，截至2020上半年，完全不踩線的房企只有6家，其中有3家2019年的有息負(fù)債增長規(guī)模超過15%。從債務(wù)總量看，2021年房企到期債務(wù)規(guī)模預(yù)計(jì)將達(dá)12448億元，同比增長36%，行業(yè)償債壓力驟升。

與此同時(shí)，近五年房企債券融資發(fā)行周期集中在3~5年，盡管融資新規(guī)對房企整體發(fā)債增速將起到一定的制約效果，但預(yù)計(jì)3~5年后房企債券融資到期債務(wù)方可實(shí)現(xiàn)實(shí)質(zhì)性降速，未來幾年房企現(xiàn)金流將保持緊張狀態(tài)。

旭輝控股董事局主席林中公開表示，“三道紅線”政策一旦開始全面實(shí)施，對地產(chǎn)行業(yè)的影響很可能僅次于2004年全面推行土地招拍掛，它會(huì)拉大企業(yè)之間的差距。

隨著行業(yè)規(guī)則被重塑，綠檔房企正迎來提升市占率的時(shí)機(jī)。平安證券統(tǒng)計(jì)顯示，2020年50強(qiáng)房企拿地銷售金額比約為33%，紅橙黃綠檔分別為26%、37%、32%、46%，綠檔房企的購地積極性最高。

數(shù)據(jù)顯示，2020年，TOP5中唯一位于“綠檔”的保利地產(chǎn)新獲取146個(gè)項(xiàng)目，對應(yīng)總地價(jià)2353億元，新增總貨值為行業(yè)第一。其他“綠檔”房企如招商蛇口的購地金額同比增長52.4%，龍湖集團(tuán)該指標(biāo)的增幅也超過三成。

來源：第一財(cái)經(jīng)日報(bào)