資色·深度丨扎堆發(fā)行美元債房企“廣屯糧”還債

來源：智能家居時間：2020-10-23 17:54

沉寂數(shù)月的美元債市場近期開始活躍。

近一個月時間，房企陸續(xù)拋出美元發(fā)債計劃，開啟多元融資渠道儲備資金償還債務(wù)。近兩天，已有包括綠城中國、時代中國、碧桂園、中駿集團等在內(nèi)的多家房企宣布將發(fā)行美元債，主要用途為償還舊債。

據(jù)監(jiān)測統(tǒng)計，10月1日-10月22日，已發(fā)行海外債券規(guī)模約186.7億元，綜合近日多家房企公布美元債發(fā)行計劃，房企發(fā)債意愿有超越9月的趨勢。

扎堆美元債

“三道紅線”監(jiān)管效果開始顯現(xiàn)，房企融資規(guī)模縮水，房企將融資的目光瞄準海外。10月初，多家房企拋出美元融資計劃，在21日及22日兩天時間逐步落實，房企美元債融資規(guī)模增加。

10月22日早間，綠城中國公告稱，擬發(fā)行3億美元優(yōu)先票據(jù)，該票據(jù)將于2025年到期，票面利率4.70%；同一時間，時代中國控股亦公告擬發(fā)行美元債的計劃。在21日晚間，大發(fā)地產(chǎn)、碧桂園、中駿集團和中梁控股四家房企集中公告美元債發(fā)行計劃，發(fā)債意愿增強。

數(shù)據(jù)來源，房企公告

專家表示，國內(nèi)方面，金融監(jiān)管升級且有擴大樣本規(guī)模的趨勢，同時，四季度金融環(huán)境趨緊態(tài)勢加劇，銀保監(jiān)會加大查處銀行、機構(gòu)資金違規(guī)流入房地產(chǎn)的行動，進一步抬升房企境內(nèi)融資的門檻，料四季度房企境內(nèi)發(fā)債難度升級。

同時潘浩進一步指出，國際方面，各經(jīng)濟體寬松貨幣政策下，美元流動性增強，市場恐慌回落，國際市場對房地產(chǎn)行業(yè)的資本流入逐漸恢復(fù)，目前處于恢復(fù)的加速階段。人民幣利率堅挺有利于提升外資對中國境內(nèi)債券市場的投資吸引力。

業(yè)內(nèi)人士稱，四季度房企償債壓力較大，境內(nèi)融資監(jiān)管趨嚴之下，部分房企境內(nèi)的發(fā)債渠道被阻斷，尋求多元融資渠道成為必然選擇。

同時，有銀行人士證實，“三道紅線”監(jiān)管下，房企貸款獲取更加嚴格，部分房企獲取難度加大。

據(jù)數(shù)據(jù)顯示，四季度房企到期債務(wù)規(guī)模折合人民幣約2707億元，較三季度下降約5.4%。需要注意的是，償債壓力較大，但緊張的金融與監(jiān)管抑制了部分房企的融資需求，導(dǎo)致發(fā)債規(guī)模低于同期債務(wù)到期規(guī)模增速，房企債務(wù)壓力仍居高不下。

償債壓力不減，部分房企的國內(nèi)融資渠道收緊，為儲備資金，保持流動性充裕，美元債成為房企重要選擇。從目前的發(fā)債用途來看，主要是償還舊債。未來美元債是否能再度重啟，潘浩認為受中美關(guān)系等各方面因素影響。

監(jiān)管倒逼房企變革發(fā)展模式

發(fā)行美元債是緩解償債壓力的良策，但在金融全面監(jiān)管之下，監(jiān)管要求大型銀行控制房貸規(guī)模多行新增涉房貸款占比降至30%以下，僧多粥少，房地產(chǎn)依靠杠杠撬動規(guī)模增長的時代已經(jīng)終結(jié)。盡可能的降低有息負債的規(guī)模，同時保持穩(wěn)健發(fā)展格局才真正彰顯房企的能力。

“三道紅線”下，房企內(nèi)部正在進行一些列探索降負債的措施，加強股權(quán)融資，進行物業(yè)、文旅等非地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)業(yè)務(wù)的剝離上市等方式成為更多房企的選擇。

資本市場層面的操作對于降低負債有直接作用，加快銷售回籠資金在短期內(nèi)緩解資金壓力，減少對高杠桿的依賴，但長遠來看還是強化自身運營能力，徹底變革通過高杠桿撬動規(guī)模增長的模式。

萬科總裁郁亮指出，“三道紅線”監(jiān)管是穿透式的，房地產(chǎn)的金融紅利時代結(jié)束，地產(chǎn)將進入管理紅利時代。

一資深基金從業(yè)者告訴和訊房產(chǎn)，過去房地產(chǎn)依靠地產(chǎn)開發(fā)+金融的模式實現(xiàn)了快速發(fā)展，但這個時代已經(jīng)過去，當下房地產(chǎn)的發(fā)展模式將轉(zhuǎn)變?yōu)榈禺a(chǎn)開發(fā)+金融+運營的模式，未來將逐漸過渡到基金管理的模式。

據(jù)了解，新加坡的凱德置業(yè)以美國的鐵獅門是其中的佼佼者，引入基金管理的輕資產(chǎn)模式，可以減少房企對資金的依賴，但對標的資產(chǎn)以及企業(yè)的運營能力提出了非常高的要求，夯實內(nèi)功，強化運營能力，方是房企降負債突圍的根本。