??受海外疫情蔓延影響，房企發(fā)美元債的形勢在30天內發(fā)生了巨大的轉變，美元債規(guī)模降幅超九成，房企幾乎全都轉移到境內發(fā)債。

??“美元債發(fā)行下滑主要是因為年初放得比較開，房企發(fā)的比較多。目前房企受制于負債率，應該不會再增加更多發(fā)債?！?月20日，一家千億房企高級副總裁告訴時代周報記者，年初發(fā)債主要是大房企，中小房企資金狀態(tài)越來越差，后者退出地產江湖的速度將加速。

??4月13日，權威評級機構“聯(lián)合信用”發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，隨著海外疫情蔓延，全球經濟面臨衰退危機，經濟停擺造成流動性短缺、違約風險上升，包括美國在內的世界各國在大幅降息的同時開啟量化寬松，美元流動性持續(xù)緊張。

??受此沖擊，3月中下旬，中資美元債尤其是中資地產美元債出現(xiàn)明顯下跌。數(shù)據(jù)顯示，2020年3月，中資地產美元債發(fā)行金額為44.08億美元。

??而截至發(fā)稿，中原地產研究中心數(shù)據(jù)顯示，4月房企境外發(fā)債僅一單，為旭輝控股3.82億美元的美元及港元可轉讓定期貸款融資。

??4月18日，一位地產行業(yè)分析師告訴時代周報記者，2019年到今年初，中資地產美元債發(fā)行審核會相對寬松，所以發(fā)行量也比較多。

??他表示，目前，受益于國內降準降息的貨幣政策持續(xù)寬松，房企融資會逐漸從境外轉到境內。

??境內發(fā)債漸多

??美元債作為中資房企重要融資渠道之一，早在2012―2013年就已經嶄露頭角。但由于2014―2016年前三季度境內公司債“開閘”，所以中資美元債的發(fā)行量一直處于穩(wěn)中有降的階段。

??但隨著房地產調控收緊，境內房地產融資渠道受到嚴格監(jiān)管，房企紛紛“出?！比谫Y。

??聯(lián)合信用數(shù)據(jù)顯示，2017年，中資地產美元債發(fā)行規(guī)模迎來爆發(fā)式增長，同比增長255.92%至492.45億美元；2018―2019年，發(fā)行規(guī)模穩(wěn)中有增，分別為654.88、745.76億美元。

??進入2020年，房企發(fā)債在3個月內跌宕起伏。

??1月，為應對2020年的債券兌付高峰及疫情帶來的不確定因素，多家房企積極通過美元債融資，聯(lián)合信用的數(shù)據(jù)顯示，單月融資規(guī)模創(chuàng)歷史新高，達170.25億美元，同比增長59.8%。

??2月，國內疫情蔓延，整體經濟活動處于停擺階段，導致地產美元債發(fā)行量驟降，聯(lián)合信用的數(shù)據(jù)顯示，期內房企共發(fā)行美元債約34.98億美元，金額環(huán)比減少近八成。

??3月，全球疫情蔓延，導致低流動性的高收益?zhèn)豢只艗伿?，高收益地產美元債調整幅度更為劇烈。來自聯(lián)合信用的數(shù)據(jù)顯示，期內中資地產美元債發(fā)行金額僅為44.08億美元。

??4月20日，匯生國際融資總裁黃立沖告訴時代周報記者，受制于全球國債和企業(yè)債的質押回購市場出現(xiàn)危機，目前所有的外債以任何利率發(fā)行，都沒有足夠的吸引力，甚至很多債都出現(xiàn)打折的現(xiàn)象。

??與美元債發(fā)行規(guī)模持續(xù)下滑不同，受益于國內降準降息的貨幣政策持續(xù)寬松，房企境內發(fā)債開始增多。

??據(jù)媒體綜合Wind數(shù)據(jù)報道，3月份國內信用債發(fā)行規(guī)模創(chuàng)下2019年以來單月新高，期內共有118家債務主體發(fā)行境內信用債（包括一般中期票據(jù)、一般公司債、私募債等），合計募資規(guī)模1132.51億元，同比增長約80%，環(huán)比增長183.08%。

??“目前房企融資主要是結構上的變化，境內發(fā)債增多，是因為國內降準降息的貨幣寬松政策，以及海外疫情蔓延，影響到投資者的信心?！鄙鲜龇治鰩煾嬖V時代周報記者。

??上述千億房企高級副總裁告訴時代周報記者，目前房企融資外部環(huán)境變化不大，銀行貸款依然寬松，主要是疫情導致客戶到訪率下降、影響銷售和按揭貸款發(fā)放，疫情同時也導致工期延遲、開發(fā)開發(fā)貸放款滯后。

??償債“小考”

??融資結構變化下，房企將迎來新一輪償債考驗。

??根據(jù)國泰君安研報顯示，在剔除ABS、ABN等資產證券化產品后，2020年房地產行業(yè)信用債的償還規(guī)模共計4148億元，其中到期償還3915億元，回售233億元。

??從地產債償還量的月度分布來看，單月的償還規(guī)模大多在300億元以上。

??2019年9月償還金額達到年內最高值，其中到期1722.15億元，回售期金額為691.5億元。

??此外，2020年房企ABS到期122只，提前兌付53只，共償還446億元；房企ABN到期3只，提前兌付3只，總償還量為19億元。

??國泰君安指出，考慮到回售及發(fā)行當年到期的短融的可能，2020年總償還量將高于前值，相比2019年的到期高峰，到期壓力不減。

??今年3月，新華聯(lián)控股因超10億的中期票據(jù)未能到期按約兌付，成為疫情沖擊下的債務違約首家房企。

??相比境內信用債，中資地產美元債2020年整體到期償付壓力尚可。

??根據(jù)聯(lián)合信用數(shù)據(jù)顯示，2020年4―12月，中資地產美元債到期金額合計205.19億美元，其中11月到期規(guī)模較大，其余月份到期規(guī)模一般。

??不過，一些此前流動性較為緊張的房企2020年將面臨美元債到期兌付，包括陽光100（4億美元）、佳源國際控股（2.25億美元）等。

??聯(lián)合信用認為，在行業(yè)經營風險上升、投資者避險情緒加重環(huán)境下，中資地產美元債將面臨較大困難。

??并購標的涌現(xiàn)

??隨著部分房企償債壓力越來越大，現(xiàn)金流緊張的房企成為了并購的目標。

??4月20日，深圳某千億級房企一位中層告訴時代周報記者，并購來講，主要關注的是項目價值高不高，產權是否清晰干凈，并購標的和公司的戰(zhàn)略和業(yè)務契合度高不高，以及并購是否有利于提升公司利潤和市值。

??近日，普華永道發(fā)布報告稱，突如其來的新冠肺炎疫情對房地產行業(yè)產生了較大影響，流動性承壓的部分房企將會面臨出售核心資產，出讓控股權以求生存的局面，而融資成本較低、運營實力強的大型企業(yè)將凸顯其優(yōu)勢，有望通過收并購方式獲取優(yōu)質項目資源。

??根據(jù)億翰智庫數(shù)據(jù)顯示，2020年一季度，完成收并購較多的有恒大、萬科、融創(chuàng)，分別完成16宗、11宗、11宗。碧桂園、華潤置地、新城控股完成收并購分別為6宗、6宗、4宗。

??4月以來，房企之間不乏規(guī)模型并購。

??4月7日，中國奧園發(fā)布公告，披露收購京漢股份約29.99%股本的事項，代價為人民幣11.6億元。

??4月19日，新湖中寶公告宣布，受讓其持有的上海中瀚和浙江啟豐35%股權及相應權利和權益予綠城中國。為此，綠城需分別支付19億元和3.79億元，總交易對價合計22.79億元。

??黃立沖告訴認為，企業(yè)并購最重要的是戰(zhàn)略邏輯，并購的企業(yè)想做的一些動作在現(xiàn)實中是可行的，第二步才是謹慎調查，第三步就是后續(xù)整合。

??但上述房企中層也提醒，并購涉及的相關稅費比較高，且交易風險不可控，標的含有各種“雷”，很難全部發(fā)現(xiàn)。

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