“三道紅線”“兩個集中”改變游戲規(guī)則未來房企要賺“老實”錢

來源：智能家居時間：2021-04-02 16:01

3月，房地產(chǎn)市場度過了上市房企2020年業(yè)績發(fā)布高峰期，羊城晚報記者從年報數(shù)據(jù)中發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)市場迎來了新的轉(zhuǎn)變：努力去杠桿、降負(fù)債，成了上市房企的終極目標(biāo)；而城市更新、物業(yè)服務(wù)與多元化發(fā)展則是房企2021年重點發(fā)展的新方向。

“三道紅線”是否達(dá)標(biāo)成熱點提問

房地產(chǎn)市場的新轉(zhuǎn)變，源于房地產(chǎn)信貸和土地管理政策的加強(qiáng)。

2020年8月，中國銀行業(yè)監(jiān)督委員會提出“房企剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率不得大于70%、房企凈負(fù)債率不得大于100%、房企現(xiàn)金短債比小于1”三個指標(biāo)（俗稱“三道紅線”），根據(jù)達(dá)標(biāo)情況不同，房企從差到好被劃分為紅、橙、黃、綠四檔，相應(yīng)地可得到從“有息負(fù)債不得增加”到“有息負(fù)債規(guī)模年增速最高15%”的不同待遇。

當(dāng)時，不少知名房企被劃入“橙檔”（兩個指標(biāo)超標(biāo)），有的甚至被列入“紅檔”（三個指標(biāo)全部不達(dá)標(biāo)），讓各房企對財務(wù)數(shù)據(jù)管理空前重視，往日高杠桿、高周轉(zhuǎn)的“雙高”運(yùn)營模式被舍棄，在今年陸續(xù)公布的2020年年報里，關(guān)于“三道紅線”是否達(dá)標(biāo)的問題，幾乎成了所有房企的必答題。

這一輪政策還是雙管齊下，除了金融層面的“三道紅線”，各地還紛紛推出了土地層面的“兩個集中”（即集中發(fā)布宅地的出讓公告，并集中組織出讓活動）。今年3月26日，廣州市規(guī)劃和自然資源局公布首批集中供地清單，成為首個跟進(jìn)政策的一線城市。土地的集中推出，減少了房企拿到土地后馬上抵押再繼續(xù)拿地的可能性，被視為嚴(yán)控高杠桿的另一法寶。

“三道紅線”“兩個集中”的推出，讓不少房地產(chǎn)專家感慨——市場的游戲規(guī)則變了。

城市更新受越來越多房企關(guān)注

游戲規(guī)則改變，導(dǎo)致房企策略轉(zhuǎn)變：去杠桿、降負(fù)債成為房企的主旋律；城市更新被越來越多房企在年報中提及，甚至成為其中濃墨重彩的一章；在繼續(xù)關(guān)注房地產(chǎn)主業(yè)的同時，不少房企積極發(fā)展“副業(yè)”，醫(yī)療、教育、文旅、科技等行業(yè)紛紛進(jìn)入上市房企的戰(zhàn)略版圖中。

為什么城市更新受越來越多上市房企關(guān)注？從某房企的年報可以發(fā)現(xiàn)，在不少同行業(yè)績上漲的同時，這家廣泛布局三線及以下城市的上市房企，全年收入、凈利潤以及可動用現(xiàn)金余額全面下滑。

越來越多房企的業(yè)務(wù)布局不再是全面鋪開，而是集中于特定城市群，如粵港澳大灣區(qū)、長三角，或者是一、二線城市。廣州市同創(chuàng)卓越房地產(chǎn)投資顧問有限公司總經(jīng)理趙卓文認(rèn)為，未來五年，房企要獲得更大規(guī)模、更高業(yè)績增長，必須在中心城市和大都市圈布局更多項目。一、二線城市城市化進(jìn)程快、建成區(qū)多，房企在這些城市要獲得長足的發(fā)展，城市更新必須被重視起來。

未來要靠老老實實的勞動賺錢

此外，值得關(guān)注的是，即使是業(yè)績錄得增長的企業(yè)，利潤率也普遍出現(xiàn)下滑。

對此，萬科集團(tuán)董事會主席郁亮表示，以前房地產(chǎn)行業(yè)利潤率高，一是可以通過囤積土地，賺土地增值的錢；二是可以通過高杠桿借貸，賺金融的錢；如今“三道紅線”與“兩個集中”政策出臺，增加了融資成本和囤地成本，讓房地產(chǎn)行業(yè)告別了金融與土地的高溢價，回歸到社會實業(yè)的平均利潤水平。

“房地產(chǎn)主業(yè)會越來越像制造業(yè)，物業(yè)管理會越來越像服務(wù)業(yè)；未來，房地產(chǎn)行業(yè)就是要靠老老實實的勞動賺錢?！庇袅琳f。

一方面節(jié)流，控制好自身的財務(wù)數(shù)據(jù)；另一方面開源，利用手上的資源（如閑置物業(yè)等）發(fā)展更多賺錢的“副業(yè)”，將是當(dāng)下更多房企爭取新一年累累碩果的普遍選擇。

（責(zé)任編輯：王永超）

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