“三道紅線”新規(guī)的威力正在房企身上顯現(xiàn)，至少從房企2020年的財務報表中看起來是如此。

據(jù)克而瑞統(tǒng)計，從67家已經(jīng)披露業(yè)績報告重點上市房企的財務情況來看，短期有息負債五年來首次實現(xiàn)同比下降，有超過六成的房企凈負債率實現(xiàn)了下降。通過調(diào)整優(yōu)化，2020年末有15家房企成功降至綠檔。

這種集體轉(zhuǎn)檔的局面沒有降低投資者的擔憂。市場普遍認為，房企的財報具備較大操作空間，通過表外融資以及非并表項目的方式，房企的真實債務狀況可以得到一定程度的藏匿，這正是風險點所在。

一名長期投資港股內(nèi)房股的人士告訴記者：“作為房地產(chǎn)公司，并不是劃了條紅線就能調(diào)整很多東西的。他們是覆水難收，現(xiàn)在資金鏈緊也是必然現(xiàn)象，現(xiàn)實決定了目前的狀況?！?/p>

積極降檔求穩(wěn)

從行業(yè)的整體情況來看，房企的平均負債水平有所改善。

據(jù)克而瑞統(tǒng)計，從2020年年報來看，房企通過加大銷售回款、推進主體上市等方式增加現(xiàn)金流入，從而使得行業(yè)平均現(xiàn)金短債比優(yōu)化10個基點至1.47，短期流動性增強，債務結(jié)構(gòu)優(yōu)化。房企凈負債率同比大幅下降12.5個百分點至66.04%。

“三道紅線”對房企還是具有相當?shù)募s束力，從房企的表態(tài)來看，房企降檔的決心的確很大。以龍頭房企萬科為例，萬科董秘朱旭在2020年度業(yè)績推介會上表示，萬科有信心年內(nèi)回歸到綠檔，并保持在綠檔。

萬科最終成功轉(zhuǎn)檔，根據(jù)萬科2021年一季報，萬科凈負債率為15.5%，剔除預收款項的資產(chǎn)負債率為69.5%，持有貨幣資金1966億元，遠高于短期借款和一年內(nèi)到期有息負債總和723.7億元。

萬科此前僅踩中一條紅線，財務管理也向來穩(wěn)健，因此成功轉(zhuǎn)為綠檔也是投資者預期之中的事件。

但事實上，轉(zhuǎn)檔從來不是輕而易舉的事情。

一名龍頭房企的總部財務部人士李挺以其所在房企的情況分析稱，房企當前“降負債”的招數(shù)無非就是開源和節(jié)流，“我們有在分拆上市獲取資金，也有在出售優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，同時還寄希望于薄利多銷;現(xiàn)在還有限制獎金、小幅度裁員。我們現(xiàn)在連地都拿得很少，就想做點舊改，但也就慢慢推?！?/p>

但即便如此，最終成效都并不顯著。李挺所說的這些招數(shù)，許多踩中“紅線”的房企都在用，但最終紅轉(zhuǎn)黃也并非普遍情況。

例如富力地產(chǎn)，其從去年開始就積極踐行出賣資產(chǎn)、暫緩拿地以及縮減人員的方式來“求生”，但截至今日，富力地產(chǎn)依然是三道紅線全踩的房企。

中國恒大亦如是。去年開始，中國恒大通過分拆恒大物業(yè)上市以及恒大汽車引入多輪戰(zhàn)投的方式來降負債，管理層也多次拋出降負債的目標，但截至2020年底，恒大的債務規(guī)模依然龐大。

根據(jù)公開數(shù)據(jù)，截至2020年底，恒大的凈負債率為153%，剔除預收款后的資產(chǎn)負債率為83.4%，現(xiàn)金短債比為0.54，依然處于“紅色檔”。

警惕表外負債

房企的債務規(guī)模究竟有多大?

不少接受記者采訪的業(yè)界人士都認為，實際上體現(xiàn)在財務報表的部分無法完整體現(xiàn)全貌，房企通過非控股權(quán)益可以輕而易舉地調(diào)節(jié)財務報表，因而即便房企決心很大，但投資者依然沒有辦法持樂觀的態(tài)度。

“這一直就是一個風險點，只不過是藏起來了?！鄙鲜鐾顿Y港股內(nèi)房股的人士表示。

華泰固收在一份研究報告中也指出，近年來，房地產(chǎn)企業(yè)的表外融資成為企業(yè)重要的融資方式之一，主要原因是由于房企出于降成本、擴規(guī)模等因素的考慮，通過項目公司合作開發(fā)的現(xiàn)象日趨增多，為表外融資提供了便利條件;此外房企表內(nèi)融資渠道不暢，被迫選擇表外融資。

華泰固收同時強調(diào)，表外融資有助于房地產(chǎn)企業(yè)美化業(yè)績和隱藏負債。

“企業(yè)如果通過非并表公司來實現(xiàn)表外融資，意味著企業(yè)在財務報表中只剩下長期股權(quán)投資的科目，表外公司的杠桿率就不會體現(xiàn)在合并財務報表中。如果這部分公司的杠桿率高于公司整體，通過出表實現(xiàn)降低公司賬面負債率的效果，使得公司表觀的杠桿率不能真實的反映公司的實際債務負擔?！比A泰固收稱。

一個被投資者引以為戒的例子是禹洲地產(chǎn)，其2020年上半年，公司就已經(jīng)實現(xiàn)了140.07億元的收入，全年營收卻縮水至104.12億元，下半年不但沒有任何收入進賬，反而少了近40億元;而歸屬凈利潤從2020年上半年的10.19億元下滑至1.17億元。

禹洲集團公開的解釋是部分盈利較好的聯(lián)營合營企業(yè)未能并表確認收入，導致利潤下滑，這種解釋部分印證了投資者的疑慮。

正因為這種操作空間的存在，房企更應該更加具備行動力，驅(qū)動自身真正實現(xiàn)財務健康運營而非通過財務調(diào)節(jié)的技巧來實現(xiàn)轉(zhuǎn)檔。

協(xié)縱策略管理集團創(chuàng)始人黃立沖對記者分析稱，房地產(chǎn)開發(fā)商比較合適的方法是適當降低杠桿率、降低發(fā)展的速度，降低風險?！笆聦嵣险孀銎饋聿皇悄敲慈菀?，有市場的壓力、股價的壓力，也有很多的存量去處理。許多投資方已經(jīng)盡量避開這種高風險的行業(yè)了?！?/p>

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