2020年，拼命奔跑的房企剛從疫情驚魂中回神，調控消息再次轟然而至。

市場消息顯示，為控制房企有息債務規(guī)模，有關部門設置出“三道紅線”：剔除預收款后的資產負債率大于70%、凈負債率大于100%、現(xiàn)金短債比小于1倍。再根據房企觸線情況不同，分檔設定有息負債增速閾值。

雖然上述消息至今尚未得到權威部門證實，但房地產行業(yè)已是風聲鶴唳。一家TOP20房企融資部門知情人士向第一財經透露：已聽到房企融資收緊的風聲，上述監(jiān)管動向屬實。而另一家TOP30房企融資部門人士則表示：公司沒收到正式文件，但傳言一直在發(fā)酵。

具體條款未明確，但房企融資再度收緊的信號卻已頗為顯著。7月14日，銀保監(jiān)會表態(tài)稱，嚴禁資金違規(guī)投向房地產；隨后的24日，中央召開房地產工作座談會，提出防止資金違規(guī)流入房地產。

中指院數(shù)據顯示，7月房企信用債平均票面利率為5%，比6月發(fā)債成本提高0.6個百分點，創(chuàng)下2月份疫情暴發(fā)以來的利率新高。

可以說，房地產融資在經歷了今年前幾月的短暫寬松窗口期后，又恢復至近年來緊繃的常規(guī)狀態(tài)。一位從事房地產金融業(yè)務的人士透露，去年就執(zhí)行的開發(fā)貸與按揭貸合并政策，現(xiàn)在又有所升級，一般城商行都開始被要求嚴格執(zhí)行。

大多房企融資將受限

據天風證券統(tǒng)計，國內銷售額較高的50家房企中，同時踩中“剔除預收賬款資產負債率大于70%、凈負債率大于100%、貨幣短債比小于1”這3條紅線的房企共14家，踩中2條的10家，踩中1條的14家，完全不踩線的12家。

若將范圍進一步縮減到TOP30房企，按2019年年報數(shù)據，融創(chuàng)中國（01918.HK）、中國恒大（03333.HK）、綠地控股(600606.SH)、富力地產（02777.HK）、華夏幸福(600340.SH)5家房企同踩3條線處在“紅色檔”，預計有息負債規(guī)模以2019年6月底為上限，不得增加。

中南建設(000961.SZ)、佳兆業(yè)（01638.HK）、陽光城(000671.SZ)、金科股份、榮盛發(fā)展(002146.SZ)同踩2條線處于“橙色檔”，預計有息負債規(guī)模年增速不得超過5%。

藍光發(fā)展(600466.SH)、遠洋集團（03377.HK）、中國奧園（03883.HK）、融信中國（03301.HK）等只踩1條線處于“黃色檔”，有息負債規(guī)模年增速不得超過10%。

而濱江集團(002244.SZ)、金地集團(600383.SH)、保利地產(600048.SH)、龍湖集團（00960.HK）、中國海外發(fā)展（00688.HK）、華潤置地（01109.HK）處于“三線”均未超出閾值的“綠色檔”，預計有息負債規(guī)模年增速不得超過15%。

“三個指標分別從整體、長期、短期三個維度衡量企業(yè)財務風險，旨在整體控制房企高杠桿風險，對龍頭房企、中小房企都將有深遠影響，激進拿地擴張、高周轉沖規(guī)模都將遭到打擊?！必悮ぱ芯吭焊呒壏治鰩熍撕聘嬖V記者。

據克而瑞數(shù)據，去年，50家典型上市房企總有息負債同比增加幅度為16.4%，達46942億元。這意味著，僅有經營穩(wěn)健的綠色檔企業(yè)可保持去年同期融資增長的幅度，其余大多數(shù)房企的融資增幅都受到了限制。

在業(yè)內人士看來，此番房企融資收緊并不意外，是去年相關政策的延續(xù)。去年5月，銀保監(jiān)會下發(fā)23號文，開始針對房企融資進行針對性收緊。此后，監(jiān)管機構連續(xù)對房地產信托、銀行機構進行整治約談，同時對開發(fā)貸、境外債等多種融資方式進行進一步限制。

總體而言，與過去幾輪調控所不同的是，去年的政策基于“總量控制”，直接限制房企債務總額增長，其中最顯著的措施便是將開發(fā)貸和按揭貸合并至房地產貸款科目下。

“這個規(guī)定一出來，許多銀行的房地產貸款額度就沒有了?！币晃唤鹑趶臉I(yè)人士稱。

同策研究院研究總監(jiān)宋紅衛(wèi)表示，近幾年每到三四季度，房地產信貸額度都會緊張。

房企被迫開源節(jié)流

開發(fā)商剛從疫情沖擊中走出，為何融資監(jiān)管突然襲來？

對此，中南財經政法大學數(shù)字經濟研究院執(zhí)行院長盤和林教授告訴記者：“房地產負債確實較高，在經濟波動周期下，可能存在金融風險。今年以來，在貨幣寬松等外部環(huán)境預期下，很多房企敢于出手拿地，一些城市地價上漲壓力增大，需運用金融杠桿進行控制?！?/p>

Wind數(shù)據預計，未來5年債務置換和融資需求將不斷增大，房企海內外合計債務到期規(guī)模將達3萬億元左右，且從2020年開始到期規(guī)模將持續(xù)保持高位。其中，海外債合計到期規(guī)模將達1981.15億美元；國內債券到期規(guī)模將達2.07萬億元。2020年、2021年償還規(guī)模分別達5286.19億元、5874.37億元。2020年數(shù)據計入短期債券后，到期規(guī)模還將更高。

天風證券也認為，當前房地產市場銷售快速恢復、土地市場熱度持續(xù)堅挺、投資已實現(xiàn)正增長。而以深圳為代表的部分熱點城市房價上漲、居民中長期信貸持續(xù)大幅增長，引發(fā)中央對房價問題和房地產占用金融資源過多問題的擔憂。

貝殼研究院數(shù)據顯示，今年前七月，房企境內外債券融資累計約7379億元，整體融資規(guī)模占2019年全年的62.5%。其中7月單月，房企境內外債券融資共發(fā)行109筆，累計約1234億元，同比上升6%。

在潘浩看來，6月末銀保監(jiān)會“回頭看”已為金融監(jiān)管升級和融資收緊提前定調，此舉系防止土地市場過熱、違規(guī)資金流入房地產市場及高杠桿取地帶來的金融風險。

市場消息顯示，為了解地產行業(yè)對融資新規(guī)的反應，央行、住建部召集部分房企8月20日起在北京面談，目前多家房企已收到通知。

“債務融資收緊，房企現(xiàn)金流將更多依賴銷售回款，一些回款較差的中小型房企可能出現(xiàn)信用風險暴露?！碧祜L證券認為。

潘浩也表示，融資新規(guī)短期或將加速行業(yè)洗牌，中小房企受波及程度遠大于規(guī)模房企，且中小房企自身抗風險能力不足，在新規(guī)影響下融資受限，有可能選擇轉讓全部、部分股權或土地資源。

“此外，被新規(guī)限制融資的房企可能延遲或取消近期土地投資計劃；融資收緊使房企銷售回款端壓力驟升，房企大概率將啟動加速銷售模式。”潘浩續(xù)稱。

值得注意的是，隨著地產金融政策趨嚴，房企合作開發(fā)成為常態(tài)，大量表內外項目資金往來已成為滋生房企隱形債務的“溫床”。雖然去年融資驟然收緊，但房企“各顯神通”，幾乎均在開展前端融資。

不過，天風證券認為，即使按“三道紅線”進行管控，也難以完全限制房企債務融資。無論是通過少數(shù)股東權益進行明股實債融資，還是將債務放到表外，這些現(xiàn)象都可能加劇。不過合聯(lián)營企業(yè)同樣屬于房企，會受到融資政策監(jiān)管，具體措施尚需進一步觀察。

來源：第一財經日報

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