以舊改為主的城市更新作為房地產(chǎn)市場下一個掘金池，正成為各家房企必爭之地。手握5000多萬平方米城市更新項目，已然成為時代中國新的增長點，但是舊改轉(zhuǎn)化、結(jié)轉(zhuǎn)等不確定性，也影響著該公司財務(wù)指標的變化。

根據(jù)半年報，今年上半年，時代中國實現(xiàn)營業(yè)收入約149.25億元，同比減少6.4%；毛利約40.22億元，同比減少22.5%；毛利率約26.9%，同比減少5.6個百分點；凈利潤18.11億元，同比增長6.5%；凈利潤率為12.1%，同比上升1.4個百分點。

對于毛利率下降的原因，在8月18日午間舉行的2020年上半年線上業(yè)績發(fā)布會上，時代中國相關(guān)負責(zé)人給出了三個原因，其中之一是上半年的財務(wù)會計收入中缺少了城市更新業(yè)務(wù)，未產(chǎn)生毛利貢獻。

8月18日午間，時代中國舉行線上業(yè)績發(fā)布會。圖片來源 企業(yè)供圖

三大原因致毛利率下降

回顧時代中國過去幾年的毛利率變化，有漲有跌，2017年-2019年毛利率分別為27.9%、30.9%、29.3%。2019年上半年，時代中國的毛利率一度高達32.5%，高于2018年同期的28.2%。2020年上半年則同比減少5.6個百分點至26.9%。

對于今年上半年毛利率下降的原因，時代中國首席財務(wù)官牛霽旻表示：第一，結(jié)轉(zhuǎn)項目中占比12%的是江門鶴山項目，毛利率偏低；第二，由于疫情影響，廣佛地區(qū)實行價格促銷，也拉低毛利率水平；此外，上半年，會計收入中缺少城市更新業(yè)務(wù)，而這方面的毛利率一般較高。

眾所周知，城市更新業(yè)務(wù)具有高毛利特性，其結(jié)轉(zhuǎn)多少影響著企業(yè)整體的盈利狀況。以2019年上半年為例，高達32.5%的毛利率背后是，時代中國轉(zhuǎn)化了4個城市更新項目，新增收入6.41億元，占公司總收入4%。時代中國曾表示，上升主要是由于毛利率較高的產(chǎn)品收入確認比例較2018年同期有所提升及新增毛利率較高的城市更新業(yè)務(wù)。據(jù)了解，去年上半年，時代中國城市更新業(yè)務(wù)的毛利率達到84.9%。

雖然高毛利，但是由于受突發(fā)情況、地方政策、拆遷速度等原因，使得城市更新項目結(jié)轉(zhuǎn)充滿不確定性，并影響著整體毛利率的高低。

時代中國董事會主席、執(zhí)行總裁岑釗雄表示，今年已經(jīng)轉(zhuǎn)化的4個舊改項目其實可以更早的出來，但是由于疫情影響，下半年才轉(zhuǎn)化出來。

不過，近兩年，地方政府出臺政策推動城市更新發(fā)展，這加速了舊改項目的落地，“舊改項目隨著政策推動進一步放開，落地進展更快，為我們帶來更多新增土儲，會有更高毛利率項目落地?！贬撔壅f。

據(jù)了解，今年時代中國預(yù)計有10個城市更新項目轉(zhuǎn)化出來，總建筑面積200多萬平方米，大約700億元的貨值。

手握5000多萬平方米城市更新土儲

核心城市土地供應(yīng)的緊缺加上大量亟需更新的舊廠、舊村莊、舊城鎮(zhèn)，催生出了城市更新的熱潮。根據(jù)克而瑞研究中心統(tǒng)計，目前，47%的百強上市房企涉足城市更新，若把目光聚焦到TOP50上市房企，這一數(shù)值更是達到了61%。其中，規(guī)模小的只參與了1個項目，建筑面積只有不到10萬平方米，但規(guī)模大的涉及100多個項目，總建筑面積逾7000萬平方米。

借道城市更新業(yè)務(wù)尋找新的業(yè)績增長點，已成為大部分房地產(chǎn)企業(yè)的共識。深耕粵港澳大灣區(qū)，時代中國掘金城市更新業(yè)務(wù)優(yōu)勢明顯。截至2020年6月30日，時代中國城市更新項目總數(shù)超過150個，潛在總建筑面積約5200萬平方米，位于參與城市更新業(yè)務(wù)房企陣營的第一梯隊。

這不僅為時代中國提供源源不斷的土儲供應(yīng)，還降低了拿地成本。截至年中，時代中國的土地儲備約為2179.5萬平方米，粵港澳大灣區(qū)占據(jù)90%，平均土地成本僅4183元/平方米。

業(yè)內(nèi)人士認為，時代中國這類重倉粵港澳大灣區(qū)的中型房企，城市更新業(yè)務(wù)比較具備想象空間。

“不存在短期償債壓力”

2020年上半年，對于時代中國和岑釗雄本人來說，做了三件很重要的事情，除了城市更新項目逐步推進轉(zhuǎn)換、兩個產(chǎn)城融合項目落地外，還有降低融資成本、做好到期債務(wù)償還安排。

2020年本是房企債務(wù)償還的高峰，但又恰逢疫情，銷售與回款受到影響，進而影響房企償債節(jié)奏。今年上半年償債壓力較大的大中房企比比皆是。因此，保證現(xiàn)金流的安全，成為2020年房企的必修課。

根據(jù)公告顯示，截至2020年6月30日，時代中國計息銀行貸款及其他借款(不包括應(yīng)付利息)合計約為587.22億元，一年內(nèi)到期借款為241.47億元，兩年內(nèi)至五年內(nèi)需償還的借款為338.89億元，五年以后需償還的借款為6.87億元。

其中，一年內(nèi)到期借款較去年底的185.98億元增加近三成，占比41%，用牛霽旻的話說，“看起來很高”，但是已經(jīng)做了債務(wù)置換安排，不存在短期償債壓力。

牛霽旻表示，從一年內(nèi)到期借款的構(gòu)成來看，有90%是境外公司債，其中，7月份發(fā)行的3億美元票據(jù)用來置換11月份到期的債務(wù)，剩余3筆債務(wù)則是明年的，到期時間還長，且我們已經(jīng)拿到發(fā)債批文，但沒必要現(xiàn)在發(fā)出來，增加不必要的利息開支。其次，境內(nèi)債是94.4億元，目前已完成置換。

據(jù)了解，2020年上半年，時代中國發(fā)行境內(nèi)公司債63億元，加權(quán)平均成本5.4%，較原債務(wù)降低2.7個百分點；發(fā)行銀團債折合美元2億，融資成本為5.7%，較原債務(wù)降低近1個百分點。

與此同時，牛霽旻表示，從持有現(xiàn)金角度來講，“不會存在短期內(nèi)債務(wù)償還壓力?！薄敖刂聊曛?，時代中國擁有現(xiàn)金及銀行結(jié)余總額345.33億元，現(xiàn)金短債比是1.4，可充分覆蓋短期負債，此外，我們還有正常的銷售與回款。”

對于未來融資政策可能再收縮的情況，牛霽旻表示，“也做過研判”。他認為，“國內(nèi)針對房企融資的限額管控目前已經(jīng)是很嚴格的，但穩(wěn)定是金融市場的基調(diào)，后續(xù)出臺更緊政策的可能性不大，因此未來風(fēng)險也不會很大?！?/p>

來源: 新京報

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