營收利潤首現(xiàn)雙降！“黃檔”房企時代中國79%負(fù)債率踩紅線 | 財報AlphaGo

來源：智能家居時間：2021-04-08 17:40

　　2020年，時代中國營業(yè)額和利潤分別為385.8億元及53.7億元，同比下滑9.1%和3.5%，這是公司近10年來首次出現(xiàn)年度營收利潤雙降情況

　　《投資時報》研究員殷玉佳

　　地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)云變幻向來引人注目。

　　2020年下半年以來，房地產(chǎn)調(diào)控升級，包括重點(diǎn)房企融資管理新規(guī)(三道紅線)、房地產(chǎn)貸款集中度政策、重點(diǎn)城市供地“雙集中”等在內(nèi)的一系列重磅政策接續(xù)出爐。行業(yè)邁入“管理紅利時代”，房屋回歸居住屬性、房地產(chǎn)回歸實業(yè)屬性是明確且清晰的趨勢。

　　在這一背景下，各大上市房企2020年業(yè)績也呈現(xiàn)出多樣化狀況。如時代中國控股有限公司（下稱時代中國，1233.HK）2020年就實現(xiàn)合同銷售額1003.8億元，首破千億，同比增速達(dá)到28.1%。

　　但是，從營收、利潤指標(biāo)來看，年內(nèi)該公司營業(yè)額和利潤分別實現(xiàn)385.8億元、53.7億元，同比下滑9.1%、3.5%。這也是該公司近10年來首次出現(xiàn)年度營收利潤雙降情況。

　　此外數(shù)據(jù)顯示，2020年時代中國剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率約為79%，踩中一條紅線。

　　業(yè)績發(fā)布當(dāng)日即3月23日，時代中國股價走低，日跌幅達(dá)3.7%。在接下來的幾日中，該股震蕩下跌。截至4月7日收盤，其股價收于11.2港元/股，總市值為217億港元。

　　分析人士認(rèn)為，隨著監(jiān)管思路逐漸明確，政策對于房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)收款項的限制只會越來越嚴(yán)。2014年至2020年，時代中國合同銷售額從150億元一路升至1003.8億元，年復(fù)合增長率高達(dá)31.2%。但看似亮眼的千億業(yè)績背后，釋放的信號卻不似從前。在房地產(chǎn)行業(yè)回歸實業(yè)的大背景下，時代中國如何維持增長？

　　針對相關(guān)問題，《投資時報》研究員電郵溝通提綱至該公司相關(guān)部門，截至發(fā)稿尚未收到回復(fù)。

　　時代中國2020年年度業(yè)績摘要

　　數(shù)據(jù)來源：公司財報

　　資產(chǎn)負(fù)債率踩紅線

　　2020年8月20日，央行、住建部召集12家房企與證監(jiān)會、銀保監(jiān)會、外匯管理局、交易商協(xié)會等機(jī)構(gòu)召開座談會，研究進(jìn)一步落實房地產(chǎn)長效機(jī)制，最終形成重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)資金監(jiān)測和融資管理規(guī)則。其中的融資管理規(guī)則正是此前業(yè)內(nèi)多次傳聞的“三道紅線”政策。房地產(chǎn)行業(yè)的深刻變革已然開始。

　　“三道紅線”具體指監(jiān)管層根據(jù)負(fù)債率等指標(biāo)為房地產(chǎn)企業(yè)劃定的紅線——剔除預(yù)收款后資產(chǎn)負(fù)債率大于70%、凈負(fù)債率大于100%、現(xiàn)金短債比小于1倍者即為“踩線”。根據(jù)“踩線”的數(shù)量，房企被分為“紅橙黃綠”四擋，并以此來劃定其融資時有息負(fù)債年增速的上限。

　　其中，“踩一道線”的黃色檔房企，有息負(fù)債年增速上限為10%。時代中國正屬于黃檔房企。

　　數(shù)據(jù)顯示，截至2020年末，該公司凈負(fù)債比率為65.6%，較2019年下降1.6個百分點(diǎn)，現(xiàn)金短債比為2.1倍，均未踩線。但其剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率目前未達(dá)標(biāo)，約為79%。對此，時代中國董事會主席岑釗雄對外表示，未來2年會逐步下降紅線指標(biāo)，使其達(dá)標(biāo)。

　　《投資時報》研究員注意到，Wind數(shù)據(jù)顯示，2018年—2020年三年間，時代中國資產(chǎn)負(fù)債率一路上升，分別為74.97%、77.84%及81.26%，且有擴(kuò)大之勢。

　　具體來看，同期該公司總資產(chǎn)分別為1290.5億元、1611.0億元及1915.0億元，同比增長率分別為27.30%、24.83%及18.87%。三年間總資產(chǎn)增幅明顯下降。

　　而在總資產(chǎn)同比增長率放緩的同時，其總負(fù)債逐步攀升。2018年—2020年三年間，時代中國負(fù)債總額分別為967.6億元、1253.9億元及1556.2億元，同比增長率分別為31.76%、29.60%及24.10%。盡管負(fù)債總額同比增速趨緩，但同期增幅依然高于總資產(chǎn)增速。

　　此外，《投資時報》研究員發(fā)現(xiàn)，2020年下半年，時代中國發(fā)行了多支境外企業(yè)債。債券代碼為40296.HK和40296x.HK的債券，起息日為2020年7月8日，期限為5年，發(fā)行規(guī)模合計為5.5億美元，發(fā)行利率同為6.75%。而后，時代中國又發(fā)行了債券代碼為40389.HK和40389x.HK的債券，起息日為2020年9月22日，期限為6年，發(fā)行規(guī)模合計為4.5億美元，發(fā)行利率同為6.2%。該公司還發(fā)行了一只債券代碼為4.213.HK的一年期債券，起息日為2020年5月6日，發(fā)行利率為6%。

　　值得注意的是，自2018年起，時代中國僅境外企業(yè)債的發(fā)行規(guī)模就已經(jīng)達(dá)到10億美元級別。而截至2020年末，該公司計息銀行及其他借款及應(yīng)付利息，共計達(dá)624.7億元，較2019年的541.1億元，同比增長13.38%。其償債壓力可見一斑。

　　營收利潤雙降

　　高負(fù)債壓力下，時代中國合同銷售額實現(xiàn)了千億突破。2020年，其全年實現(xiàn)合同銷售額1003.8億元，超額完成823億元年度目標(biāo)，同比增長28.1%。

　　不過合同銷售額的增長，對其營收利潤的貢獻(xiàn)仍然有限。

　　數(shù)據(jù)顯示，2020年，時代中國營業(yè)額和利潤分別為385.8億元及53.7億元，同比下滑9.1%和3.5%。這是該公司近10年來首次出現(xiàn)年度營收利潤雙降情況。

　　同時，該公司毛利也由2019年的124.4億元降至2020年的111.0億元，減少13.4億元，降幅達(dá)10.7%。2020年28.8%的毛利率亦較上年的29.3%減少0.5個百分點(diǎn)。該公司稱，毛利率下滑主要因產(chǎn)品收入確認(rèn)比例較2019年下降所致。

　　《投資時報》研究員注意到，時代中國的營收主要由物業(yè)開發(fā)、城市更新及物業(yè)租賃和轉(zhuǎn)租三大板塊組成。其中，第一大營收來源物業(yè)開發(fā)業(yè)務(wù)2020年營收為326.7億元，較2019年的390.8億元下滑16.39%。

　　而2020年上半年，時代中國沒有實現(xiàn)城市更新項目的轉(zhuǎn)化，未產(chǎn)生毛利貢獻(xiàn)。進(jìn)入2020下半年，隨著疫情緩解，經(jīng)濟(jì)逐漸復(fù)蘇，城市更新業(yè)務(wù)板塊也隨之恢復(fù)，共取得收入54.8億元。2019年，該公司城市更新業(yè)務(wù)的營收為21.7億元，同比增長152.5%。2020年，城市更新業(yè)務(wù)收入占總營收比例為14.2%。而2019年，該業(yè)務(wù)占總營收的比例僅為5.1%。

　　盡管2020年，城市更新業(yè)務(wù)增長顯著，但由于總營收占比較低，目前對業(yè)績的貢獻(xiàn)率仍不足以支撐總營收的增長。該業(yè)務(wù)作為時代中國重點(diǎn)布局的板塊，2018年才正式產(chǎn)生營收，其后勁究竟如何，仍待時間考驗。

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（責(zé)任編輯：李佳佳 HN153）