2020年房企財報觀察：告別高速增長房企普遍追尋穩(wěn)健財務(wù)及質(zhì)量增長

來源：智能家居時間：2021-04-03 13:30

在政府報告之后，據(jù)媒體報道，近日，國家自然資源部要求22個重點城市住宅用地實現(xiàn)“兩集中”，且公告供應(yīng)量不得低于近五年平均完成交易量，對此，據(jù)房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示，這將有效降低土地溢價率，但對企業(yè)的現(xiàn)金流管理等方面提出了更高的要求。

對于2021年的房地產(chǎn)行業(yè)，銀河證券表示，政府工作報告顯示出中央對解決由大城市房價上漲帶來的一系列問題的決心，預(yù)計后續(xù)“因城施策”將會繼續(xù)演繹，房價上漲過快的城市進(jìn)行政策“打補(bǔ)丁”的情況將成為常態(tài)，有助于形成穩(wěn)定預(yù)期。在房地產(chǎn)長效機(jī)制的不斷完善下，房價、地價和預(yù)期的波動性將減小，行業(yè)周期性減弱，有助于行業(yè)整體利潤率止跌企穩(wěn)。

那么，對于房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)的各大房地產(chǎn)企業(yè)來講，其將在2021年何去何從？

2021年3月以來，伴隨著碧桂園、花樣年、佳兆業(yè)、富力地產(chǎn)、龍湖集團(tuán)、世茂地產(chǎn)等主流房地產(chǎn)企業(yè)的財報相繼發(fā)布，2021年房地產(chǎn)行業(yè)的主流發(fā)展趨勢開始顯現(xiàn)：

2021年，在近期發(fā)布財報的房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)中我們可以看到，在行業(yè)房企紛紛面臨“增收不增利”困局的背景下，大部分轉(zhuǎn)而開始追求盈利及財務(wù)基本盤，力保核心增速、增回款、擴(kuò)權(quán)益。

2021年3月12日，融創(chuàng)中國（下稱“融創(chuàng)”，01918.HK）披露2020年業(yè)績報告顯示，公司實現(xiàn)營業(yè)收入2305.9億元（人民幣，下同），同比增長36.2%；歸母凈利潤356.4億元，同比增長36.9%。

對此，融創(chuàng)中國董事會主席孫宏斌表示，2021年，融創(chuàng)集團(tuán)地產(chǎn)主業(yè)均衡高質(zhì)發(fā)展，加速提升“地產(chǎn)+”競爭優(yōu)勢，地產(chǎn)行業(yè)在2021年將進(jìn)入團(tuán)隊執(zhí)行力、產(chǎn)品質(zhì)量、服務(wù)、并購、“地產(chǎn)+”等綜合實力的比拼年代。

由此可見，融創(chuàng)集團(tuán)也開始了均衡高質(zhì)發(fā)展，開始注重營收增長及盈利，包括財務(wù)基本盤。

作為頭部房企，碧桂園也更是將2021年的目標(biāo)確定為每年10%以上的權(quán)益銷售額增長及各項經(jīng)營指標(biāo)的同步增長——2021年3月25日，碧桂園控股有限公司（以下簡稱“碧桂園”，股票代碼02007.HK）披露2020年財報顯示，碧桂園實現(xiàn)總營業(yè)收入約4629億元，毛利約1009億元，凈利潤約541億元。

年報發(fā)布會上，碧桂園集團(tuán)總裁莫斌表示，公司有信心未來三年每年錄得10%以上的權(quán)益銷售額增長，并保持各項經(jīng)營指標(biāo)同步增長。

2021年3月26日，龍湖集團(tuán)董事長吳亞軍更是在其2020年財報業(yè)績發(fā)布會上表示將堅守“長期主義”。

據(jù)龍湖集團(tuán)2020年財報顯示，2020年，龍湖實現(xiàn)歸屬于股東的凈利潤200億元，剔除公平值變動等影響后的歸母核心凈利潤186.9億元，同比增長20.2%；毛利540.3億元，同比增長6.4%；毛利率29.3%，核心稅后利潤率14.7%，核心權(quán)益后利潤率10.1%。

關(guān)于2021年的銷售目標(biāo)，龍湖數(shù)字定在了3100億元，同比增幅約15%。

對此，龍湖表示，隨著地價成本的上升、融資環(huán)境的趨緊，房地產(chǎn)行業(yè)過往“暴利”的時代已經(jīng)過去，房企整體毛利率將逐漸回歸到20%至30%的區(qū)間。但是，龍湖希望做到25%至30%的水平。

也就是說，相比單純的規(guī)模追求，龍湖集團(tuán)更在意回款和利潤。

“對于簽約規(guī)模，維持在十名左右就比較滿意。因為龍湖的整體權(quán)益占比較高，超過了70%，我們始終強(qiáng)調(diào)有回款的簽約、有利潤的增長，這對龍湖非常重要?！饼埡瘓F(tuán)首席執(zhí)行官邵明曉表示說。

作為頭部房企，當(dāng)融創(chuàng)、碧桂園、龍湖都將增長目標(biāo)定為10%-15%，并且追求毛利率、實現(xiàn)企業(yè)均衡高質(zhì)發(fā)展的時候，這說明，房地產(chǎn)過往“暴利”“高速”增長已經(jīng)成為過去，如今的房地產(chǎn)市場開始分化，保持企業(yè)穩(wěn)健的基本盤已經(jīng)成為主流房企的主動選擇。

負(fù)債和融資能力的強(qiáng)弱，是體現(xiàn)房企風(fēng)險把控情況及能否長足發(fā)展的晴雨表。

尤其在2020年以后，財務(wù)穩(wěn)健更是成為行業(yè)主流選擇——據(jù)悉，2020年，政府對房地產(chǎn)行業(yè)繼續(xù)堅持“房住不炒”和“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”的調(diào)控目標(biāo)，并出臺“三線四檔5%”管控新規(guī)的長效調(diào)控機(jī)制。

在此背景下，2021年，財務(wù)是否穩(wěn)健成為考驗房企健康及持續(xù)發(fā)展的一個重要指標(biāo)。

面對“三道紅線”，融創(chuàng)集團(tuán)選擇“全力以赴”降負(fù)債。

據(jù)其財報顯示，截至2020年末，融創(chuàng)凈負(fù)債率降至約96%，較2019年末大幅下降約76.3個百分點；非受限現(xiàn)金短債比達(dá)約1.08，較2019年末大幅提升約 0.51，剔除預(yù)收款項后的資產(chǎn)負(fù)債率則降至約78.3%，兩項指標(biāo)成功達(dá)到“三道紅線”政策標(biāo)準(zhǔn)，2021年超預(yù)期迅速降至“黃檔”，同時為集團(tuán)爭取出10%的新增融資空間。

不過，雖然降負(fù)債很努力，然而，碧桂園的結(jié)果并不如預(yù)期——整體而言，在三道紅線門檻前，碧桂園還有兩道均保持著安全線，尚有剔除預(yù)收賬款的資產(chǎn)負(fù)債率略高為黃檔。

對此，在碧桂園業(yè)績發(fā)布會上，其管理層表示，公司整個負(fù)債規(guī)模會在2021年、2022年逐步下降，有信心在2023年6月30日前達(dá)標(biāo)回綠。

據(jù)悉，早在2018年，碧桂園就提出了“行穩(wěn)致遠(yuǎn)”的全新戰(zhàn)略，將穩(wěn)健經(jīng)營放在最重要的位置，將財務(wù)風(fēng)險牢牢鎖在籠子里。

與其他頭部房企不同，在“三道紅線”面前，一向作為“穩(wěn)健”代言人的龍湖集團(tuán)則交出了一份不錯的答卷。

據(jù)其財報顯示，截至2020年末，龍湖的凈負(fù)債率僅有46.5%，現(xiàn)金短債比為4.24倍，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為67%，按照“三道紅線”融資新規(guī)來看，龍湖三項數(shù)據(jù)全部達(dá)標(biāo)，處于綠檔，是中國少數(shù)“三道紅線”全部處于綠檔的頭部房企。

這一穩(wěn)健的財務(wù)結(jié)構(gòu)也讓龍湖集團(tuán)在資本市場備受認(rèn)可——龍湖集團(tuán)在中國在2020年內(nèi)唯一一家獲兩家國際機(jī)構(gòu)調(diào)升評級/展望的企業(yè)，2020年9月，國際權(quán)威信用評級機(jī)構(gòu)穆迪將龍湖的發(fā)行人和高級無擔(dān)保評級從Baa3上調(diào)至Baa2，展望穩(wěn)定；2020年12月，惠譽(yù)也將龍湖評級展望調(diào)升至正面。

當(dāng)房地產(chǎn)告別高速增長的“暴利”時代的時候，財報顯示，頭部房企紛紛選擇通過多元化發(fā)展尋找新的增長引擎。

比如，2021年3月23日，雅居樂集團(tuán)控股有限公司（以下簡稱：雅居樂集團(tuán)）在2020年度業(yè)績發(fā)布會上表示，2020年，雅居樂集團(tuán)繼續(xù)堅持“一業(yè)為主，多元發(fā)展”的運(yùn)營模式，旗下物業(yè)管理、環(huán)保、雅居樂雅城集團(tuán)有限公司（雅城）、城市更新、房管及商業(yè)繼續(xù)發(fā)揮協(xié)同效應(yīng)。

據(jù)其財報顯示，2020年，雅居樂多元化業(yè)務(wù)收入106.98億元，占雅居樂集團(tuán)整體收入的13.3%，較2019年上升3.2個百分點。

龍湖集團(tuán)也開啟了多維航道布局的新時代。

據(jù)其財報顯示，圍繞“空間即服務(wù)”戰(zhàn)略，2021年龍湖還將逐漸建立起更多面向未來的能力。

在此背景下，2021年初，龍湖集團(tuán)正式推出全新品牌“塘鵝”，將房屋租售、房屋裝修增設(shè)為集團(tuán)新的主航道業(yè)務(wù)，在此基礎(chǔ)上，包括地產(chǎn)業(yè)務(wù)在內(nèi)，龍湖集團(tuán)的主航道業(yè)務(wù)已經(jīng)拓展為C1地產(chǎn)開發(fā)、C2商業(yè)運(yùn)營、C3租賃住房、C4智慧服務(wù)、C5房屋租售、C6房屋裝修等六大板塊。

觀察融創(chuàng)地產(chǎn)財報，犀牛財經(jīng)也同樣發(fā)現(xiàn)，2020年，在融創(chuàng)地產(chǎn)基礎(chǔ)上，融創(chuàng)服務(wù)、融創(chuàng)文旅、融創(chuàng)文化已經(jīng)成為融創(chuàng)集團(tuán)的“四駕馬車”。

碧桂園最新財報顯示，“其他收入”這部分主要包括物業(yè)投資、酒店經(jīng)營及其他，年度收入由2019年的46.77億元增長到2020年的47.36億元，上升了1.3%，此外，碧桂園還拓展了海外大農(nóng)業(yè)、研發(fā)服務(wù)、智慧種業(yè)、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)園和社區(qū)生鮮門店等多個板塊。

由此可見，在地產(chǎn)主業(yè)之外，尋找新的增長引擎，多元化已經(jīng)成為頭部房企的主流發(fā)展趨勢。

不過，對于其他主流房企大尺度的地產(chǎn)“跨界”，龍湖集團(tuán)圍繞著地產(chǎn)周邊進(jìn)行邊界拓展更令市場認(rèn)可。

對此，據(jù)業(yè)內(nèi)人士評價稱，龍湖集團(tuán)六大航道業(yè)務(wù)整齊有序，相互借力，既注重各航道自有的商業(yè)邏輯與運(yùn)營，亦看重充分凝聚、協(xié)同所帶來的效能，成為了驅(qū)動龍湖集團(tuán)新一輪成長的六大引擎。

與此同時，資本市場也對龍湖集團(tuán)的多元化戰(zhàn)略表示肯定。

2021年3月15日，龍湖正式被納入恒生指數(shù)，成為55家成份股之一。

據(jù)Wind數(shù)據(jù)顯示，2020年龍湖集團(tuán)的股價漲幅近29%，市值也由2019年末的1956.2億港元上漲至去年末的2751億港元。

透過分析各大頭部房企的財報，GPLP犀牛財經(jīng)發(fā)現(xiàn)2021年房地產(chǎn)行業(yè)的主流發(fā)展趨勢為：追求高質(zhì)量增長、穩(wěn)健的財務(wù)運(yùn)營、多元化進(jìn)行發(fā)展。

本文首發(fā)于微信公眾號：GPLP。文章內(nèi)容屬作者個人觀點，不代表和訊網(wǎng)立場。投資者據(jù)此操作，風(fēng)險請自擔(dān)。

（責(zé)任編輯：李顯杰）