龍湖集團:堅持自律 實現(xiàn)質量增長
作者 | 陳賀振 丁詩琴
出品 | 焦點財經(jīng)
2020年伊始,新冠疫情黑天鵝事件發(fā)生,一季度房企遭受空前危機,售樓處關閉,建筑項目停工,市場陷入沉寂。
這是一次大考驗,檢驗著房企的生命力。
在充滿變數(shù)與困難的上半年度過之后,各大房企交出了自己的答卷。中期報告陸續(xù)發(fā)布,回應著市場及投資者關心的問題。作為頭部房企的龍湖集團,也在8月26日的中期業(yè)績發(fā)布會上交出了一份扎實的答卷。在中期業(yè)績發(fā)布前的兩周,股價就已經(jīng)開始持續(xù)上揚。
(從左至右:執(zhí)行董事兼CEO邵明曉、董事長吳亞軍、執(zhí)行董事兼CFO趙軼)
底色堅韌,數(shù)據(jù)亮眼
3月份房地產(chǎn)市場重啟后,樓市緩緩復蘇。遲到的小陽春,讓處于困境中的房企看到了市場的熱情。
在挑戰(zhàn)和機遇交織的市場環(huán)境中,龍湖集團上半年實現(xiàn)合同銷售額1111.0億元,同比增長5.2%。上半年Top30房企銷售額規(guī)模增速普遍下降,其中有9家房企銷售額負增長。在艱難的環(huán)境中,依舊保持著正向增長,顯示出龍湖強大的韌性和生長力。更值得關注的是,龍湖中期營收511.4億元,同比增長32.6%,其中物業(yè)投資業(yè)務收入同比增長30.4%至33.6億元。
中銀國際研究報告曾表示:“龍湖集團將2020年上半年實現(xiàn)11-13%收入增長,勝過大多數(shù)中型至大型同類公司。”實際上,龍湖的營收增長幅度,比中銀國際預估的高很多,在同規(guī)模房企中增速領先。在房地產(chǎn)逐步告別規(guī)?;瘯r代后,能夠“有質量地增長”是衡量房企運營能力的一大標桿,在營收和銷售額雙增長的情況下,營收漲幅高于銷售額漲幅,正是房企“質量增長”的體現(xiàn)。
在銷售和營收之外,盈利能力是判斷一家房企是否優(yōu)質的重要標尺。龍湖上半年實現(xiàn)歸屬于股東的凈利潤為63.4億元,核心凈利潤52.7億元,同比增長12.1%。毛利同比增長25.2%至157.5億元,毛利率為30.8%。
龍湖持續(xù)增長的盈利背后,是穩(wěn)健的財務支撐。龍湖集團凈負債率維持51.4%,在手現(xiàn)金為784.0億元,有足夠的現(xiàn)金流來保證企業(yè)的長期發(fā)展。平均借貸成本僅為4.5%,足以媲美自帶融資渠道優(yōu)勢的一眾房企。房地產(chǎn)作為資金密集型行業(yè),投資項目和拿地擴張都離不開融資,低成本的融資讓房企在運營中更具有資金優(yōu)勢。
土儲豐富,布局高能級城市
土地儲備是房企增長的“糧草”,代表著房企未來增長的潛能。近年來,人口和產(chǎn)業(yè)逐漸向城市群和都市圈集聚,核心城市的優(yōu)質土儲成為搶手的香餑餑。龍湖選擇布局高能級城市,按照財務計劃,把握自己拿地節(jié)奏。
龍湖CEO邵明曉在半年報發(fā)布會上表示:“龍湖的布局主要聚焦在中國的一線二線城市,以及主要的一些衛(wèi)星城市,量級都比較高?!鄙勖鲿赃€表示:“我們的備貨也是比較充足的,全年的可售貨源達到4100億,所以今年我們有信心完成2600億的銷售目標,而且銷售目標不變?!?/p>
(海口龍湖光年項目)
龍湖豐富的土儲,給了實現(xiàn)年度銷售額目標堅定的底氣。在拿地方面,龍湖保持著自己的節(jié)奏,堅持不拿高價地。“龍湖集團有7354萬平方米的土地儲備,權益到了5128萬平方米,可以滿足我們3-4年的開發(fā),所以并不會為了追規(guī)?;蛘呤瞧渌脑颍诙唐趦?nèi)高點拿地?!鄙勖鲿越榻B。
今年1-2月份,土地市場較冷,龍湖逆勢而行獲取下不少項目。當3月份土地市場,尤其是長三角的土地熱起來了,龍湖反而節(jié)制了。這就是龍湖不扎堆搶地,保持自我節(jié)奏的定力表現(xiàn)。
邵明曉說:“往后看,未來幾個月應該會是拿地的一個好的時間,一般到了四季度,會推一些好地出來。但是還是那句話,我們會按照我們的節(jié)奏、在我們預定的城市里面,拿我們希望得到的價格。另外,整個拿地的規(guī)則還是量入為出,會控制我們整體全年的負債率在50%—60%之間,這個是不變的。”
運營能力和財務優(yōu)勢助力四大航道
房地產(chǎn)市場進入存量時代,商業(yè)運營、租賃住房和物業(yè)服務,成為新的增長點。龍湖在做好地產(chǎn)開發(fā)板塊,把握拿地節(jié)奏和提升運營效率之外,還積極發(fā)展商業(yè)、租賃住房和物業(yè)服務,提出四大主航道業(yè)務協(xié)同發(fā)展。
中期報告顯示,2020年上半年龍湖實現(xiàn)物業(yè)投資業(yè)務不含稅租金收入33.6億元,同比增長30.4%。商場、租賃住房、其他收入的占比分別為77.4%、21.8%和0.8%。若將這一數(shù)據(jù)放在上半年疫情“黑天鵝”的影響下觀察,可以說這是一組穩(wěn)扎穩(wěn)打的數(shù)據(jù)。如果說疫情帶來了大量租戶的退租或緩租,那么物業(yè)收入的持續(xù)增長可以看做是市場分化的結果——對于廣大經(jīng)營性租戶而言,疫情讓他們更多地選擇品牌房企的優(yōu)質商場,以尋求減輕或彌補疫情閉店帶來的影響。
南京龍灣天街外景
商業(yè)運營方面,邵明曉表示:“(龍湖)商業(yè)運營能力上應該說無論是項目獲取、建造交付、開業(yè)、運營,均處在行業(yè)比較優(yōu)秀的水平。而且我們到現(xiàn)在在手的項目到年底的話已經(jīng)有90多個了,到今年年底我們開業(yè)到48個,這個實際上后面的增長潛力還是非常大的?!北M管年初因為疫情影響,補貼商戶近5個億,龍湖依舊將努力實現(xiàn)商業(yè)運營收入60億的目標。
在疫情沖擊之下,龍湖對于租賃住房業(yè)務的后續(xù)看法也成為市場關注的重點。半年報數(shù)據(jù)顯示,截至2020年6月底,冠寓已累計開業(yè)房間數(shù)量達7.9萬間,開業(yè)超過六個月的房源出租率為88.6%。
邵明曉堅定表示:“今年我們?nèi)詫⑴崿F(xiàn)開業(yè)十萬間,收入20億的目標。這個業(yè)務經(jīng)過這兩三年的打磨,實際上也是未來會給集團形成一個賺錢的業(yè)務?!彼又硎荆骸拔覀兊闹腔鄯掌鋵嵾\轉也是非常健康,現(xiàn)在的實管面積已經(jīng)達到1.32億平方米,今年的收入也有望超過60億?!?/p>
龍湖的四大航道,都要大量資金“彈藥”支持,而龍湖出色的財務管控,則讓企業(yè)在需要大量資金成本的商業(yè)游戲中,取得優(yōu)勝。保持著低負債,連續(xù)4年融資成本在4.5%左右,龍湖董事長吳亞軍女士表示,融資管理“三條紅線”,龍湖被媒體放入綠檔,“我們覺得這是對我們過去堅持在財務上的自律的一種報償吧。但是我們并不因此沾沾自喜,我覺得下一步還要進一步堅持自律,總體做好穩(wěn)健發(fā)展的準備?!?/p>
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