作者 | 陳賀振 丁詩(shī)琴

出品 | 焦點(diǎn)財(cái)經(jīng)

2020年伊始，新冠疫情黑天鵝事件發(fā)生，一季度房企遭受空前危機(jī)，售樓處關(guān)閉，建筑項(xiàng)目停工，市場(chǎng)陷入沉寂。

這是一次大考驗(yàn)，檢驗(yàn)著房企的生命力。

在充滿變數(shù)與困難的上半年度過(guò)之后，各大房企交出了自己的答卷。中期報(bào)告陸續(xù)發(fā)布，回應(yīng)著市場(chǎng)及投資者關(guān)心的問(wèn)題。作為頭部房企的龍湖集團(tuán)，也在8月26日的中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上交出了一份扎實(shí)的答卷。在中期業(yè)績(jī)發(fā)布前的兩周，股價(jià)就已經(jīng)開(kāi)始持續(xù)上揚(yáng)。

（從左至右：執(zhí)行董事兼CEO邵明曉、董事長(zhǎng)吳亞軍、執(zhí)行董事兼CFO趙軼）

底色堅(jiān)韌，數(shù)據(jù)亮眼

3月份房地產(chǎn)市場(chǎng)重啟后，樓市緩緩復(fù)蘇。遲到的小陽(yáng)春，讓處于困境中的房企看到了市場(chǎng)的熱情。

在挑戰(zhàn)和機(jī)遇交織的市場(chǎng)環(huán)境中，龍湖集團(tuán)上半年實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售額1111.0億元，同比增長(zhǎng)5.2%。上半年Top30房企銷(xiāo)售額規(guī)模增速普遍下降,其中有9家房企銷(xiāo)售額負(fù)增長(zhǎng)。在艱難的環(huán)境中，依舊保持著正向增長(zhǎng)，顯示出龍湖強(qiáng)大的韌性和生長(zhǎng)力。更值得關(guān)注的是，龍湖中期營(yíng)收511.4億元，同比增長(zhǎng)32.6%，其中物業(yè)投資業(yè)務(wù)收入同比增長(zhǎng)30.4%至33.6億元。

中銀國(guó)際研究報(bào)告曾表示：“龍湖集團(tuán)將2020年上半年實(shí)現(xiàn)11-13%收入增長(zhǎng)，勝過(guò)大多數(shù)中型至大型同類公司。”實(shí)際上，龍湖的營(yíng)收增長(zhǎng)幅度，比中銀國(guó)際預(yù)估的高很多，在同規(guī)模房企中增速領(lǐng)先。在房地產(chǎn)逐步告別規(guī)?；瘯r(shí)代后，能夠“有質(zhì)量地增長(zhǎng)”是衡量房企運(yùn)營(yíng)能力的一大標(biāo)桿，在營(yíng)收和銷(xiāo)售額雙增長(zhǎng)的情況下，營(yíng)收漲幅高于銷(xiāo)售額漲幅，正是房企“質(zhì)量增長(zhǎng)”的體現(xiàn)。

在銷(xiāo)售和營(yíng)收之外，盈利能力是判斷一家房企是否優(yōu)質(zhì)的重要標(biāo)尺。龍湖上半年實(shí)現(xiàn)歸屬于股東的凈利潤(rùn)為63.4億元，核心凈利潤(rùn)52.7億元，同比增長(zhǎng)12.1%。毛利同比增長(zhǎng)25.2%至157.5億元，毛利率為30.8%。

龍湖持續(xù)增長(zhǎng)的盈利背后，是穩(wěn)健的財(cái)務(wù)支撐。龍湖集團(tuán)凈負(fù)債率維持51.4%，在手現(xiàn)金為784.0億元，有足夠的現(xiàn)金流來(lái)保證企業(yè)的長(zhǎng)期發(fā)展。平均借貸成本僅為4.5%，足以媲美自帶融資渠道優(yōu)勢(shì)的一眾房企。房地產(chǎn)作為資金密集型行業(yè)，投資項(xiàng)目和拿地?cái)U(kuò)張都離不開(kāi)融資，低成本的融資讓房企在運(yùn)營(yíng)中更具有資金優(yōu)勢(shì)。

土儲(chǔ)豐富，布局高能級(jí)城市

土地儲(chǔ)備是房企增長(zhǎng)的“糧草”，代表著房企未來(lái)增長(zhǎng)的潛能。近年來(lái)，人口和產(chǎn)業(yè)逐漸向城市群和都市圈集聚，核心城市的優(yōu)質(zhì)土儲(chǔ)成為搶手的香餑餑。龍湖選擇布局高能級(jí)城市，按照財(cái)務(wù)計(jì)劃，把握自己拿地節(jié)奏。

龍湖CEO邵明曉在半年報(bào)發(fā)布會(huì)上表示：“龍湖的布局主要聚焦在中國(guó)的一線二線城市，以及主要的一些衛(wèi)星城市，量級(jí)都比較高?！鄙勖鲿赃€表示：“我們的備貨也是比較充足的，全年的可售貨源達(dá)到4100億，所以今年我們有信心完成2600億的銷(xiāo)售目標(biāo)，而且銷(xiāo)售目標(biāo)不變?！?/p>

（?？邶埡饽觏?xiàng)目）

龍湖豐富的土儲(chǔ)，給了實(shí)現(xiàn)年度銷(xiāo)售額目標(biāo)堅(jiān)定的底氣。在拿地方面，龍湖保持著自己的節(jié)奏，堅(jiān)持不拿高價(jià)地?！褒埡瘓F(tuán)有7354萬(wàn)平方米的土地儲(chǔ)備，權(quán)益到了5128萬(wàn)平方米，可以滿足我們3-4年的開(kāi)發(fā)，所以并不會(huì)為了追規(guī)?；蛘呤瞧渌脑?，在短期內(nèi)高點(diǎn)拿地?！鄙勖鲿越榻B。

今年1-2月份，土地市場(chǎng)較冷，龍湖逆勢(shì)而行獲取下不少項(xiàng)目。當(dāng)3月份土地市場(chǎng)，尤其是長(zhǎng)三角的土地?zé)崞饋?lái)了，龍湖反而節(jié)制了。這就是龍湖不扎堆搶地，保持自我節(jié)奏的定力表現(xiàn)。

邵明曉說(shuō)：“往后看，未來(lái)幾個(gè)月應(yīng)該會(huì)是拿地的一個(gè)好的時(shí)間，一般到了四季度，會(huì)推一些好地出來(lái)。但是還是那句話，我們會(huì)按照我們的節(jié)奏、在我們預(yù)定的城市里面，拿我們希望得到的價(jià)格。另外，整個(gè)拿地的規(guī)則還是量入為出，會(huì)控制我們整體全年的負(fù)債率在50%—60%之間，這個(gè)是不變的。”

運(yùn)營(yíng)能力和財(cái)務(wù)優(yōu)勢(shì)助力四大航道

房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入存量時(shí)代，商業(yè)運(yùn)營(yíng)、租賃住房和物業(yè)服務(wù)，成為新的增長(zhǎng)點(diǎn)。龍湖在做好地產(chǎn)開(kāi)發(fā)板塊，把握拿地節(jié)奏和提升運(yùn)營(yíng)效率之外，還積極發(fā)展商業(yè)、租賃住房和物業(yè)服務(wù)，提出四大主航道業(yè)務(wù)協(xié)同發(fā)展。

中期報(bào)告顯示，2020年上半年龍湖實(shí)現(xiàn)物業(yè)投資業(yè)務(wù)不含稅租金收入33.6億元，同比增長(zhǎng)30.4%。商場(chǎng)、租賃住房、其他收入的占比分別為77.4%、21.8%和0.8%。若將這一數(shù)據(jù)放在上半年疫情“黑天鵝”的影響下觀察，可以說(shuō)這是一組穩(wěn)扎穩(wěn)打的數(shù)據(jù)。如果說(shuō)疫情帶來(lái)了大量租戶的退租或緩租，那么物業(yè)收入的持續(xù)增長(zhǎng)可以看做是市場(chǎng)分化的結(jié)果——對(duì)于廣大經(jīng)營(yíng)性租戶而言，疫情讓他們更多地選擇品牌房企的優(yōu)質(zhì)商場(chǎng)，以尋求減輕或彌補(bǔ)疫情閉店帶來(lái)的影響。

南京龍灣天街外景

商業(yè)運(yùn)營(yíng)方面，邵明曉表示：“（龍湖）商業(yè)運(yùn)營(yíng)能力上應(yīng)該說(shuō)無(wú)論是項(xiàng)目獲取、建造交付、開(kāi)業(yè)、運(yùn)營(yíng)，均處在行業(yè)比較優(yōu)秀的水平。而且我們到現(xiàn)在在手的項(xiàng)目到年底的話已經(jīng)有90多個(gè)了，到今年年底我們開(kāi)業(yè)到48個(gè)，這個(gè)實(shí)際上后面的增長(zhǎng)潛力還是非常大的。”盡管年初因?yàn)橐咔橛绊?，補(bǔ)貼商戶近5個(gè)億，龍湖依舊將努力實(shí)現(xiàn)商業(yè)運(yùn)營(yíng)收入60億的目標(biāo)。

在疫情沖擊之下，龍湖對(duì)于租賃住房業(yè)務(wù)的后續(xù)看法也成為市場(chǎng)關(guān)注的重點(diǎn)。半年報(bào)數(shù)據(jù)顯示，截至2020年6月底，冠寓已累計(jì)開(kāi)業(yè)房間數(shù)量達(dá)7.9萬(wàn)間，開(kāi)業(yè)超過(guò)六個(gè)月的房源出租率為88.6%。

邵明曉堅(jiān)定表示：“今年我們?nèi)詫⑴?shí)現(xiàn)開(kāi)業(yè)十萬(wàn)間，收入20億的目標(biāo)。這個(gè)業(yè)務(wù)經(jīng)過(guò)這兩三年的打磨，實(shí)際上也是未來(lái)會(huì)給集團(tuán)形成一個(gè)賺錢(qián)的業(yè)務(wù)?！彼又硎荆骸拔覀兊闹腔鄯?wù)其實(shí)運(yùn)轉(zhuǎn)也是非常健康，現(xiàn)在的實(shí)管面積已經(jīng)達(dá)到1.32億平方米，今年的收入也有望超過(guò)60億。”

龍湖的四大航道，都要大量資金“彈藥”支持，而龍湖出色的財(cái)務(wù)管控，則讓企業(yè)在需要大量資金成本的商業(yè)游戲中，取得優(yōu)勝。保持著低負(fù)債，連續(xù)4年融資成本在4.5%左右，龍湖董事長(zhǎng)吳亞軍女士表示，融資管理“三條紅線”，龍湖被媒體放入綠檔，“我們覺(jué)得這是對(duì)我們過(guò)去堅(jiān)持在財(cái)務(wù)上的自律的一種報(bào)償吧。但是我們并不因此沾沾自喜，我覺(jué)得下一步還要進(jìn)一步堅(jiān)持自律，總體做好穩(wěn)健發(fā)展的準(zhǔn)備?！?/p>

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