??2020年上市房企財(cái)報(bào)收官，這份財(cái)報(bào)交織著壓力與無奈：很多頭部房企利潤(rùn)下滑，有的甚至下滑到了個(gè)位數(shù)，這是個(gè)危險(xiǎn)的信號(hào)。

??中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者對(duì)已披露2020年業(yè)績(jī)報(bào)告的TOP50上市房企，從營(yíng)業(yè)收入、歸屬母公司凈利潤(rùn)、“三道紅線”指標(biāo)以及資本使用效率等多方面分析發(fā)現(xiàn)，雖受疫情影響，諸多房企依舊在銷售端實(shí)現(xiàn)了快速?gòu)?fù)蘇，但整體業(yè)績(jī)已漸入“降速求穩(wěn)”軌道，收入增速回落和利潤(rùn)率下降已成行業(yè)普遍現(xiàn)象，甚至有幾家行業(yè)表現(xiàn)出色的“優(yōu)等生”也站到了“增收不增利”“營(yíng)利雙降”隊(duì)列。

??TOP50上市房企2020年總營(yíng)業(yè)收入為53500.64億元，同比增長(zhǎng)30.28%；歸屬母公司股東凈利潤(rùn)總額為4894.59億元，同比增長(zhǎng)17.59%；平均凈利潤(rùn)率為9.15%，低于去年同期10.13%。從各量級(jí)梯隊(duì)表現(xiàn)來看，整體增長(zhǎng)速度變緩，但絕對(duì)增量依然可圈可點(diǎn)。

??中國(guó)恒大、碧桂園、綠地控股、萬科仍是“營(yíng)收大戶”，都維持在4000億元以上，但同比增速下降明顯，多為個(gè)位數(shù)增長(zhǎng)，只有萬科營(yíng)收增幅超過了10%。碧桂園“營(yíng)利雙降”，營(yíng)收降幅為5%，歸母凈利降幅超過10%。盡管恒大以5072.5億元穩(wěn)坐營(yíng)收頭把交椅，卻是典型的“增收不增利”，歸母凈利降幅超過50%。

??“第二梯隊(duì)”房企除招商蛇口歸母凈利同比下降23.58%外，其他幾家房企營(yíng)收凈利均實(shí)現(xiàn)增長(zhǎng)，營(yíng)收增速多在20%以上。其中保利發(fā)展?fàn)I收、凈利增速只有3%。另外，新城控股交出了營(yíng)收、凈利潤(rùn)雙增成績(jī)單，但銷售額卻出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，部分核心財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)也有所下滑，毛利率為23.5%，同比下降9.14個(gè)百分點(diǎn)；凈利率為11.32%，下降4.2個(gè)百分點(diǎn)。如若不能簡(jiǎn)單概括成以犧牲利潤(rùn)來獲取規(guī)模，也說明盈利能力走弱。

??千億元營(yíng)收以下房企中，融信中國(guó)、時(shí)代中國(guó)、中交地產(chǎn)、禹洲集團(tuán)都陷入“營(yíng)利雙降”窘境，其中禹洲集團(tuán)降幅最大，營(yíng)收降幅超過50%，歸母凈利降幅在90%以上；其次是中交地產(chǎn)，營(yíng)收同比下降12.54%，凈利降幅為35.87%，或與疫情影響下竣工結(jié)算減少及此前獲取項(xiàng)目成本偏高等因素有關(guān)。

??在這個(gè)新長(zhǎng)周期里，房企已然從過去的高速增長(zhǎng)邁向低速增長(zhǎng)。大家對(duì)外都喊著：“我們現(xiàn)在最關(guān)注的不是規(guī)模而是利潤(rùn)”，但毛利率和凈利潤(rùn)率下滑已是行業(yè)不爭(zhēng)事實(shí)。

??TOP50上市房企中，2020年毛利率出現(xiàn)下滑的不少于35家，凈利潤(rùn)率低于10%的占比更是達(dá)到了50%，大悅城、建業(yè)、綠地控股、建發(fā)股份凈利潤(rùn)率都在5%以下；佳兆業(yè)、弘陽地產(chǎn)、綠城中國(guó)、陽光城、美的置業(yè)、遠(yuǎn)洋等房企凈利潤(rùn)率都在10%以下。

??另有24家房企凈利潤(rùn)率在20%以下，有3家超過20%。寶龍地產(chǎn)以24.84%凈利潤(rùn)率拔得頭籌，成為2020年“利潤(rùn)王”，中海地產(chǎn)以23.6%緊隨其后，合景泰富以23.2%凈利潤(rùn)率成為季軍。

??房企今年遇到的最大挑戰(zhàn)莫過于“三道紅線”。TOP50房企中“紅、橙、黃、綠”檔房企數(shù)量分別為5家、3家、22家和20家。中國(guó)恒大、首開股份、綠地控股、華夏幸福都處在“紅檔”；中交地產(chǎn)、華發(fā)股份和祥生均因凈負(fù)債率和剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率未達(dá)標(biāo)而處在“橙檔”。

??整體來看，房企壓力比較大的指標(biāo)是剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率，22家“黃檔”企業(yè)均為該項(xiàng)指標(biāo)不合格，其中建業(yè)地產(chǎn)剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率最高，為85.51%；其次是碧桂園，達(dá)到了80.53%；中梁、中南、陽光城、美的置業(yè)、正榮、中國(guó)奧園、時(shí)代中國(guó)、融創(chuàng)中國(guó)、合景泰富該項(xiàng)指標(biāo)都在75%以上。

??在20家“綠檔”企業(yè)中，現(xiàn)金短債比最高的龍湖，超過了4倍，其凈負(fù)債率達(dá)近5年低點(diǎn)，為46.5%，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率66.93%。旭輝、中海、華潤(rùn)置地、越秀地產(chǎn)的現(xiàn)金短債比也超過了2倍，負(fù)債壓力相對(duì)較低。

??面對(duì)行業(yè)重大游戲規(guī)則改變，所有房企紛紛表態(tài)要在一兩年內(nèi)降到“綠檔”，是口號(hào)也是挑戰(zhàn)。正如萬科在2020年年報(bào)開頭的那句話：“對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)，2020年是一個(gè)時(shí)代的落幕，也是一個(gè)時(shí)代的開啟”。

??還是那句老話：祝未來好！

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