TOP50房企2019年總土儲(chǔ)增近27億平方米但恒大中海融創(chuàng)富力等大房企都在下調(diào) | 財(cái)報(bào)榜單②

來(lái)源：智能家居時(shí)間：2020-04-10 20:00

　　中房報(bào)記者李燕星 | 北京報(bào)道

　　土地儲(chǔ)備仍然是房企生命線。

　　隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)寡頭格局逐漸定格，談?wù)撜l(shuí)是最大地主、誰(shuí)拿地速度最快似乎不再像以往那樣充滿懸念。反之，如何透過(guò)土地儲(chǔ)備量來(lái)判斷標(biāo)桿企業(yè)在變局時(shí)拿地策略，以及“黑馬”企業(yè)在生存維艱時(shí)的突破策略更有探討價(jià)值。

　　中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者以已發(fā)布年報(bào)或企業(yè)高層已透露土儲(chǔ)量房企為數(shù)據(jù)池，測(cè)算出《2019房企土儲(chǔ)面積TOP50榜》，并以此為基礎(chǔ)測(cè)算發(fā)現(xiàn)，土儲(chǔ)面積超1億平方米房企6家，總土儲(chǔ)面積占TOP50房企44.08%；土儲(chǔ)面積在5000萬(wàn)平方米到1億平方米房企12家，總土儲(chǔ)面積占TOP50房企29.57%；土儲(chǔ)面積在1000萬(wàn)平方米到5000萬(wàn)平方米房企27家，總土儲(chǔ)面積占TOP50房企的24.82%；土儲(chǔ)面積在1000萬(wàn)平方米以下房企共5家，總土儲(chǔ)面積占TOP50房企1.52%。

　　房企數(shù)量倒梯形結(jié)構(gòu)與其對(duì)應(yīng)土儲(chǔ)面積正梯形結(jié)構(gòu)，已然在未來(lái)一段時(shí)間固化，因此，找到房企變局中策略才更有價(jià)值。用一位房地產(chǎn)企業(yè)老總的話說(shuō)就是，行業(yè)標(biāo)桿企業(yè)動(dòng)向往往很能說(shuō)明問(wèn)題，“因?yàn)檫@些企業(yè)不乏精兵強(qiáng)將，如果他們都往左走了，我一個(gè)人往右，那肯定是我錯(cuò)了?！?

　　━━━━龍頭房企降土儲(chǔ)

　　總體來(lái)看，TOP50強(qiáng)房企2019年總土地儲(chǔ)備面積26.92億平方米，相比2018年的22.63億平方米同比增長(zhǎng)18.91%。

　　就龍頭房企土地儲(chǔ)備量排名情況來(lái)看，2019年排在TOP3的依次為中國(guó)恒大、碧桂園、融創(chuàng)中國(guó)，這三家房企土儲(chǔ)面積均超過(guò)2億平方米，分別依次為2.93億平方米、2.59億平方米、2.39億平方米。

　　回看2018年，排在TOP3的依次為中國(guó)恒大、融創(chuàng)中國(guó)、碧桂園，這3家房企土儲(chǔ)面積在去年就超過(guò)2億平方米，分別依次為3.03億平方米、2.56億平方米、2.4億平方米。

　　2018年龍頭鐵三角照樣是2019年龍頭鐵三角，座次稍微發(fā)生變動(dòng)不足為奇。不過(guò)，有意思的是，它們中間中國(guó)恒大和融創(chuàng)中國(guó)2019年的土儲(chǔ)面積都較2018年有所下降。

　　中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)記者統(tǒng)計(jì)的《2018——2019房企土儲(chǔ)面積同比增幅TOP50榜》顯示，中國(guó)恒大2019年土儲(chǔ)面積較2018年同比下降3.3%，融創(chuàng)中國(guó)同比下降6.64%。

　　與它們一樣的大型房企還有，中海地產(chǎn)2019年土儲(chǔ)面積較2018年同比下降2.42%，富力地產(chǎn)同比下降16.56%。

　　在3月31日中國(guó)恒大2019年年度業(yè)績(jī)會(huì)上，董事局主席許家印表示，“計(jì)劃每年凈減少土地儲(chǔ)備3000萬(wàn)平方米，同時(shí)銷售額將大幅增長(zhǎng)，一加一減控制負(fù)債規(guī)模。2020年對(duì)恒大是極其重要的一年，公司要下大決心降負(fù)債。”

　　在3月27日融創(chuàng)中國(guó)2019年度業(yè)績(jī)會(huì)上，董事會(huì)主席孫宏斌對(duì)于2020年土地及項(xiàng)目市場(chǎng)也表示出謹(jǐn)慎態(tài)度，“今年是地產(chǎn)洗牌年，并購(gòu)機(jī)會(huì)超過(guò)以往任何一次，但好的標(biāo)的可能不會(huì)太多，所以公司拿地會(huì)謹(jǐn)慎，不賺錢(qián)的活不干?！?

　　另值得注意的是，曾穩(wěn)坐TOP3位置的萬(wàn)科2018年土儲(chǔ)面積為9012萬(wàn)平方米，2019年土儲(chǔ)面積同比增長(zhǎng)13.8%至10256萬(wàn)平方米，橫向比較，略低于TOP50強(qiáng)房企2019年總土地儲(chǔ)備量較2018年的同比增長(zhǎng)率18.91%；縱向比較，盡管2018年和2019年連續(xù)兩年的土儲(chǔ)面積排名第六，但這兩年的土地儲(chǔ)備面積都低于2017年的13557萬(wàn)平方米。這與其2018年以來(lái)內(nèi)部變革不無(wú)關(guān)系。

　　━━━━新IPO房企加速度

　　即便龍頭房企在市場(chǎng)艱難與自身規(guī)模增長(zhǎng)邊際遞減的雙重影響下開(kāi)始改革轉(zhuǎn)型或者降負(fù)債，但這絲毫不影響一些中小型房企逆勢(shì)擴(kuò)張腳步。

　　過(guò)去幾年被市場(chǎng)稱為“黑馬”的新城控股(601155,股吧)與旭輝控股去年表現(xiàn)同樣不俗。新城控股2019年土地儲(chǔ)備面積1.24億平方米，不僅在2018年1.1億平方米的基礎(chǔ)上同比增長(zhǎng)12.73%，還在2018年和2019年連續(xù)超過(guò)了萬(wàn)科的座次，穩(wěn)坐第五位。旭輝控股2019年土儲(chǔ)面積6540萬(wàn)平方米，在2018年5500萬(wàn)平方米的基礎(chǔ)上同比增長(zhǎng)18.91%。

　　不過(guò)，不可否認(rèn)的是，目前類似新城控股、旭輝控股等中型黑馬型房企擴(kuò)張腳步也較以往有所收斂，逐漸步入更加平穩(wěn)的發(fā)展階段，其他一些體量更小的房企則表現(xiàn)出較高的成長(zhǎng)力，尤其一些新上市的或者正謀求上市企業(yè)。

　　《2018——2019房企土儲(chǔ)面積同比增幅TOP50榜》顯示，正在港交所謀求上市的金輝集團(tuán)，2019年土儲(chǔ)面積2667萬(wàn)平方米，相比2018年的807萬(wàn)平方米同比增長(zhǎng)230.48%，是TOP50強(qiáng)房企中增幅最高的。這表明，金輝集團(tuán)有足夠的土地儲(chǔ)備去支撐未來(lái)幾年銷售增長(zhǎng)。

　　與此同時(shí)，中糧地產(chǎn)重組更名后并在去年深交所敲鐘的大悅城(000031,股吧)控股，2019年土儲(chǔ)面積1300萬(wàn)平方米，相比2018年的634平方米同比增長(zhǎng)105%，增幅在TOP50房企中位列第三。去年大悅城控股方面曾公開(kāi)表示，將通過(guò)盤(pán)活集團(tuán)存量資源、城市更新、利用產(chǎn)業(yè)整合能力、利用品牌優(yōu)勢(shì)及現(xiàn)有一級(jí)開(kāi)發(fā)等形式獲取土地，預(yù)計(jì)未來(lái)3至5年間將新增土儲(chǔ)面積6000萬(wàn)平方米。事實(shí)上，大悅城控股目前的高周轉(zhuǎn)模式也需要其大量快速地購(gòu)入土地。

　　另外，同樣在去年剛剛上市的德信中國(guó)，2019年土儲(chǔ)面積1342萬(wàn)平方米，在2018年683萬(wàn)平方米的基礎(chǔ)上同比增加96.49%。可以看到，德信中國(guó)上市后突破了“老浙江”局限，一方面深耕浙江，對(duì)當(dāng)?shù)厥袌?chǎng)具有深刻了解，這也有利于其采取針對(duì)性戰(zhàn)略，增加土地儲(chǔ)備；另外，在資本市場(chǎng)背書(shū)下，德信中國(guó)以6220.2元/平方米的平均土地成本收購(gòu)了位于杭州、溫州、湖州、寧波、徐州、南京、蘇州、武漢、上海、無(wú)錫、昆山、成都、廣州及佛山的38幅優(yōu)質(zhì)新地塊，增加可銷售總建筑面積474.5萬(wàn)平方米土地儲(chǔ)備。