2021房企社會(huì)責(zé)任報(bào)告|誰(shuí)零踩三條紅線哪些指標(biāo)最易降檔？

來(lái)源：智能家居時(shí)間：2021-05-25 20:20

隨著上市房企2020年度業(yè)績(jī)相繼披露，各大企業(yè)的經(jīng)營(yíng)指標(biāo)悉數(shù)出爐。作為企業(yè)，安全經(jīng)營(yíng)是確?？沙掷m(xù)發(fā)展的基礎(chǔ)，只有安全可持續(xù)的經(jīng)營(yíng)，才能實(shí)現(xiàn)反哺社會(huì)、關(guān)愛(ài)員工、互助伙伴等。

對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)，隨著2020年8月，三部委明確提出房企資金監(jiān)測(cè)和融資管理的三檔規(guī)則后，“三條紅線”成為繼土儲(chǔ)、營(yíng)收等之外，考核房企安全經(jīng)營(yíng)的重要指標(biāo)。

因此，在北商研究院5月25日發(fā)布的《2021中國(guó)房企社會(huì)責(zé)任報(bào)告》中首次加入《房企三條紅線預(yù)警榜單》，在過(guò)去的一年里，房企三條紅線指標(biāo)總體有所好轉(zhuǎn)，在納入統(tǒng)計(jì)的65家房企中，21家保持或?qū)崿F(xiàn)零踩線；26家黃檔企業(yè)集體倒在了資產(chǎn)負(fù)債率上；在關(guān)鍵的紅橙檔位交接中，現(xiàn)金短債比成為關(guān)鍵。

制圖

綠檔：龍湖等21家“零踩線”

“三條紅線”包括：房企剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率不得大于70%；房企的凈負(fù)債率不得大于100%；房企的現(xiàn)金短債比小于1。

根據(jù)“踩線”情況，房企將被劃分為紅、橙、黃、綠四檔，所在檔位將直接影響房企的融資額度。其中，“紅檔”房企有息負(fù)債規(guī)模不得增加，“橙檔”“黃檔”“綠檔”房企有息負(fù)債規(guī)模年增速分別不得超過(guò)5%、10%、15%。

北京商報(bào)記者根據(jù)wind、房企年報(bào)及貝殼研究院方面提供的數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，已經(jīng)披露年報(bào)的65家房企“三條紅線”指標(biāo)中，綠檔（三條未踩線）房企為21家，黃檔（一條踩線）房企為27家，橙檔（兩條踩線）房企為6家，紅檔房企（三條踩線）為11家。

21家綠檔房企中，中海地產(chǎn)、龍湖集團(tuán)、華潤(rùn)置地、金地集團(tuán)(600383,股吧)等繼續(xù)保持“零踩線”的紀(jì)錄，而中國(guó)金茂、龍光集團(tuán)、金科股份(000656,股吧)、融信中國(guó)、越秀地產(chǎn)等則屬于快速實(shí)現(xiàn)降檔的房企，通過(guò)一系列“瘦身”動(dòng)作邁入綠檔房企之列。其中，金科股份則用半年時(shí)間，從紅檔降到了綠檔，“瘦身”效果明顯。

截至2020年末，金科股份扣除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為69.85%，同比下降約5個(gè)百分點(diǎn)；凈負(fù)債率為75.07%，同比下降45個(gè)百分點(diǎn)；現(xiàn)金短債比為1.34。“三條紅線”監(jiān)測(cè)指標(biāo)進(jìn)入綠檔。

從數(shù)據(jù)層面來(lái)看，所統(tǒng)計(jì)的21家綠檔房企中，除凈負(fù)債率表現(xiàn)“優(yōu)異”外，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率、現(xiàn)金短債比兩項(xiàng)指標(biāo)，多數(shù)房企皆屬于“壓線”過(guò)關(guān)。其中，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率均值約為63.6%，凈負(fù)債率均值約為52.54%，現(xiàn)金短債比均值約為1.63倍。

路勁地產(chǎn)、龍湖集團(tuán)、世茂集團(tuán)、金地集團(tuán)、中駿集團(tuán)、保利發(fā)展、明發(fā)集團(tuán)、遠(yuǎn)洋集團(tuán)、金輝控股、越秀地產(chǎn)、弘陽(yáng)地產(chǎn)、濱江集團(tuán)(002244,股吧)、龍光集團(tuán)、金科股份、融信中國(guó)、華僑城A等16家房企，扣除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率皆超過(guò)66%，與70%的底線相距很近。

疊加現(xiàn)金短債比，金地集團(tuán)、世茂集團(tuán)、融信中國(guó)、路勁地產(chǎn)、明發(fā)集團(tuán)，都存在再碰紅線的風(fēng)險(xiǎn)。金地集團(tuán)剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為68.51%，現(xiàn)金短債比為1.21；世茂集團(tuán)剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率68.1%，現(xiàn)金短債比為1.16；融信中國(guó)剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率69.9%，現(xiàn)金短債比為1.08；路勁地產(chǎn)剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率66%，現(xiàn)金短債比為1.05；明發(fā)集團(tuán)剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率68.8%，現(xiàn)金短債比為1.04。

黃檔： 當(dāng)代置業(yè)等26家倒在資產(chǎn)負(fù)債率

相較于凈負(fù)債率、現(xiàn)金短債比，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率成為多家房企回“綠”的障礙。

北京商報(bào)記者梳理發(fā)現(xiàn)，在27家“黃檔”房企中，有26家房企因?yàn)椴戎刑蕹A(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率70%紅線而未能達(dá)標(biāo)，萬(wàn)科、融創(chuàng)、綠城中國(guó)、雅居樂(lè)等房企紛紛踩線。但也有如綠景中國(guó)，其則是因現(xiàn)金短債比不達(dá)標(biāo)，未能躋身“綠檔”行列。

具體來(lái)看，27家“黃檔”房企中，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率均值約為72.95%，黃檔房企凈負(fù)債率均值約為67.31%，現(xiàn)金短債比均值約為1.6倍。其中，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率超過(guò)75%的有15家，占比約55.56%；剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率超80%的房企有3家，分別是建業(yè)地產(chǎn)、當(dāng)代置業(yè)和碧桂園。

以當(dāng)代置業(yè)為例，截至2020年末，該公司剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為82%，較上年同期下降約5個(gè)百分點(diǎn)；凈負(fù)債率為95.7%，同比上升13%；非受限現(xiàn)金短債比為1.1，同比提升約0.17。按照“三條紅線”標(biāo)準(zhǔn)，當(dāng)代置業(yè)剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率為超標(biāo)項(xiàng)，而凈負(fù)債率和現(xiàn)金短債比亦不容樂(lè)觀，距離紅線很近。

對(duì)于當(dāng)代置業(yè)而言，順利完成降檔只是起點(diǎn)，而不是終點(diǎn)。需要注意的是，2020年當(dāng)代置業(yè)的加權(quán)平均融資成本為9.9%，與2019年持平。單筆最高發(fā)債利率雖有下降，但仍高達(dá)11.95%，融資成本居高不下。

除當(dāng)代置業(yè)外，“黃檔”房企中凈負(fù)債率超過(guò)90%的還有4家，佳兆業(yè)凈負(fù)債率為97.9%、中南建設(shè)(000961,股吧)凈負(fù)債率為97.8%、融創(chuàng)中國(guó)凈負(fù)債率為96%、陽(yáng)光城(000671,股吧)凈負(fù)債率為94.9%。

房企降檔進(jìn)行時(shí)。在“三條紅線”三個(gè)指標(biāo)中，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率降檔最難。65家上市房企中，除綠檔房企外，余下黃檔、橙檔、紅檔44家房企，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率越過(guò)紅線的43家，占比高達(dá)97.7%。

橙紅：中交凈296.4%負(fù)債率領(lǐng)跑

與黃檔房企剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率閾值高不同，橙檔房企雖數(shù)量最少，但這些房企的凈負(fù)債率，比剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率越線表現(xiàn)更為突出。

在所統(tǒng)計(jì)的65家上市房企中，橙檔房企僅有6家，分別為中交地產(chǎn)(000736,股吧)、祥生控股、京投發(fā)展(600683,股吧)、中洲控股(000042,股吧)、金融街(000402,股吧)及首創(chuàng)置業(yè)。剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率均值為78.15%，然而凈負(fù)債率均值卻高達(dá)187.82%。其中，中交地產(chǎn)凈負(fù)債率高達(dá)296.4%。

橙檔房企與紅檔房企對(duì)比，現(xiàn)金短債比成為降檔的關(guān)鍵。6家橙檔房企全部為現(xiàn)金短債比提升，而邁入到“橙檔”行列，這項(xiàng)指標(biāo)也被視為最容易降檔的指標(biāo)。

值得一提的是，貨幣資金為受限制資金和不受限制的資金，部分房企在公布貨幣資金中，通常包含受限制資金，若扣除受限制資金這部分，現(xiàn)金短債比低于1的房企，也就是踩線房企數(shù)量將會(huì)有所上升。

紅檔房企此次共有11家，分別是泰禾集團(tuán)(000732,股吧)、天房發(fā)展(600322,股吧)、綠地控股(600606,股吧)、華遠(yuǎn)地產(chǎn)(600743,股吧)、恒大、光明地產(chǎn)(600708,股吧)、富力地產(chǎn)、華夏幸福(600340,股吧)、格力地產(chǎn)(600185,股吧)、首開(kāi)股份(600376,股吧)、國(guó)瑞置業(yè)。與半年報(bào)相比，這一數(shù)據(jù)已有大幅下降。

頭部房企中，此前上榜的融創(chuàng)成功脫“紅”，凈負(fù)債率和現(xiàn)金短債比兩項(xiàng)指標(biāo)大幅改善，成功由紅轉(zhuǎn)黃。

除控制現(xiàn)金流出外，2020年值得同行參考的融創(chuàng)兩個(gè)大動(dòng)作分別是：一年初的高價(jià)配股，為其增添約80億港元所得款凈額；二是拆分旗下物業(yè)公司融創(chuàng)服務(wù)上市，首發(fā)募集資金80億港元。

快速降檔需要不走“尋常路”，但對(duì)一些債務(wù)壓力過(guò)高的房企而言，短期內(nèi)降檔仍存在較大壓力。

有些高風(fēng)險(xiǎn)高負(fù)債房企未能成功降檔，依然面臨著較大的壓力。以富力地產(chǎn)為例，2020年富力通過(guò)合理的購(gòu)地策略、戰(zhàn)略性的資產(chǎn)出售、集團(tuán)層面的股份增發(fā)等措施，削減債務(wù)共人民幣374億元，削減或再融資的債務(wù)包括境內(nèi)債券人民幣236億元、信托及境內(nèi)銀行貸款人民幣119億元和離岸債券及離岸貸款人民幣19億元。但即便如此，富力地產(chǎn)仍處于“紅檔”行列。

北京商報(bào)記者 盧揚(yáng)王寅浩

專家分享：

同策研究院分析師林丹妮：剔除預(yù)收賬款后的負(fù)債率看的是總負(fù)債在總資產(chǎn)所占的比重，因?yàn)榉科髨?bào)表中，合同負(fù)債（預(yù)收賬款）在負(fù)債中所占比例不低，為了公允呈現(xiàn)企業(yè)的負(fù)債情況，所以剔除掉預(yù)收賬款后再來(lái)看這么一個(gè)比例，部分企業(yè)高度依賴于杠桿，在該指標(biāo)上顯現(xiàn)的數(shù)值就不會(huì)低，特別是多數(shù)房企運(yùn)營(yíng)資金現(xiàn)金流入遠(yuǎn)低于其需要償還的債務(wù)，部分房企的運(yùn)營(yíng)現(xiàn)金流入還為負(fù)數(shù)，短期內(nèi)不依靠增加融資（部分為債務(wù)）來(lái)維持房企的運(yùn)營(yíng)是不現(xiàn)實(shí)的。即使能通過(guò)表外負(fù)債等形式轉(zhuǎn)移負(fù)債，但能“移動(dòng)”的債務(wù)始終有限，作為以后長(zhǎng)期會(huì)受監(jiān)管的指標(biāo)，企業(yè)本身造血能力不強(qiáng)的話，只會(huì)積重難返。想要快速降低債務(wù)占比并非一朝一夕可以完成，需要在一定時(shí)間內(nèi)進(jìn)行過(guò)渡。通過(guò)增加銷售，降低投資，通過(guò)自有資金替換負(fù)債才能逐漸降低該指標(biāo)。

凈負(fù)債率看的是房企整體的償債能力表現(xiàn)，在所有帶息債務(wù)（一定得償還的債務(wù)）減去可抵扣的現(xiàn)金后，如果該值比企業(yè)剩下的權(quán)益還高（高于100%），則可體現(xiàn)企業(yè)目前償債能力是不足的。一般企業(yè)的剔除預(yù)收賬款后的總負(fù)債在總資產(chǎn)中占比過(guò)高的話，其權(quán)益明顯不會(huì)高，而在剔除預(yù)收賬款的總負(fù)債率超標(biāo)情況下，債務(wù)高企的企業(yè)凈負(fù)債率更不會(huì)低，該值超標(biāo)的幅度可能會(huì)比前一個(gè)指標(biāo)明顯很多，這是因?yàn)橛袀€(gè)量級(jí)的影響存在。

理論上來(lái)講，房企依然是要依靠一定杠桿運(yùn)營(yíng)的企業(yè)，“三條紅線”指標(biāo)是對(duì)房企長(zhǎng)短期債務(wù)情況的實(shí)時(shí)監(jiān)控，如果達(dá)標(biāo)，那房企的財(cái)務(wù)情況則相對(duì)穩(wěn)健，市場(chǎng)對(duì)于房企的融資渠道相對(duì)寬裕，疊加部分因?yàn)槠髽I(yè)性質(zhì)及本身融資能力較強(qiáng)的房企能有穩(wěn)定的融資渠道，資金鏈安全便能有所保證。同時(shí)“三條紅線”作為硬性指標(biāo)（有息負(fù)債增速被控制，部分城市集中拿地受限制）讓房企更加注重自身的經(jīng)營(yíng)情況，不再瘋狂舉杠桿擴(kuò)張。

貝殼研究院高級(jí)分析師潘浩：降檔實(shí)際上就是一個(gè)公式的問(wèn)題，即減小分子，擴(kuò)大分母。剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率中，作為分母的資產(chǎn)指標(biāo)實(shí)際上短期較難有大幅增長(zhǎng)，分子中能有較大增長(zhǎng)空間的指標(biāo)為“預(yù)收款項(xiàng)”或者港股中的“合同負(fù)債”，實(shí)際上我們也看到很多房企在該項(xiàng)指標(biāo)上的增長(zhǎng)趨勢(shì)還是較為明顯的。同時(shí)，做大分母也是其他兩個(gè)指標(biāo)占比最高的達(dá)標(biāo)方式。

“三條紅線”更多是針對(duì)“高負(fù)債、高周轉(zhuǎn)”房企在金融風(fēng)險(xiǎn)方面的監(jiān)管政策，目前還沒(méi)有官方的指標(biāo)規(guī)則，網(wǎng)傳版本的“三條紅線”規(guī)則主要基于房企的表內(nèi)指標(biāo)。而短期內(nèi)降檔的過(guò)程比結(jié)果更加重要，盲目追求快速降負(fù)“瘦身”的效果，會(huì)存有一定的風(fēng)險(xiǎn)。而綠檔房企也不代表絕對(duì)安全，負(fù)債的結(jié)構(gòu)和質(zhì)量更為關(guān)鍵。因此長(zhǎng)期看，不排除個(gè)別房企“三條紅線”反彈、反復(fù)的情況出現(xiàn)，建議房企合理利用過(guò)渡期，科學(xué)穩(wěn)健地進(jìn)行財(cái)務(wù)管理。北京商報(bào)記者盧揚(yáng) 王寅浩

房企分享：

綠地控股：目前綠地降檔已有進(jìn)展。截至2月底，綠地“三年三步走去杠桿”計(jì)劃提前階段性達(dá)標(biāo)，在穩(wěn)健應(yīng)對(duì)春節(jié)前后付款高峰的同時(shí)，順利實(shí)現(xiàn)現(xiàn)金短債比超過(guò)1，“一條紅線”提前“轉(zhuǎn)綠”達(dá)標(biāo)，比原計(jì)劃整整提前一個(gè)多季度。截至3月底，有息負(fù)債總額（含廣西建工）較今年初再降181億元，自去年推進(jìn)去杠桿計(jì)劃以來(lái)，累計(jì)較高點(diǎn)已下降超過(guò)845億元；凈負(fù)債率較高點(diǎn)累計(jì)下降52個(gè)百分點(diǎn)，剔除預(yù)收款后的資產(chǎn)負(fù)債率也延續(xù)了持續(xù)回落態(tài)勢(shì)。綠地在春節(jié)前后付款高峰背景下，穩(wěn)健按期足額償還到期債務(wù)。綠地以自有資金為主先后按期足額完成了2015年公司債券（第一期）、2016年公司債券（第一期）本息兌付，總計(jì)約180億元。2月，綠地以自有資金按期完成本息總計(jì)約4.72億美元境外美元債券兌付打款。同時(shí)，綠地加大相關(guān)債券回購(gòu)注銷力度，已回購(gòu)美元債券共計(jì)約6000多萬(wàn)美元，目前已注銷1300多萬(wàn)美元。

接下來(lái)，綠地將進(jìn)一步提速去杠桿計(jì)劃，相關(guān)指標(biāo)達(dá)標(biāo)時(shí)點(diǎn)有望再提前，今年內(nèi)，力爭(zhēng)實(shí)現(xiàn)兩條線“轉(zhuǎn)綠”達(dá)標(biāo)。

金科股份：我們認(rèn)為市場(chǎng)化、規(guī)則化、透明化的融資規(guī)則，有利于房地產(chǎn)企業(yè)形成穩(wěn)定的金融政策預(yù)期，合理安排經(jīng)營(yíng)活動(dòng)和融資行為，增強(qiáng)自身抗風(fēng)險(xiǎn)能力，也有利于推動(dòng)房地產(chǎn)行業(yè)長(zhǎng)期穩(wěn)健運(yùn)行。公司長(zhǎng)期致力于打造“優(yōu)質(zhì)的企業(yè)平臺(tái)”，近年來(lái)公司各項(xiàng)財(cái)務(wù)指標(biāo)持續(xù)優(yōu)化和提升，本次“三條紅線”進(jìn)入綠檔是企業(yè)經(jīng)營(yíng)順理成章的表現(xiàn)。

從具體措施看，主要源于以下幾方面的努力：

一是公司堅(jiān)持有質(zhì)量的銷售?；乜钍俏覀円回炛匾暤墓ぷ髦?，2020年公司的全口徑回款率超過(guò)90%，全年公司全口徑銷售回款超過(guò)2000億元，年末貨幣資金余額435億元，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流量?jī)纛~145億元，公司發(fā)展進(jìn)一步向經(jīng)營(yíng)驅(qū)動(dòng)型進(jìn)行轉(zhuǎn)變。

二是公司堅(jiān)持優(yōu)化融資結(jié)構(gòu)。堅(jiān)持以銀行低成本融資為主，同時(shí)多元化融資渠道進(jìn)一步豐富，融資的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)、期限結(jié)構(gòu)得到進(jìn)一步優(yōu)化。2020年“6.30”，公司有短期有息債務(wù)355億元，由于公司下半年銷售好、回款好，現(xiàn)金流充沛，根據(jù)公司經(jīng)營(yíng)需要?dú)w還了短期有息債務(wù)30億元，截至年末，短期有息債務(wù)降至325億元。下半年現(xiàn)金余額增加，同時(shí)短期有息債務(wù)降低，極大促進(jìn)了現(xiàn)金短債比指標(biāo)的綠線達(dá)成。

三是金科服務(wù)上市——增大貨幣資金余額和凈資產(chǎn)。金科服務(wù)于2020年11月首次公開(kāi)發(fā)行境外上市外資股（H股）并在香港聯(lián)交所主板上市，募資凈額約57億元，增厚了公司的現(xiàn)金余額57億元和合并報(bào)表凈資產(chǎn)57億元，有助于凈負(fù)責(zé)債率和扣預(yù)收后的資產(chǎn)負(fù)債率進(jìn)一步改善，同時(shí)對(duì)于改善現(xiàn)金短債比起到了非常重要的正面作用。

四是財(cái)務(wù)結(jié)算的利潤(rùn)增厚。公司2019年實(shí)現(xiàn)報(bào)表凈利潤(rùn)63.57億元，2020年實(shí)現(xiàn)報(bào)表凈利潤(rùn)97億元（注意這里用的都是全口徑（含少數(shù)股東）的會(huì)計(jì)利潤(rùn)，而不是歸母口徑的會(huì)計(jì)利潤(rùn)），同比增長(zhǎng)52.6%。其中2020年實(shí)現(xiàn)下半年因項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)收入規(guī)模大（實(shí)現(xiàn)會(huì)計(jì)結(jié)轉(zhuǎn)營(yíng)業(yè)收入574億元），產(chǎn)生會(huì)計(jì)結(jié)轉(zhuǎn)利潤(rùn)55億（全年97億-上半年42億元），增加了公司的凈資產(chǎn)，有助于凈負(fù)責(zé)債率和扣預(yù)收后的資產(chǎn)負(fù)債率的全面改善。

（責(zé)任編輯：李佳佳 HN153）