2020年的開端對于房地產(chǎn)行業(yè)來說并不平順，受疫情影響，一季度各地項目建設(shè)及銷售基本停滯，部分企業(yè)選擇暫不公布或根據(jù)市場走勢調(diào)整年度銷售目標(biāo)。但對于有些企業(yè)來說，疫情并未改變其既定的經(jīng)營規(guī)劃，其中，就有志在沖擊千億的佳兆業(yè)。

2019年，佳兆業(yè)加碼大灣區(qū)，加快舊改項目轉(zhuǎn)化，實現(xiàn)了營業(yè)收入、銷售規(guī)模的雙增長。在3月31日舉行的2019年業(yè)績會上，佳兆業(yè)集團行政總裁兼執(zhí)行董事麥帆表示，得益于較為充足的可售貨值，該集團為2020年定下了1000億元的銷售目標(biāo)。盡管年初遭遇新冠肺炎疫情，但集團會努力推進項目建設(shè)及銷售節(jié)奏，不會輕易改變目標(biāo)。

超半數(shù)收入來自大灣區(qū)，今年持續(xù)加碼

年報顯示，2019年，佳兆業(yè)實現(xiàn)營業(yè)收入約480.22億元，同比增長約24.1%，總營收中54%來源于大灣區(qū)；毛利約138.1億元，同比增長約24.3%。盡管營收獲得超兩成的提升，但由于銷售成本同樣提升近24%，其2019年的毛利率仍保持在28.8%，同比基本持平。

扣除經(jīng)營成本、融資成本、所得稅等開支后，佳兆業(yè)的凈利潤約為41.64億元，同比增加約26.4%；歸母凈利潤約為45.94億元，同比增長約67.1%；每股基本盈利為0.756元。

與過去幾年相比，24.1%的營收漲幅只能算居中水平。2015至2018年，佳兆業(yè)的營收分別為109.27億元、177.72億元、327.79億元及387.05億元，同比分別減少44.3%、增長62.6%、84.4%以及18.1%。五年來的漲幅最高點出現(xiàn)在2017年。這一年，粵港澳大灣區(qū)城市群發(fā)展規(guī)劃上升為國家戰(zhàn)略，區(qū)域獲得新的發(fā)展機遇。

事實上，自2017年起，扎根于珠三角核心城市的佳兆業(yè)集團就開始加碼布局大灣區(qū)市場。2017年，該集團在廣州、中山、佛山、惠州及珠海新增權(quán)益土儲197萬平方米，占年內(nèi)新增土儲總量的63%；2018年，佳兆業(yè)集團繼續(xù)加碼大灣區(qū)，以收購權(quán)益代價計，大灣區(qū)新增土儲占年內(nèi)新增土儲總量的56%。而最新的2019年財報披露，佳兆業(yè)集團在大灣區(qū)的新增權(quán)益土儲占年內(nèi)新增土儲總量的53%。

盡管早在2009年佳兆業(yè)集團就已提出全國化布局，但從年報呈現(xiàn)出的數(shù)據(jù)分析，目前大灣區(qū)仍是其房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的“主陣地”。在2019年業(yè)績電話會上，佳兆業(yè)集團主席兼執(zhí)行董事郭英成表示，未來該集團將繼續(xù)加大對大灣區(qū)的投資。

根據(jù)克爾瑞研究中心發(fā)布的《2019年度大灣區(qū)房企銷售排行榜》，佳兆業(yè)以253.84億元的權(quán)益銷售金額位列榜單第八位，榜單前三位分別為碧桂園、萬科及保利。

隨著越來越多的規(guī)模房企布局大灣區(qū)，市場競爭也在逐步加劇，更有“以價換量”以獲取更高市場份額的現(xiàn)象。如何在日漸激烈的競爭中保持持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展，成為包括佳兆業(yè)在內(nèi)的每家企業(yè)都需要思考的問題。

“舊改”持續(xù)發(fā)力，助推沖擊千億目標(biāo)

在業(yè)績會上，據(jù)麥帆介紹，佳兆業(yè)2020年的銷售目標(biāo)仍將沖擊千億。 

根據(jù)年報數(shù)據(jù)，佳兆業(yè)2019年實現(xiàn)合約銷售金額約881億元，同比增長約26%；合約銷售面積約464萬平方米，同比增長約21%。其中，舊改項目的銷售額約占銷售總額的38%。

對于佳兆業(yè)來說，參與舊改是其增加土地儲備、實現(xiàn)銷售規(guī)模增長的重要途徑。2019年，佳兆業(yè)通過舊改新獲的土儲權(quán)益面積約占其新增土儲總量的16%；該集團舊改土儲貨值約為2200億元，占總貨值的42%。

具體來看，佳兆業(yè)去年新獲19個城市更新項目，使其項下的城市更新項目占地面積同比增長約33%，累計達到近4000萬平方米，對應(yīng)的貨值約2.5萬億元。2019年，該集團完成8個城市更新項目的轉(zhuǎn)化，其中6個位于深圳，上海及惠州各有1個，總可售貨值約為350億元。

相較于公開市場招拍掛，舊改項目雖開發(fā)周期更長，但可以幫助企業(yè)有效地控制土地成本。

郭英成表示，未來佳兆業(yè)集團還將加快釋放深圳舊改項目的貨值，實現(xiàn)轉(zhuǎn)化率的同比提升。根據(jù)計劃，該集團每年將從城市更新項目中轉(zhuǎn)化80萬至100萬平方米的土地用于開發(fā)銷售。

麥帆在業(yè)績會上也指出，2020年，佳兆業(yè)集團預(yù)計將有6個舊改項目實現(xiàn)轉(zhuǎn)化，提供貨值約460億元；未來1-2年再轉(zhuǎn)化6個舊改項目，提供貨值約600億元；從中長期來看，未來3-5年預(yù)計將轉(zhuǎn)化19個位于深圳、廣州、東莞的舊改項目，可提供貨值約4700億元。長遠來看，該集團將有占地面積約3000萬平方米的舊改項目陸續(xù)進入供地階段。

凈負債率三連降但仍較高，未來爭取再降融資成本

對于佳兆業(yè)來說，降負債一直是其努力的目標(biāo)。截至2019年底，該集團資產(chǎn)負債率約為79.44%，較2018年末的84.13%降低約4.69個百分點；凈負債率約為144%，較2018年末降低約92個百分點。

從變化趨勢上看，佳兆業(yè)近3年的凈負債率持續(xù)走低，從2017年底的300%到2018年底的236%，再到2019年底的144%，降幅可觀；但從數(shù)值上看，該集團凈負債率仍處于行業(yè)較高水平。

與此同時，雖然佳兆業(yè)權(quán)益總額同比增長約53.30%至557.07億元，且貨幣資金總額同比增長約61.3%至369.79億元，但借款總額也由2018年底的1087.66億元增長至2019年底的1171.96億元，增幅約為7.75%。

其中，列作非流動負債的優(yōu)先票據(jù)總額約為527.55億元，同比增長約42.50%；列作流動負債的優(yōu)先票據(jù)總額約為36.63億元，同比增長約23.63%。而佳兆業(yè)的長短期銀行借款雖仍占借款總額的較大比重，但同比均有減少。

佳兆業(yè)集團高級顧問譚禮寧表示：“未來集團在降負債方面將向行業(yè)看齊，希望2020年的凈負債率能夠降至120％以下?！?/p>

針對未來的融資規(guī)劃，佳兆業(yè)提出，爭取將利息下降1%-1.5%，并力爭將融資年限拉長；同時，拓展多元化融資渠道，使得集團的融資結(jié)構(gòu)進一步優(yōu)化調(diào)整，嚴控負債。

據(jù)佳兆業(yè)集團首席財務(wù)官劉富強透露，2019年佳兆業(yè)的平均融資成本大概7%的水平，5年期的融資成本已降為6%甚至5%的水平線。

（來源：新京報）

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