??8月27日下午，佳兆業(yè)披露2020年中期業(yè)績(jī)報(bào)告，同時(shí)舉行線上業(yè)績(jī)會(huì)。佳兆業(yè)集團(tuán)主席兼執(zhí)行董事郭英成、行政總裁兼執(zhí)行董事麥帆，首席財(cái)務(wù)官吳建新等管理層出席了業(yè)績(jī)會(huì)。

??目前佳兆業(yè)已經(jīng)擁有多個(gè)上市平臺(tái)，業(yè)務(wù)則涉獵物業(yè)管理、文體、教育、醫(yī)療等多個(gè)領(lǐng)域，明年其在深圳的旅游度假項(xiàng)目也將迎來(lái)開(kāi)放，多元化業(yè)務(wù)逐漸進(jìn)入加速通道。作為主業(yè)的地產(chǎn)，或?qū)⒃诮衲晖瓿汕|規(guī)模。

??業(yè)績(jī)會(huì)上被問(wèn)及三年前定下的千億目標(biāo)和未來(lái)的發(fā)展，郭英成感慨道，“企業(yè)要有目標(biāo)，但可持續(xù)發(fā)展才是最重要的。”現(xiàn)階段內(nèi)外部環(huán)境的影響下，佳兆業(yè)希望能練好基本功，加強(qiáng)銷(xiāo)售回款，保證現(xiàn)金流，在行業(yè)內(nèi)保持強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力。

??今年舊改轉(zhuǎn)化總貨值745億

??按照年報(bào)披露的數(shù)據(jù)，2020年上半年，佳兆業(yè)完成了360億元的權(quán)益合約銷(xiāo)售金額，同比增長(zhǎng)3.9%，其中大灣區(qū)貢獻(xiàn)了近60%的銷(xiāo)售額。

??收入方面，今年1-6月佳兆業(yè)實(shí)現(xiàn)了222.97億元的營(yíng)業(yè)收入，同比增長(zhǎng)10.9%，毛利率微增至33.8%，核心凈利潤(rùn)則同比增長(zhǎng)了25.7%，為34.6億元。

??在佳兆業(yè)的收入中，大灣區(qū)依然占據(jù)絕對(duì)地位，來(lái)自該區(qū)域的收入占總比的80%，來(lái)自一線城市的收入占比則為68%。

??不得不提的是佳兆業(yè)的舊改貢獻(xiàn)，今年上半年，來(lái)自舊改項(xiàng)目的貢獻(xiàn)銷(xiāo)售超過(guò)了30%。佳兆業(yè)高管也在業(yè)績(jī)會(huì)上多次強(qiáng)調(diào)，舊改業(yè)務(wù)會(huì)是該公司未來(lái)的增長(zhǎng)動(dòng)力所在。

??樂(lè)居財(cái)經(jīng)了解到，今年上半年佳兆業(yè)新增了20個(gè)舊改項(xiàng)目，舊改項(xiàng)目總數(shù)167個(gè)。今年佳兆業(yè)將有10個(gè)舊改項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)轉(zhuǎn)化，可售總面積達(dá)到15.95萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)可售貨值高達(dá)744.7億元，達(dá)到歷年最多，“超越了每年轉(zhuǎn)化80-100萬(wàn)平方米舊改用地的目標(biāo)?！?/p>

??其中，今年上半年已有分別位于香港、深圳、廣州的5個(gè)舊改項(xiàng)目得到轉(zhuǎn)化，共計(jì)提供了81.1萬(wàn)平方米的建筑面積，整體可售面積約為70.5萬(wàn)平方米，可售貨值約為270億元。

??下半年還將有位于深圳的5個(gè)舊改項(xiàng)目繼續(xù)轉(zhuǎn)化，可售面積約為89萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)可售貨值475.6億元。

??據(jù)悉，今年上半年佳兆業(yè)新增的權(quán)益土地儲(chǔ)備約為281萬(wàn)平方米，權(quán)益代價(jià)222億元，

??按此來(lái)算，舊改供應(yīng)的土地已占其整體土地供應(yīng)的23.9%。

??數(shù)據(jù)顯示，目前佳兆業(yè)的土地儲(chǔ)備約為2680萬(wàn)平方米，其中有560萬(wàn)平方米約21%的土地儲(chǔ)備為舊改項(xiàng)目，舊改土儲(chǔ)的貨值高達(dá)2400億元，約占總貨值的41%。

??另外佳兆業(yè)還有高達(dá)4200萬(wàn)平方米的舊改儲(chǔ)備土地面積，預(yù)計(jì)貨值高達(dá)2.6萬(wàn)億元，99%都位于大灣區(qū)。

??佳兆業(yè)管理層透露，盡管今年外部環(huán)境的影響和沖擊較大，但下半年佳兆業(yè)還將有1200億的可售貨值推出，通過(guò)加快銷(xiāo)售，加速舊改項(xiàng)目轉(zhuǎn)化，因此不會(huì)調(diào)整此前定下的千億目標(biāo)，“有信心完成全年目標(biāo)?！?/p>

??凈負(fù)債率下降目標(biāo)120%

??負(fù)債問(wèn)題，依然是佳兆業(yè)業(yè)績(jī)會(huì)上被談及的重點(diǎn)。

??業(yè)績(jī)會(huì)上，新上任的首席財(cái)務(wù)官吳建新表示，現(xiàn)金安全、債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)可控目前已被放在佳兆業(yè)發(fā)展的首要位置，“我們通過(guò)抓現(xiàn)金回款、搶融資放款等，保障現(xiàn)金安全、回款和儲(chǔ)備?！倍@也被佳兆業(yè)主席郭英成視作未來(lái)佳兆業(yè)可持續(xù)發(fā)展的重點(diǎn)。

??從數(shù)據(jù)來(lái)看，今年上半年佳兆業(yè)總資產(chǎn)約為2920億元，同比增8%；資產(chǎn)負(fù)債率78.7%，擁有的現(xiàn)金及銀行存款約為405億元，同比增長(zhǎng)9%，銷(xiāo)售回款率也增加了12個(gè)百分點(diǎn)到87%。

??負(fù)債方面，截止2020年6月末，佳兆業(yè)有息負(fù)債規(guī)模約為1217億元，其中境內(nèi)占比43%，境外占比57%，一年內(nèi)到期的額度占比約26%，為316億元。同期整體融資成本則為8.8%，其中境內(nèi)融資成本7.8%，境外融資成本9.6%。

??關(guān)于規(guī)模和現(xiàn)金流、利潤(rùn)的平衡，吳建新也坦言感覺(jué)壓力山大，“但合理的控制負(fù)債、優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)、提升利潤(rùn)率、保持發(fā)展與債務(wù)之間的平衡一直是財(cái)務(wù)的重要工作方向。”

??對(duì)于凈負(fù)債率，佳兆業(yè)則在業(yè)績(jī)會(huì)上提出了一個(gè)中期目標(biāo)：通過(guò)加速回款、加強(qiáng)運(yùn)營(yíng)、提升利潤(rùn)及引入戰(zhàn)略投資等措施，將凈負(fù)債降至100%以?xún)?nèi)。

??佳兆業(yè)管理層表示，今年佳兆業(yè)計(jì)劃從兩個(gè)方面加強(qiáng)銷(xiāo)售回款，一是加強(qiáng)銷(xiāo)售回款率、降低有息負(fù)債等運(yùn)營(yíng)方面的措施，另一個(gè)則是債務(wù)管理，優(yōu)化債務(wù)結(jié)構(gòu)，具體包括適合的時(shí)候做一些摘債券回購(gòu)、用長(zhǎng)債換短債以及拓展海外融資渠道?！?020年底我們希望凈負(fù)債能降到120%?！?/p>

??顯然，相比于銷(xiāo)售規(guī)模目標(biāo)，現(xiàn)金和債務(wù)方面的管理，于現(xiàn)階段的佳兆業(yè)而言才是最重要的。

??三年前佳兆業(yè)以一場(chǎng)業(yè)績(jī)會(huì)重回大眾視野，提出了一個(gè)千億目標(biāo)，如今三年已經(jīng)過(guò)去，佳兆業(yè)千億目標(biāo)在望，但作為主席的郭英成，業(yè)績(jī)會(huì)上被問(wèn)及佳兆業(yè)的千億目標(biāo)和下半年工作重心時(shí)，卻僅一句千億目標(biāo)不是我們的目標(biāo)就帶過(guò)去了。

??“其實(shí)一個(gè)企業(yè)要有目標(biāo)，但最重要的還是可持續(xù)發(fā)展和穩(wěn)健?！?/p>

??郭英成表示，佳兆業(yè)發(fā)展過(guò)程中，外部環(huán)境影響無(wú)可避免，因此需要練好基本功，尤其是運(yùn)營(yíng)能力和產(chǎn)品溢價(jià)能力、銷(xiāo)售回款需要做到有強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)力。而今年上半年的疫情雖然給包括佳兆業(yè)在內(nèi)的房企帶來(lái)內(nèi)部管控方面的一些挑戰(zhàn)，卻也同時(shí)帶來(lái)了蘊(yùn)藏其中的商機(jī)。

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