作者 | 王澤紅

出品 | 焦點財經(jīng)

讀完佳兆業(yè)2020年財報，數(shù)字里蘊含的信息撲面而來，想要透露的信息很明顯，可以濃縮為兩個詞：大灣區(qū)和城市更新。

一個涵蓋了佳兆業(yè)土儲、銷售和區(qū)域深耕的偏重，另一個說明了其最突出的業(yè)務(wù)模式。這并不是什么秘密，業(yè)內(nèi)人士早已熟知，但大多數(shù)只局限于皮毛。

房地產(chǎn)正由增量市場進(jìn)入存量市場，城市更新及舊改正走向主流，成為一個千億市場新賽道。住建部披露，2020年全國新開工改造城鎮(zhèn)老舊小區(qū)4.03萬個；按照今年政府工作報告所述，2021年這一數(shù)字預(yù)計會達(dá)到5.3萬個。

市場體量很大，入局的房企很多，已成龍頭和標(biāo)桿的佳兆業(yè)，此前積累的優(yōu)勢開始轉(zhuǎn)化為增長紅利，正在逐步釋放。

3月25日，佳兆業(yè)發(fā)布2020年報的同時，線上業(yè)績會也同步召開，董事局主席郭英成，副主席、執(zhí)行董事兼總裁麥帆，首席財務(wù)官吳建新和執(zhí)行董事兼聯(lián)席總裁郭曉群等高管共同解答剛剛交出的答卷。

這是一個系統(tǒng)性了解佳兆業(yè)的好機會，從財務(wù)層面深入到戰(zhàn)略布局，數(shù)據(jù)羅列的很詳盡。面對一個個犀利的提問，各位高管顯得很從容，一張漂亮的成績單勝過一切雄辯。

2020年，佳兆業(yè)錄得銷售額1069億元，同比增長21%；營收558億元，同比增長16.1%，毛利潤159億元，較上年增長15%，凈利潤和歸母凈利潤分別為52.8億和54.5億元，較上年分別增長26.8%和18.6%。

“2021年銷售目標(biāo)1300億元”，在去年規(guī)模和盈利雙增長的基礎(chǔ)上，郭英成公布了今年的發(fā)展目標(biāo)。

這個目標(biāo)略顯保守，相比去年增長率為21.6%。按照麥帆所說，佳兆業(yè)集團(tuán)地產(chǎn)業(yè)務(wù)2021年預(yù)估可售貨值為1912億元，可售面積1074萬平方米，去化率達(dá)到60%-65%便可實現(xiàn)目標(biāo)。

深入研究佳兆業(yè)的土儲結(jié)構(gòu)后，可以發(fā)現(xiàn)，麥帆的話語間有所保留。

通過將城市更新模式全國化復(fù)制，佳兆業(yè)預(yù)計2021-2022年將轉(zhuǎn)化城市更新項目可售面積約420萬平方米，對應(yīng)可售貨值超過2000億元。

大灣區(qū)土儲貨值超4600億

這種謙虛的風(fēng)格，在讀其財報時也能感知出來。土儲是衡量一家房企底蘊的關(guān)鍵指標(biāo)，但是佳兆業(yè)卻透露出一絲“藏地”的意味。

截至2020年底，佳兆業(yè)在全國51個城市合共擁有217個房地產(chǎn)項目，土地儲備約2875萬平方米，總貨值超6700億元，其中一線城市貨值占比約51%。

按區(qū)域來看，大灣區(qū)土地儲備約1590萬平方米，占整體土地儲備的55%，貨值超4600億元。而大灣區(qū)城市中，深圳及廣州作為佳兆業(yè)深耕的重點市場，土地儲備占比達(dá)大灣區(qū)市場的36%。

這是財報上的明面數(shù)字，而其真實土儲絕不止這些。截至2020年底，佳兆業(yè)仍有逾200個城市更新項目尚未納入其土地儲備，主要分布在深圳、廣州、東莞、中山等大灣區(qū)城市。

如果將這些包含在內(nèi)，其土儲將會極大的擴容，特別是在大灣區(qū)的儲備量。作為大灣區(qū)的城市更新和舊改領(lǐng)域的龍頭房企，佳兆業(yè)的優(yōu)勢正在放大，僅從土儲便可管窺一二。通過每年穩(wěn)定的轉(zhuǎn)化，逐步為銷售補充優(yōu)質(zhì)貨源。

新拓城市更新項目翻三倍

200個城市更新項目待轉(zhuǎn)化，極具想象空間。這個數(shù)字背后所代表的含義，佳兆業(yè)有一個具象的表述。

目前，佳兆業(yè)共儲備有城市更新項目201個，占地面積超5000萬平方米，絕大部分位于大灣區(qū)，超八成在廣深。其中，深圳120個項目，可售面積達(dá)3000萬平方米；廣州26個項目，可售面積4700萬平方米。

“2020年共轉(zhuǎn)化9個城市更新項目，可售面積近180萬平方米，轉(zhuǎn)化面積同比大幅增長152%，轉(zhuǎn)化項目位于香港、深圳及廣州等地，對應(yīng)可售貨值約640億元。”麥帆透露，近年來，佳兆業(yè)城市更新項目轉(zhuǎn)化速度明顯提升，貢獻(xiàn)土儲價值巨大。

這一點，在其過去一年的新增項目中也有體現(xiàn)。2020年，佳兆業(yè)通過招拍掛、收并購、舊改等多元方式新增項目47個（約921萬平方米）；而新拓展城市更新項目高達(dá)54個，新拓項目數(shù)量是2019年的近三倍。

在“集中供地”背景下，對于佳兆業(yè)而言無疑是一項利好，也是其區(qū)別于其他房企的優(yōu)勢所在。

而且，其新增的城市更新項目多數(shù)位于廣州、深圳等高能級城市，將極大的助推佳兆業(yè)的規(guī)模發(fā)展和盈利能力。這已經(jīng)有跡可循，在2020年的合約銷售中，城市更新項目銷售額貢獻(xiàn)了其整體銷售的三分之一。

商業(yè)、文體科技新事業(yè)起航

而且不止于城市更新，在佳兆業(yè)“地產(chǎn)+城市更新+產(chǎn)業(yè)”的多元體系中，新事業(yè)正在起航，與地產(chǎn)主業(yè)雙向賦能。特別是商業(yè)集團(tuán)、文體科技集團(tuán)，已經(jīng)被佳兆業(yè)提上了分拆上市的議事日程之內(nèi)。

佳兆業(yè)在文體科技賽道的規(guī)模，已處在全國第一，運營深圳、上海、杭州、武漢、成都等多個城市超25個文體場館，運營場館面積超過250萬平方米，管理場館總資產(chǎn)超過155億元。而商業(yè)集團(tuán)已布局形成了資產(chǎn)運營、產(chǎn)業(yè)孵投、輕資產(chǎn)管理三大業(yè)務(wù)平臺，全國范圍內(nèi)在營、籌備、在建商業(yè)項目將達(dá)64個，總面積超 500萬平方米。

目前，佳兆業(yè)旗下有佳兆業(yè)集團(tuán)（1638.HK）、佳兆業(yè)美好（2168.HK）、佳兆業(yè)健康（00876.HK）、佳云科技（300242.SZ）、雙林生物（000403.SZ）等大上市平臺。

如果商業(yè)和文體科技集團(tuán)分拆上市成功，佳兆業(yè)將再添兩家資本平臺，無論是融資，還是擴大企業(yè)規(guī)模方面，都更具優(yōu)勢。更重要的是，可以促進(jìn)商業(yè)和文體科技在各自賽道的縱深發(fā)展，與地產(chǎn)和城市更新形成更大的聯(lián)動，成為佳兆業(yè)新的增長點。

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